安陽物業(yè)管理條例新法規(guī)(全文)

更新：2023-09-16 16:05:50 高考升學網

安陽物業(yè)管理條例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理條例。

第一章總則

第一條為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，提高城市管理水平，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和<河南省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于全市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設備設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理以及維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條物業(yè)管理工作實行屬地負責制。各縣(市、區(qū))政府是所轄區(qū)域內物業(yè)管理的責任人，應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導。負責在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)明確物業(yè)管理機構，落實工作人員和工作經費;建立物業(yè)應急管理機制、長效管理機制和物業(yè)管理聯席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛;組織有關部門對物業(yè)管理區(qū)域內違法行為開展集中整治。

第四條市房產管理部門是監(jiān)督、指導全市物業(yè)管理活動的

行政主管部門。負責制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和相關政策，培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，監(jiān)督全市物業(yè)管理活動，管理全市物業(yè)服務企業(yè)經營資質，指導各縣(市、區(qū))物業(yè)管理工作，負責物業(yè)專項維修資金的歸集、管理、使用監(jiān)管工作，指導物業(yè)管理行業(yè)協會開展工作。

第五條各縣(市、區(qū))房產管理部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、指導工作;負責轄區(qū)內新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標工作以及物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)督與指導，做好物業(yè)承接查驗的管理與監(jiān)督;建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案;配合做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監(jiān)督;依法查處轄區(qū)內違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第六條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)負責本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

第七條規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、行政執(zhí)法、公安、價格、環(huán)保、工商、質檢、民政、人防、園林綠化等部門，按各自職責協同實施本辦法。

城鄉(xiāng)規(guī)劃部門：負責新建住宅小區(qū)的統一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公共配套設施，并督促其落實到位。

住房城鄉(xiāng)建設部門：負責監(jiān)督住宅小區(qū)建設期間的建筑質量和住宅小區(qū)項目竣工后綜合驗收;及時處理房屋保修期內因工程質量問題引發(fā)的投訴和糾紛，督促開發(fā)建設單位做好房屋保修期內的維修工作;加大對供水、供氣、供暖抄表到戶工程的監(jiān)督。

行政執(zhí)法部門：負責查處物業(yè)管理區(qū)域內私搭亂建、亂設攤點等行為。

公安部門：負責物業(yè)管理區(qū)域內的治安管理，依法查處干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會的行為;做好物業(yè)管理區(qū)域周邊道路停車泊位設置工作;負責物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護活動的監(jiān)管;對物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況實施監(jiān)督檢查，督促落實消防安全責任，及時查處損壞(停用)消防設施和占用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為;對物業(yè)管理區(qū)域內安防設施依法實施監(jiān)督管理。

物價部門：負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務價格違法行為進行查處;受理物業(yè)服務收費價格的咨詢與舉報;按國家、省保障性住房物業(yè)管理規(guī)定做好管理工作。

環(huán)保部門：負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價審批和環(huán)境保護設施竣工驗收;對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進行查處;處理涉及環(huán)保的投訴和糾紛。

工商部門：嚴格落實戶外廣告審批制度;依法監(jiān)督管理小區(qū)內的有固定經營場所的商業(yè)門店。

質監(jiān)部門：負責本行政區(qū)域內的電梯安全監(jiān)督管理工作，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處特種裝備安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為，會同有關部門調查處理物業(yè)管理區(qū)域內的特種設備事故。

民政部門：負責指導社區(qū)服務管理工作，推進和諧社區(qū)建設。

人防部門：負責指導和監(jiān)督物業(yè)服務區(qū)域內人防工程及設施的維護管理。

園林綠化部門：負責指導、服務和監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內綠地的養(yǎng)護管理及保護。

第八條物業(yè)管理行業(yè)協會應當依法加強行業(yè)管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護物業(yè)管理市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經營，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第九條業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第十一條符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統稱業(yè)主大會)：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的。

(二)物業(yè)管理區(qū)域內已交付業(yè)主使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月的。

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內已符合本辦法第十一條中的任意一個條件，建設單位應當按照物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域證明。

(二)房屋及建筑物面積清冊。

(三)業(yè)主名冊。

(四)建筑規(guī)劃總平面圖。

(五)交付使用共用設施設備的證明。

(六)物業(yè)服務用房配置證明。

(七)其他有關的文件資料。

第十三條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應當在收到業(yè)主提出的籌備業(yè)主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十四條首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)(村)居(村)民委員會等代表組成。籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)組織業(yè)主推薦產生。

籌備組人數應當為5至11人的單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)代表擔任。

籌備組應當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)協調解決。

第十五條首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

(一、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案。

(三)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所有的專有部分面積。

(四)制定業(yè)主委員會候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則。

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法。

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并答復。

籌備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合、協助籌備組開展工作。

第十六條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業(yè)主提議。

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第十七條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開前15日通知全體業(yè)主，同時告知社區(qū)(村)居(村)民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。

第十八條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第十九條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任;業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、無故欠交物業(yè)服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會成員;擔任業(yè)主委員會委員后出現上述情形的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。

業(yè)主委員會由5至11人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

第二十條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向物業(yè)所在地的房產管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)備案：

(一)業(yè)主委員會備案申請書。

(二)業(yè)主委員會委員名單。

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。

(四)業(yè)主大會會議記錄。

(五)其他應當提供的材料。

業(yè)主委員會辦理備案后，憑備案證明到公安部門申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。

第二十一條依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當書面告知社區(qū)(村)居(村)民委員會。

第二十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣(市、區(qū))房地產主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。造成經濟損失或者不良影響的，依法追究相關責任人的法律責任。

業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調整。

第二十三條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經費由全體業(yè)主承擔。經費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作經費由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告經費收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十四條物業(yè)管理聯席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)負責召集，由縣(市、區(qū))房地產主管部門、派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協調解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第二十五條因客觀原因未能選舉業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居(村)民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。

第三章前期物業(yè)管理

第二十六條新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第二十七條住宅物業(yè)的建設單位，應當通過公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

住宅規(guī)模多層建筑面積小于3萬平方米、高層建筑面積小于l萬平方米的，經物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于前期物業(yè)服務所需，購買的固定資產歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)管理使用。

第二十八條建設單位通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照以下規(guī)定時限完成招標工作：

(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成。

(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成。

(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

第二十九條在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔。已竣工但尚未出售或者未交付物業(yè)買受入的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位承擔;當事人另有約定的除外。

第三十條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協議，對前期物業(yè)服務的內容予以約定。

第三十一條物業(yè)開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房，其費用列入開發(fā)建設成本，產權屬全體業(yè)主共有。低于60平方米的按照60平方米配置。

建設單位應將物業(yè)服務用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。

第三十二條物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。

第三十三條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表及其專業(yè)經營設施設備，應當符合相關規(guī)定要求。

相關單位在組織進行住宅小區(qū)配套設施綜合驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供暖等專業(yè)經營單位和園林行業(yè)主管部門參加;竣工驗收合格后，在符合國家相關法規(guī)要求的情況下，建設單位與專業(yè)經營單位協商并達成一致后，將住宅物業(yè)營理區(qū)域內專業(yè)經營設施設備移交給專業(yè)經營單位負責管理。

本辦法實施前建設的住宅小區(qū)內的專業(yè)經營設施設備，建設單位或業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經營單位管理的，按專業(yè)經營單位要求進行移交，有關移交管理的范圍、責任、費用由雙方通過簽訂委托管理協議加以約定。

第三十四條建設單位應當按照國家有關規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第三十五條前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。

第三十六條建設單位在物業(yè)交付使用15日前，應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案。

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣已安裝獨立計量表具。

(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成。

(四)道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求。

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統等共用設施設備取得使用合格證書。

(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全。

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十七條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)前期物業(yè)服務合同。

(二)臨時管理規(guī)約。

(三)物業(yè)承接查驗協議。

(四)建設單位移交資料清單。

(五)查驗記錄。

(六)交接記錄。

(七)其他與承接查驗有關的文件。

物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告。

第四章物業(yè)管理服務

第三十八條從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質。從事物業(yè)服務的專業(yè)管理人員應當按照國家有關規(guī)定取得相應資格證書。

第三十九條業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當參照物業(yè)服務合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，并自合同簽訂之日起30日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房產管理主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)備案。

業(yè)主委員會在新的物業(yè)服務合同生效之前，與原物業(yè)服務企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務企業(yè)就交接時間、交接內容、業(yè)主欠費清繳等事項進行約定。

第四十條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)服務委托給他人。

電梯、消防、機械式停車設備等涉及人身財產安全的，鼓勵委托給專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。

第四十一條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。

物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，協助做好救助工作。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

第四十二條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務費。逾期不交納的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內公示;公示后仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協議申請仲裁。

第四十三條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務內容和質量相適應的原則。

物業(yè)服務費，根據房屋的性質和特點可實行政府指導價和市場調節(jié)價。

物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準由雙方另行約定。

第四十四條物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第四十五條物業(yè)服務企業(yè)應依據有關規(guī)定明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期將物業(yè)服務費用和經營設施收益收支情況如實公示。

物業(yè)服務費用由物業(yè)產權人或物業(yè)使用人按月繳納，經雙方協商可預收物業(yè)服務費用，預收期限最長不得超過12個月。

第四十六條凡是實行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、供氣、供暖、通訊等單位向業(yè)主收取費用，應當收費到每一個業(yè)主。

物業(yè)服務企業(yè)受上述有關單位委托代收費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務費。

第四十七條物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。形成決議后，書面告知物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)所在地房產主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地房產管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿1個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。

第四十八條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行下列交接義務：

(一)移交占用的物業(yè)共用部分和由前期物業(yè)管理開辦費所購買的固定資產。

(二)設施設備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術資料。

(三)移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄。

(四)結清預收、代收和預付、代付、未付的有關費用。

(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前3個月書面告知另一方當事人和物業(yè)所在地房產管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告。

第四十九條物業(yè)所在地房產管理主管部門、街道辦事處

(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)居委會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)退出、交接工作的監(jiān)管，確保物業(yè)管理秩序正常、依法有序、平穩(wěn)過渡，維護社會穩(wěn)定。

被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地房產管理主管部門應當責令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第五十條物業(yè)所在地房產管理主管部門應當根據物業(yè)服務企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向社會公開。

第五章物業(yè)的使用和維護

第五十一條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂合同。

經營收入和收取的車位占用費扣除經營管理成本后的所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

物業(yè)管理區(qū)域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

(一)擅自改交物業(yè)的用途。

(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構。

(三)違法搭建建筑物、構筑物。

(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備。

(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品。

(六)制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風。

(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒。

(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施。

(九)擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛。

(十)破壞或者擅自改變房屋外觀。

(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫。

(十二)隨意改變公共管道的使用性質。

(十三)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第五十五條在國家規(guī)定的保修期限內，物業(yè)由建設單位負責保修。保修期屆滿后，物業(yè)公共部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)共有部分的維修責任由共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專有部分的維修責任由該業(yè)主承擔。

第五十六條物業(yè)共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人損失的，責任人應當予以賠償。

第五十七條物業(yè)的共用部位、共用設施設備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費用在維修基金中列支，不足部分由業(yè)主共同分擔。

業(yè)主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設施、設備的管理、養(yǎng)護、維修，按產權歸屬由產權人負責，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。

第五十八條對配套設施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，各縣(市、區(qū))政府應當采取措施進行改造整治。老舊住宅小區(qū)的范圍，由各縣(市、區(qū))政府確定。

老舊住宅小區(qū)內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由物業(yè)所在地政府負責;業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

第六章法律責任

第五十九條業(yè)主或者使用人、空置物業(yè)所有人未按期足額交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可書面通知其限期交納，并按合同約定加收滯納金;物業(yè)服務企業(yè)也可以依法向人民法院起訴。

第六十條業(yè)主、使用人、物業(yè)服務企業(yè)及建設單位之間發(fā)生糾紛時，當事人可以通過協商解決或者向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第六十一條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內未經業(yè)主委員會同意和城市規(guī)劃等有關部門批準，擅自搭建建筑、構筑物或者隨意占用共用場地、綠地的，責令限期改正，恢復原狀;逾期不改正的，可以降低其資質等級直至吊銷資質證書，有關部門可以依法強制拆除。

第六十二條物業(yè)服務企業(yè)不按合同約定提供服務的，業(yè)主委員會有權要求其改正，扣減相應物業(yè)服務費，并按合同約定追究違約責任。

第六十三條損害物業(yè)管理區(qū)域內的公用設施、設備、花草樹木等，應當恢復原狀;不按時恢復原狀的，由物業(yè)服務企業(yè)恢復，費用由責任人承擔;不能恢復原狀的，賠償損失。

第六十四條未辦理資質證手續(xù)或者超出資質證核定范圍從事物業(yè)管理服務的;逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的，責令停止從事物業(yè)管理活動，并處20xx元以上10000元以下罰款。

第七章附則

第六十五條本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。

本辦法所稱的業(yè)主大會，是由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

本辦法所稱業(yè)主委員會，是由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第六十六條本辦法自下發(fā)之日起施行。

物業(yè)管理基本原則

(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)的產權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區(qū)別。

(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務第一的原則。

(四)統一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經費是搞好物業(yè)管理的物質基礎。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。

(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據。