營業(yè)稅改增值稅將在5月1日正式實施，將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開，并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。業(yè)內(nèi)人士認為，此次營改增是否將增加買賣雙方的稅負，取決于免征年限以及稅率如何設(shè)置。

　　3月18日，國務(wù)院召開常務(wù)會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍，確定稅率分別為11%、11%、6%、6%。

　　建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入營改增試點范圍，意味著現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。據(jù)財政部和稅務(wù)總局就全面推開營改增試點答記者問顯示，這四個試點行業(yè)涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數(shù)的近1.7倍;年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。

　　據(jù)上海財經(jīng)大學教授胡怡建預(yù)測，，已納入“營改增”的行業(yè)減稅規(guī)模估計有2000億，金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)納入后，減稅規(guī)模或接近4000億，由此得出“營改增”減稅總規(guī)模接近6000億。

　　此外，此次營改增首次將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。

　　目前，財政部會同稅務(wù)總局正抓緊起草全面推進營改增試點的政策文件和配套操作辦法，將于近期發(fā)布。

　　注：截至底，全國營改增試點納稅人共計592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶;累計實現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。

　　業(yè)內(nèi)　看免征年限和稅率

　　按照現(xiàn)行政策，購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房全額征收營業(yè)稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　一旦營業(yè)稅改增值稅后，是否同樣享有免征年限，如何設(shè)置成為關(guān)鍵。

　　如果一刀切，不設(shè)免征年限，勢必增加絕大部分交易對象的稅收負擔。當前二手房交易營業(yè)稅的征收稅率主要以5.5%或5.6%為標準。以買入價為100萬元的房產(chǎn)為例，在免征年限外出售該套房產(chǎn)溢價30萬元，即以130萬元成交。按照現(xiàn)行的政策，需要交納營業(yè)稅為130萬×5.6%=7.28萬元。若按照假設(shè)11%的增值稅的征收標準，即需交納30萬×11%=3.3萬元。增值稅的負擔要小于征收營業(yè)稅的負擔。

　　但是一旦房產(chǎn)從100萬元漲到了250萬元。按目前的營業(yè)稅征收規(guī)定，則需要交納250萬×5.6%=14萬元，如果按照假設(shè)11%的增值稅的征收標準，則需交納(250-100)×11%=16.5萬元。這時，征收的增值稅就超過了營業(yè)稅。

　　滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰表示，增值稅到底是增加還是減少稅負，具體要看免征年限和稅率。他認為，如果能按照營業(yè)稅2年的免征年限執(zhí)行，還是可行的。從國家出臺該政策的目的看，主要是為了打擊市場上的投機行為，以2年時間來判定房產(chǎn)的持有目的，也比較合理。

　　觀點　營改增難影響房價

　　易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱：有人將營改增和房價漲跌聯(lián)系到一起，認為營改增之后房價有下跌的空間。一度有人認為“稅”低了，“價”是否也會降低，就此闡述一下幾個觀點供大家參考。政府工作報告當中提到的5月1日，只是將試點范圍擴大到房地產(chǎn)行業(yè)的時間;二是稅率也不明確，只不過大家都在猜是11%;三是抵扣項也沒有最終明確。也就是說到目前為止也沒有看到營改增的實施細則，但好在還有兩個月的時間就要塵埃落定，不妨我們今天也猜測一回。

　　第一，稅改之后稅收差額本身就很小。目前的稅率，大家都判斷是11%，按照11%的稅率計算，直接抵扣可能會比原來略高，但由于強調(diào)只低不高，那么是否還有虛擬的抵扣項給出來確保最終的稅賦關(guān)系。所以實際納稅額減少的比例并沒有幾個百分點，甚至很多情況下，基本上和原來稅率沒有差異。

　　第二，不是成本決定房價，而是市場決定房價。當前市場，樓盤成本5萬元/平方米，如果市場可以賣6萬元/平方米，沒有一個人會賣5.9萬元/平方米;但是如果市場只能賣4.5萬元/平方米，企業(yè)也不會死扛著要賣5萬元/平方米，導致賣不出去只能等死。所以不是成本決定價格，而是市場決定的。

　　第三，稅收成本降到一定程度會對當前房價產(chǎn)生一定有利影響。今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現(xiàn)在稅負成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但我們只能說如果稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。