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郴州物業(yè)管理條例新法規(guī)(全文)

更新:2023-09-13 08:35:47 高考升學(xué)網(wǎng)

郴州物業(yè)管理條例2022年新法規(guī)暫無公布,請參考最新物業(yè)管理條例。

郴州物業(yè)管理條例新法規(guī)(全文)

第一條為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為,維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《湖南省物業(yè)管理條例》 《關(guān)于印發(fā)〈湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的通知》(湘發(fā)改價調(diào)〔2017〕4 號)、《關(guān)于印發(fā)〈湖南省住宅類物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則〉等 3 個導(dǎo)則的通知》(湘建科〔2019〕224 號)等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際,制定本細則。

第二條物業(yè)服務(wù)收費由公共性服務(wù)收費、代收代辦收費和特約服務(wù)收費等構(gòu)成,根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅、保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)等小區(qū)的公共性服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價(簡稱:指導(dǎo)價住宅小區(qū),下同);

別墅、其它非住宅及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅公共性物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)停車以及物業(yè)服務(wù)公司為滿足部分業(yè)主(使用人)需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定,不得強行服務(wù),強行收費。

第三條物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策,分級管理。

市發(fā)改部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、市市場監(jiān)督管理部門依據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定,制定市城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費的政策,指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)收費管理工作。

縣市區(qū)發(fā)改部門和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可參照本細則制定本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政策,并負責(zé)當(dāng)?shù)匦姓䥇^(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的日常管理和監(jiān)督工作。

縣市區(qū)市場監(jiān)督管理部門按照管理屬地原則負責(zé)價格違法違規(guī)行為的查處。

第四條政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭,禁止價格欺詐,促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第五條公共性服務(wù)項目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為:管理綜合服務(wù),公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù),公共區(qū)域秩序維護服務(wù),公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù),以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務(wù)等五項,等級從低到高,最高級為五級。住宅物業(yè)管理區(qū)域的公共性服務(wù)收費標準應(yīng)按照質(zhì)價相符的原則,分別選擇項目等級組合確定。物業(yè)服務(wù)收費標準為各物業(yè)服務(wù)項目收費標準的總和。

實行指導(dǎo)價的住宅公共性物業(yè)服務(wù)收費,由發(fā)改部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定物業(yè)服務(wù)分項目、分等級收費基準價,定期公布。(現(xiàn)階段分項目、分等級服務(wù)及收費基準價詳見附件一《郴州市住宅物業(yè)公共服務(wù)分項目分等級基準價標準》)

第六條實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費,具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在核定的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi),通過前期物業(yè)服務(wù)合同約定;建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)標準及物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第七條前期物業(yè)服務(wù),提供本細則(附件 1)未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備而需增加物業(yè)服務(wù)成本的(如提供備用電源、柴油機發(fā)電機組、自備供水加壓泵、消防設(shè)施等非常用的公共設(shè)施等專項服務(wù)),可根據(jù)其服務(wù)方式、時間另行在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費標準。

第八條物業(yè)管理區(qū)域因建設(shè)單位原因分期開發(fā)、分批交付使用,給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染和交通不便的,由建設(shè)單位給予業(yè)主相應(yīng)補償,并在房屋買賣合同中約定。

第九條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費采取包干制形式。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或酬金制等形式,具體在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十條實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬,每年不少于一次向全體業(yè)主公布并接受業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的質(zhì)詢。實行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅區(qū)內(nèi)公共性物業(yè)服務(wù)項目和服務(wù)工作情況,聽取業(yè)主大會的意見。

第十一條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的,物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

第十二條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:

(一)人員費用,包括管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用等。

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費用,包括二次供水、加壓設(shè)備的維護保養(yǎng)費用、電梯的運行維護費用、消防、監(jiān)控、智能化等設(shè)施的運行維護及檢測費用,不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用,包括所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費(除垃圾處理費以外的)環(huán)衛(wèi)所需費用等。

(四)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用,包括維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費及通訊設(shè)備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中的監(jiān)控設(shè)備。

(五)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用,包括管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用和固定資產(chǎn)折舊費用,辦公費用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公費用,固定資產(chǎn)折舊費用是指在物業(yè)服務(wù)項目內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)年限分攤費用。

(七)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用。

(八)管理費分攤,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下,為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn),而由各服務(wù)項目承擔(dān)的費用。

(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用(如文體、聯(lián)誼、比賽等必要的社區(qū)文化活動等)。

(十)法定稅費。

(十一)合理利潤,住宅物業(yè)服務(wù)成本利潤率最高不得超過 8%。

第十三條為供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備發(fā)生的能源費用、運行維護費用應(yīng)分別計入其供應(yīng)價格中,不得另外向業(yè)主(使用人)收取。

第十四條住宅公共性物業(yè)服務(wù)費按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的,以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準,未辦理產(chǎn)權(quán)證的,按購房合同標明的建筑面積計算;尚未出售的,按照經(jīng)房產(chǎn)管理部門審核備案的房產(chǎn)測繪成果確定的房屋建筑面積計算。

第十五條建設(shè)單位銷售物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息,并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時 ,應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件 。

第十六條物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。物業(yè)服務(wù)費按月計收,經(jīng)雙方約定可以預(yù)收,但最長預(yù)收期限不得超過十二個月。已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費按最高不超過 80%交納。

(一)已竣工但尚未出售、出租,或者因建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的,物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納;

(二)物業(yè)竣工經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門驗收備案后,建設(shè)單位根據(jù)購房合同書面通知買受人辦理交付手續(xù),經(jīng)物業(yè)買受人查驗收房后,物業(yè)服務(wù)費由買受人交納;

(三)物業(yè)買受人在查驗收房時物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定的條件,應(yīng)書面告知建設(shè)單位,整改期間的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納;

(四)物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的,物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收,由物業(yè)買受人交納,但先由建設(shè)單位墊付并負責(zé)追繳。建設(shè)單位與物業(yè)買受人另有約定的,從其約定。

第十七條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔(dān);房屋銷售合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由物業(yè)出讓人承擔(dān);產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由物業(yè)受讓人承擔(dān)。物業(yè)受讓人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約等情況,并督促原業(yè)主結(jié)清相關(guān)物業(yè)服務(wù)費用,出現(xiàn)費用未結(jié)清時,由物業(yè)受讓人(使用人)承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

第十八條住宅區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地,以及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。利用道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部分進行經(jīng)營,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決四分之三以上的業(yè)主同意,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益在扣除合理成本(人工、維護和稅費等)后應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定使用,并向全體業(yè)主公布收益所得的實際收入與支出情況,接受業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。

第十九條住宅小區(qū)已購車位的車位物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價:即:標準車位 30 元/月.車位、子母車位 45 元/月.車位;具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi),通過前期物業(yè)服務(wù)合同約定。未購車位已收取機動車停放服務(wù)費的,不得重復(fù)收取車位物業(yè)服務(wù)費。

第二十條業(yè)主(使用人)對房屋進行裝修,裝修人在室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報。業(yè)主、裝修人或者裝飾裝修企業(yè),需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特別服務(wù)的,可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議可向業(yè)主(使用人)收取以下費用:

(一)裝修服務(wù)費:按房屋建筑面積和裝修工期在裝修管理服務(wù)協(xié)議簽訂時一次性向業(yè)主收取;電梯房按每平方米每天0.02 元計收,不帶電梯的房屋按每平方米每天 0.01 元收計。裝修服務(wù)費主要用于裝修期間各種設(shè)備、設(shè)施的能源消耗、裝修管理服務(wù)、各種資料的制作等費用。

(二)裝修垃圾清運費:業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修產(chǎn)生的垃圾,清運費標準由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主自行清運的不收費。

(三)門禁工本費押金:對出入人員實行門禁管理的小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對裝修工人收取不超過20元/人的門禁卡押金,裝飾裝修工程完成退卡后退還押金。

(四)裝修押金:根據(jù)室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議可一次性向業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)收取 2000 元的裝修押金;在裝飾裝修工程完成完工且施工單位退場后,按合同約定時間退還裝修押金,無時間約定的應(yīng)當(dāng)在 5 個工作日內(nèi)無息退還。但是,裝修期間因裝修原因而造成共用部分(公共走廊、墻面等)、共用設(shè)施設(shè)備(電梯、對講門等) 損壞的,修復(fù)由損壞責(zé)任人承擔(dān),當(dāng)責(zé)任人拒絕修復(fù)時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可扣取相關(guān)裝修押金進行修復(fù),剩余部分應(yīng)在裝飾裝修工程完成后退還。

除上述費用以及實際提供了資料復(fù)制服務(wù)可以依照市場價格合理收取復(fù)印費外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關(guān)的其它任何費用。

第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、燃氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用,凡屬于政府定價、政府指導(dǎo)價的,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行相關(guān)規(guī)定,不得亂加價、亂收費。需要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費的,由委托單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定并簽訂委托代收合同,按照“誰委托、誰付費”的原則,不得向業(yè)主轉(zhuǎn)嫁費用。

第二十二條在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)查驗接管物業(yè)管理區(qū)域的公共配套服務(wù)設(shè)施,對公共配套服務(wù)設(shè)施不全或不能正常使用的,應(yīng)要求建設(shè)單位完善,不能完善的,其物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其要求、服務(wù)收費及其標準,可參照本細則在服務(wù)合同中明確。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護內(nèi)容、標準及其要求,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位在服務(wù)合同中明確。

第二十三條物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價及收費公示制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準以及收費依據(jù)、價格舉報電話 12315等進行公示。對需由業(yè)主(使用人)分攤的費用,應(yīng)當(dāng)公布具體的分攤原則及計算方法,接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

公示的形式可采取公示欄、公示牌、服務(wù)收費手冊、多媒體終端等。

第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本細則第九條的規(guī)定,于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算等情況。業(yè)主提出質(zhì)詢時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī),嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同的物業(yè),禁止價格歧視,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。

第二十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)企業(yè)采取合法有效的措施督促其及時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用;逾期仍不交納的按《物業(yè)服務(wù)合同》約定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的,不得降低服務(wù)質(zhì)量,減少服務(wù)內(nèi)容,提高收費標準。

第二十八條物業(yè)合同雙方應(yīng)接受屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及街道社區(qū)的監(jiān)督,發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛時,可接受其調(diào)解。各級相關(guān)職能部門要相互配合,加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、收費項目、收費標準的監(jiān)督。

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由市場監(jiān)督管理部門依法查處:

(一)超過政府指導(dǎo)價標準收費的;

(二)擅自設(shè)立強制性收費項目的;

(三)不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的;

(四)擅自擴大管理費分攤范圍或提高分攤標準的;

(五)其他違反價格法律、法規(guī)等規(guī)定的。

第三十條本細則自 2021 年元月 1 日起實施。本細則實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的,物業(yè)服務(wù)及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行,合同到期后按本細則規(guī)定執(zhí)行。

本細則實施時尚未成立業(yè)主大會且原有服務(wù)等級低于本細則適用收費標準的,須相應(yīng)提高服務(wù)等級;收費標準低于本細則相應(yīng)服務(wù)等級的,在業(yè)主大會成立前不得擅自提高收費標準。

(一).2021年郴州物業(yè)收費標準,郴州物業(yè)管理條例最新版

(二).2021年郴州物業(yè)管理條例最新全文(附收費標準)

(三).2021年郴州物業(yè)管理條例實施細則全文(最新版)

(四).最新郴州市物業(yè)管理條例,2021年郴州市物業(yè)管理條例全文

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