第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及相關(guān)的監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并管理維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 本市物業(yè)管理活動(dòng)納入基層社會(huì)治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局。

第四條 鼓勵(lì)積極運(yùn)用數(shù)字化等新技術(shù)、新方法，發(fā)揮公共數(shù)據(jù)平臺(tái)作用，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。

第五條 開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的隱私和個(gè)人信息。

第六條 房產(chǎn)等有關(guān)部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立和完善人民調(diào)解、行政調(diào)解等相銜接的物業(yè)管理活動(dòng)糾紛處理機(jī)制。

鼓勵(lì)通過(guò)和解、調(diào)解等途徑解決物業(yè)管理活動(dòng)糾紛。

第七條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)按照章程開(kāi)展行業(yè)自律管理，接受房產(chǎn)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編制、行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)等工作。

第八條 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)，依照本條例的規(guī)定負(fù)有向業(yè)主公開(kāi)信息義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面通知、在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置公布或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他方式公開(kāi)信息，但是本條例另有規(guī)定的除外。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第九條 新建物業(yè)共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

前款所稱(chēng)新建物業(yè)，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目。

新建物業(yè)在編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案或者初步設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于生產(chǎn)、生活和物業(yè)管理需要的原則，合理確定主要配套設(shè)施設(shè)備的共用范圍。有關(guān)主管部門(mén)在進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)的意見(jiàn)。

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向建設(shè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。

區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，自收到申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書(shū)面告知建設(shè)單位。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)的居民委員會(huì)的意見(jiàn)。

新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域范圍在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的顯著位置公布，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

第十一條 沒(méi)有劃分物業(yè)管理區(qū)域的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主、相關(guān)的居民委員會(huì)意見(jiàn)后，結(jié)合城市管理和物業(yè)管理實(shí)際需要確定物業(yè)管理區(qū)域，并向全體業(yè)主公告。

第十二條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)提出物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整方案：

（一）因河道、城市道路等物理分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，劃分為兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域的；

（二）兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)征求所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)的居民委員會(huì)的意見(jiàn)，自收到材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)作出決定。

第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

第十三條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

因表決業(yè)主共同決定事項(xiàng)或者選舉業(yè)主委員會(huì)的需要，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以通過(guò)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)部門(mén)依法協(xié)助核實(shí)房屋所有權(quán)人信息，但是能夠通過(guò)其他途徑核實(shí)的除外。

第十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有下列權(quán)利：

（一）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（二）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（三）就制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人以及其他物業(yè)管理事項(xiàng)提出意見(jiàn)和建議；

（四）選舉業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員，享有被選舉權(quán)；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的工作；

（六）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）就選舉、表決、共有收入等事項(xiàng)享有知情權(quán)；

（八）監(jiān)督共有部分的管理、使用；

（九）監(jiān)督物業(yè)保修金、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）、業(yè)主共有收入的管理、使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類(lèi)、噪聲管理、供排水管理、動(dòng)物飼養(yǎng)、衛(wèi)生防疫、綠化等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）依法配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和相關(guān)管理措施；

（五）按照規(guī)定交存物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）按照約定交納物業(yè)費(fèi)；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）籌集物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理的具體規(guī)則及辦法；

（十）使用屬于全體業(yè)主所有的共有收入或者其他資金，但是在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的次數(shù)和額度限制內(nèi)的除外；

（十一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條 專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算。

第十八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主可以成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主或者全體業(yè)主一致同意的，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開(kāi)。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者物業(yè)管理緊急情況需要及時(shí)處理的；

（三）區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)的決定違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

第十九條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于定期會(huì)議召開(kāi)十五日前或者臨時(shí)會(huì)議召開(kāi)七日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等向全體業(yè)主公示，并按照有關(guān)規(guī)定在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報(bào)相關(guān)信息。住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就未公示議題進(jìn)行表決。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議決定以書(shū)面形式向全體業(yè)主公布。

第二十條 業(yè)主投票一般應(yīng)當(dāng)采用電子方式，但是業(yè)主要求提供紙質(zhì)方式的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供。

市房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主電子投票系統(tǒng)，并免費(fèi)提供給業(yè)主投票使用。

投票期限不少于五日且不超過(guò)六十日。

第二十一條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主共同權(quán)益，業(yè)主義務(wù)，共有收入、財(cái)務(wù)管理、審計(jì)，停車(chē)管理，印章管理，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的名稱(chēng)、議事方式、表決程序及方式，業(yè)主委員會(huì)的選舉、罷免和議事規(guī)則、人員組成、職責(zé)、任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，不得有對(duì)部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的示范文本由市房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同市民政部門(mén)依法制定。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，視為具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在一個(gè)月內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備資料：

（一）房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付滿(mǎn)兩年，且房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由依照本條例規(guī)定組建的物業(yè)管理委員會(huì)組織召開(kāi)。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案、制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法和業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單，并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前向全體業(yè)主公示。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)建筑面積和進(jìn)度等情況，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員的辦法。建設(shè)單位出售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人明示業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。

第二十三條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米一點(diǎn)二元且總額不低于六萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收備案前向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府交存籌備經(jīng)費(fèi)。

籌備經(jīng)費(fèi)使用后有結(jié)余的，結(jié)余部分可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)。

第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，制作、保存業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

（二）按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定報(bào)告業(yè)主委員會(huì)履職情況；

（三）擬定物業(yè)服務(wù)人選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）擬定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的執(zhí)行；

（六）調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力且具有完全民事行為能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員需要符合下列條件：

（一）遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；

（二）具有必要的工作時(shí)間；

（三）按照有關(guān)規(guī)定或者約定，交存物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、交納需要業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用，且未惡意拖欠物業(yè)費(fèi)；

（四）本人及近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他條件。

鼓勵(lì)業(yè)主中符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員通過(guò)法定程序成為業(yè)主委員會(huì)成員。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生：

（一）居民委員會(huì)推薦；

（二）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，按照法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定審查業(yè)主委員會(huì)成員候選人的資格條件。業(yè)主委員會(huì)成員候選人確定后，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉日的十五日前將候選人的情況向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不得少于七日。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)為五人以上十一人以下的單數(shù)，但戶(hù)數(shù)在一百戶(hù)以下的，可以由三人組成。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，由業(yè)主委員會(huì)成員推選產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的人數(shù)，但達(dá)到本條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)最低人數(shù)要求并且超過(guò)約定人數(shù)二分之一的，業(yè)主委員會(huì)成立。

業(yè)主委員會(huì)可以按照規(guī)定刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。印章一般由業(yè)主委員會(huì)保管，也可以委托相關(guān)的居民委員會(huì)保管。使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員但得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員，候補(bǔ)成員的任期與業(yè)主委員會(huì)成員任期相同。業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不享有表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)成員缺額的，可以從業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員中按照得票數(shù)依次遞補(bǔ)，并向全體業(yè)主公示。遞補(bǔ)后，業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)仍未達(dá)到法定最低人數(shù)要求或者未超過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的總?cè)藬?shù)二分之一的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定重新選舉。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者其委托的副主任按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定組織召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由提議的成員按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)提前告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)成員不得委托他人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)將決定內(nèi)容向全體業(yè)主公布，并告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作會(huì)議記錄，并由出席的成員簽名確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)妥善保存，保存時(shí)間按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主大會(huì)的決定確定。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄的示范文本由市房產(chǎn)主管部門(mén)制定。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主公開(kāi)下列信息，公開(kāi)時(shí)間不得少于十五日：

（一）業(yè)主委員會(huì)成員和專(zhuān)職工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（四）物業(yè)服務(wù)合同；

（五）每半年度共有收入籌集、使用的詳細(xì)情況；

（六）每半年度使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章情況；

（七）依照法律、法規(guī)規(guī)定以及按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的其他信息。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報(bào)前款規(guī)定的信息。前款規(guī)定的信息有變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定將變更后的信息向全體業(yè)主公開(kāi)，并自變更之日起七日內(nèi)重新填報(bào)。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報(bào)酬，或者利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；

（三）泄露業(yè)主個(gè)人信息或者將業(yè)主個(gè)人信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（四）偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書(shū)面委托書(shū)或者業(yè)主簽名，冒充業(yè)主或者指使他人冒充業(yè)主進(jìn)行電子投票；

（五）不妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等會(huì)計(jì)資料，偽造、變?cè)�、隱匿、故意銷(xiāo)毀會(huì)計(jì)資料或者不按照規(guī)定提供、移交會(huì)計(jì)資料；

（六）不按照規(guī)定刻制、使用、移交業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（七）損害業(yè)主共同利益或者不正當(dāng)履行職責(zé)的其他行為。

業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員有前款規(guī)定行為之一或者不再具備業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的資格條件的，除已依照本條例規(guī)定自行終止職務(wù)的外，百分之二十以上業(yè)主可以提議業(yè)主大會(huì)罷免其職務(wù)，業(yè)主委員會(huì)也可以按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定提議業(yè)主大會(huì)罷免其職務(wù)。

被提出罷免的業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員有權(quán)向業(yè)主大會(huì)提出申辯意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員向業(yè)主大會(huì)提出申辯意見(jiàn)的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在聽(tīng)取申辯意見(jiàn)后作出決定。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員任職期間有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)并向全體業(yè)主公布：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）被依法認(rèn)定為無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的；

（三）被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）本人以書(shū)面形式提出辭職的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)任期為三至五年。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面報(bào)告本屆業(yè)主委員會(huì)屆滿(mǎn)日期、需要交接的物業(yè)管理重要事項(xiàng)等情況，并按照規(guī)定選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)或者因缺額等原因在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)或者終止之日起十日內(nèi)，在物業(yè)管理委員會(huì)監(jiān)督下，將下列資料和財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未選舉產(chǎn)生的，應(yīng)當(dāng)移交給物業(yè)管理委員會(huì)；尚未成立物業(yè)管理委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交給相關(guān)的居民委員會(huì)：

（一）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議材料和由業(yè)主委員會(huì)保管的檔案資料、印章；

（二）所有財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料；

（三）由業(yè)主委員會(huì)保管的屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物；

（四）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料。

業(yè)主委員會(huì)成員在任期內(nèi)職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交前款規(guī)定的資料及財(cái)物。

第三十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共有收入的，運(yùn)行經(jīng)費(fèi)可以在共有收入中列支。

鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)編制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)年度運(yùn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，提前報(bào)請(qǐng)業(yè)主大會(huì)審議決定。

業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)成員適當(dāng)?shù)墓ぷ鹘蛸N。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)、財(cái)務(wù)人員等專(zhuān)職人員，負(fù)責(zé)協(xié)助處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)和財(cái)務(wù)工作。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立財(cái)務(wù)管理制度。共有收入和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建立賬簿。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》的規(guī)定妥善保管收支原始憑證以及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。

第三十七條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)共有收入的收支情況和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的使用情況等進(jìn)行審計(jì)：

（一）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)的；

（二）業(yè)主委員會(huì)主任或者負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理的業(yè)主委員會(huì)成員在任期內(nèi)職務(wù)終止的；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)或者在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)由新一屆業(yè)主委員會(huì)委托審計(jì)；新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未產(chǎn)生的，由物業(yè)管理委員會(huì)委托審計(jì)；業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)拒絕委托審計(jì)的，居民委員會(huì)可以代為委托。

審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布，審計(jì)費(fèi)用可以在共有收入中列支。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

第三十八條 有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì)，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)，并會(huì)同民政部門(mén)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員開(kāi)展相關(guān)培訓(xùn)：

（一）新交付物業(yè)項(xiàng)目尚不具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的；

（二）新交付物業(yè)項(xiàng)目具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件但是尚未成立業(yè)主大會(huì)的；

（三）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)需要換屆選舉的；

（四）業(yè)主委員會(huì)因缺額、被罷免等原因在任期內(nèi)終止需要重新選舉的；

（五）已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域但是尚未實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的。

第三十九條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、建設(shè)單位各指派一名代表和業(yè)主代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上十一人以下的單數(shù)，業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一；已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，建設(shè)單位可以不再指派人員參加。

業(yè)主代表人選應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的參選業(yè)主委員會(huì)成員的條件，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過(guò)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)等方式，在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委員會(huì)成立前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理委員會(huì)成員名單，公示時(shí)間不得少于七日；業(yè)主有異議的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指派的代表?yè)?dān)任。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面形式向全體業(yè)主公布其成員名單。

第四十條 物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織具備條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者指導(dǎo)換屆選舉業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域尚不具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，或者具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件但是尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，并臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)未能及時(shí)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主大會(huì)履行職責(zé)，并按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)物業(yè)管理相關(guān)信息，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

物業(yè)管理委員會(huì)履行職責(zé)應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者依法撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。

第四十一條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)二年；期滿(mǎn)未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并按照規(guī)定辦理移交手續(xù)后解散。

第四十二條 物業(yè)管理委員會(huì)組建、運(yùn)行的具體辦法，由市人民政府另行制定。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十三條 含有住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證或者進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售前，訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。

含有住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人；投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)總建筑面積較小的，經(jīng)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅建筑物面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積。

建設(shè)單位在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為房屋銷(xiāo)售合同的附件。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)參照市房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同市民政部門(mén)發(fā)布的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，不得侵害買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)用房的坐落和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)首次登記前確定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房，其中辦公用房面積不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)測(cè)地上物業(yè)總建筑面積的千分之三，經(jīng)營(yíng)用房面積不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)測(cè)地上物業(yè)總建筑面積的千分之四；但是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)均為非住宅的，只按照不少于實(shí)測(cè)地上物業(yè)總建筑面積千分之三的比例配置辦公用房。

規(guī)劃為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑物面積，計(jì)入前款規(guī)定的地上物業(yè)總建筑面積。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)獨(dú)立成套，屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有，不得擅自改變用途。辦公用房應(yīng)當(dāng)相對(duì)集中，具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，便于物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)成立后，辦公用房由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人共同使用。

第四十五條 物業(yè)交付給業(yè)主前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下，按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料，共同查驗(yàn)新建物業(yè)共有部分。查驗(yàn)合格的，訂立物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；查驗(yàn)不合格的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)或者在約定期限內(nèi)返修，并按照規(guī)定重新查驗(yàn)。

物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)，因共有部分缺陷給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

承接查驗(yàn)的具體辦法由市人民政府另行制定。

第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議后，及時(shí)向物業(yè)服務(wù)人移交共有部分。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)交接共有部分簽署書(shū)面交接記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、共有部分明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。

物業(yè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)分期辦理交接手續(xù)，在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。

第四十七條 新建物業(yè)辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，按照國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在登記后六十日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)工程總平面圖和承接查驗(yàn)信息，并在圖上標(biāo)明或者文字輔助說(shuō)明業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的位置與面積。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)長(zhǎng)期公開(kāi)的建設(shè)工程總平面圖做好相應(yīng)維護(hù)管理工作。

第四十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)開(kāi)設(shè)共有收入專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，定期將共有收入使用、管理的詳細(xì)情況向全體業(yè)主公布，并按照規(guī)定在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報(bào)相關(guān)信息；物業(yè)服務(wù)人出租物業(yè)服務(wù)用房中的經(jīng)營(yíng)用房等共有部分的，租賃期限不得超過(guò)業(yè)主大會(huì)成立后十二個(gè)月，租賃收入在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)期間共有收入的收支情況進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)結(jié)果公布。

第五章 物業(yè)服務(wù)

第四十九條 鼓勵(lì)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十五日內(nèi)，將合同副本及相關(guān)資料報(bào)送所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)備案。

物業(yè)服務(wù)合同履行期間，業(yè)主提出解聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)按照法定程序共同決定。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商合同續(xù)訂。物業(yè)服務(wù)人同意續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)聘。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在原合同期限屆滿(mǎn)前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會(huì)擬定選聘方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后，以書(shū)面形式向全體業(yè)主公示。

第五十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理區(qū)域派駐負(fù)責(zé)人員和必要的工作人員，履行下列義務(wù)：

（一）提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本服務(wù)；

（二）依法維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施；

（三）建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案；

（四）采取合理措施保護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)制業(yè)主、非業(yè)主使用人通過(guò)提供人臉、指紋等生物信息方式進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用共有部分，不得泄露在物業(yè)服務(wù)中獲取的業(yè)主、非業(yè)主使用人個(gè)人信息，不得強(qiáng)制業(yè)主、非業(yè)主使用人購(gòu)買(mǎi)其提供或者指定的商品或者服務(wù)，不得侵害業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)或者其他約定方式，聽(tīng)取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，并建立投訴受理制度，公開(kāi)投訴電話(huà)等投訴方式，及時(shí)接受業(yè)主、非業(yè)主使用人投訴。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十日內(nèi)作出答復(fù)。投訴人對(duì)答復(fù)有異議的，可以向房產(chǎn)等有關(guān)部門(mén)投訴。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公開(kāi)、及時(shí)更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員、工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

（三）電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、聯(lián)系電話(huà)和應(yīng)急處置措施等；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的其他信息。

第五十二條 除按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的以外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，具體范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)展和改革主管部門(mén)會(huì)同市房產(chǎn)主管部門(mén)根據(jù)省有關(guān)規(guī)定確定，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以在房產(chǎn)主管部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督下，根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和成本變動(dòng)情況，定期發(fā)布各類(lèi)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及參考價(jià)格。

第五十三條 因職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或者其他物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變化等原因，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）物業(yè)服務(wù)人委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)上一年度本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告提交業(yè)主委員會(huì)；

（二）物業(yè)服務(wù)人擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，包括調(diào)整范圍和理由，提交業(yè)主委員會(huì)；

（三）業(yè)主委員會(huì)將審計(jì)報(bào)告、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案公示三十日以上；

（四）業(yè)主委員會(huì)將調(diào)整方案提交業(yè)主大會(huì)決定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整事項(xiàng)和結(jié)果及時(shí)報(bào)告所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)的居民委員會(huì)。

第五十四條 含有住宅的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的水、電費(fèi)用需要分?jǐn)偟�，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照收費(fèi)周期及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)用量、單價(jià)、金額等情況，由業(yè)主按照約定方式分?jǐn)�；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主對(duì)分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第五十五條 物業(yè)交付給業(yè)主前，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付給業(yè)主后，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。各級(jí)人民政府、主管部門(mén)、居民委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)合同約定以外的公共服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)支付相關(guān)費(fèi)用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)規(guī)定以及按照管理規(guī)約的約定協(xié)助物業(yè)服務(wù)人催交；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等方式催交物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)十二個(gè)月，且不得超過(guò)合同期限。

第五十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人、承租人或者居住權(quán)人，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止且業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，向業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人移交共有部分和物業(yè)管理檔案資料、物業(yè)承接查驗(yàn)資料，以及受委托管理的共有收入等相關(guān)財(cái)物，合同另有約定的從其約定。前期物業(yè)服務(wù)合同終止的，移交應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下進(jìn)行。

業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在訂立物業(yè)服務(wù)合同后十日內(nèi)，與新物業(yè)服務(wù)人對(duì)共有部分進(jìn)行承接查驗(yàn)；查驗(yàn)合格的，訂立承接查驗(yàn)協(xié)議，并按照規(guī)定移交物業(yè)承接查驗(yàn)資料。

原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、其他糾紛未解決、階段工作未完成、物業(yè)服務(wù)合同未履行完畢等理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主不得以原物業(yè)服務(wù)人已退出本物業(yè)管理區(qū)域?yàn)橛�，拒絕支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

第五十八條 因物業(yè)服務(wù)人不履行或者不能履行物業(yè)服務(wù)合同，影響業(yè)主基本生活的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定臨時(shí)物業(yè)服務(wù)人，提供清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項(xiàng)。

第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶(hù)，并向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。專(zhuān)業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收費(fèi)用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人接受專(zhuān)業(yè)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)金、保證金等費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收但未向?qū)�業(yè)單位繳清的費(fèi)用，專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)請(qǐng)求原物業(yè)服務(wù)人償還，不得因此停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

第六十條 物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)用房中的經(jīng)營(yíng)用房等共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。

共有收入委托物業(yè)服務(wù)人管理的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，不得與物業(yè)服務(wù)人其他收支合用賬戶(hù)，并定期公開(kāi)共有收入的詳細(xì)收支情況。共有收入由業(yè)主委員會(huì)管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義開(kāi)設(shè)賬戶(hù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)共有收入的收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公布。

共有收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，但補(bǔ)充后達(dá)到首期交存金額的可以停止補(bǔ)充，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于共有部分保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造或者物業(yè)管理的其他需要。

第六章 物業(yè)使用和維護(hù)

第六十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途合理、安全地使用物業(yè)。

業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)人不得實(shí)施下列行為：

（一）違法拆除、變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)；

（二）將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房的上方；

（三）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘房屋地下空間，或者違法改變建筑物外立面；

（四）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用；

（五）擅自占用公共用地；

（六）違法飼養(yǎng)動(dòng)物或者不履行飼養(yǎng)人義務(wù)，嚴(yán)重影響其他業(yè)主生活；

（七）違反生活垃圾分類(lèi)管理規(guī)定投放垃圾；

（八）從建筑物中拋擲物品；

（九）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓，占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道、消防車(chē)登高場(chǎng)地；

（十）違反消防安全管理規(guī)定為電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)充電；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)現(xiàn)前款行為的，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，相關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

對(duì)違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道、消防車(chē)登高場(chǎng)地的，物業(yè)服務(wù)人還可以按照物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定予以清理。

第六十二條 業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，并事先告知物業(yè)服務(wù)人。

物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、非業(yè)主使用人和裝飾裝修企業(yè)及其人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)的，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）業(yè)主大會(huì)成立前，車(chē)輛停放管理制度由物業(yè)管理委員會(huì)組織制定；尚未成立物業(yè)管理委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)人在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下制定；

（二）業(yè)主大會(huì)成立后，相關(guān)管理制度由業(yè)主大會(huì)制定；

（三）對(duì)車(chē)輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

利用人民防空工程停放機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)人民防空法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

第六十四條 物業(yè)交付給業(yè)主前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收。物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備移交專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公布。

第六十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位在接收物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省、市相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造責(zé)任，確保專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。

第六十六條 用于銷(xiāo)售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收之前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例，向市、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)指定的物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。

物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)單位交存物業(yè)保修金的相關(guān)信息共享給區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，由區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)在辦理物業(yè)竣工驗(yàn)收備案時(shí)核驗(yàn)交存情況。

第六十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修責(zé)任。

在物業(yè)保修期內(nèi)，經(jīng)鑒定房屋等建筑安裝工程存在質(zhì)量問(wèn)題，但是建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者不能履行保修責(zé)任的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)使用物業(yè)保修金。鑒定機(jī)構(gòu)由建設(shè)單位與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)指定。

建設(shè)單位因注銷(xiāo)、清算等原因無(wú)法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)確定繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位，并告知物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)。

因建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位不履行保修責(zé)任，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定使用物業(yè)保修金的，建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位應(yīng)當(dāng)在使用后十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。

第六十八條 物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限屆滿(mǎn)前一個(gè)月內(nèi)，將擬退還物業(yè)保修金的事項(xiàng)在相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，期限為三十日。在公示期內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人未提出異議的，物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位；有提出異議的，建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位與異議提出人應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)解決爭(zhēng)議。逾期未解決爭(zhēng)議，且異議提出人未就爭(zhēng)議事項(xiàng)提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位。

第六十九條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后，共有部分的維修、更新、改造所需費(fèi)用，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，由業(yè)主按照專(zhuān)有部分面積所占比例承擔(dān)。

鼓勵(lì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘施工單位實(shí)施對(duì)共有部分的維修、更新、改造。

第七十條 首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收備案之前，按照物業(yè)總建筑面積和交存標(biāo)準(zhǔn)向市、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)指定的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)交存物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

前款所稱(chēng)物業(yè)總建筑面積以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn)；交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類(lèi)型確定，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布。

物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照專(zhuān)有部分面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)單位交存物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的相關(guān)信息共享給區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，由區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)在辦理物業(yè)竣工驗(yàn)收備案時(shí)核驗(yàn)交存情況。

第七十一條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織續(xù)交；續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由管理規(guī)約約定或者由業(yè)主共同決定。

業(yè)主未按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定續(xù)交物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)催告。

所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)交工作。

第七十二條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用于共有部分保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，并遵守下列規(guī)定：

（一）涉及整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的共有部分的，在該區(qū)域全體業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)中列支；涉及單幢或部分物業(yè)共有部分的，在其相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)中列支；

（二）工程完工后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，并委托專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行決（結(jié)）算審計(jì)；但是決（結(jié)）算金額在三萬(wàn)元以下的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以不進(jìn)行決（結(jié)）算審計(jì)。工程決（結(jié)）算金額超出預(yù)算金額百分之十以上的，超出部分應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定重新申報(bào)。

第七十三條 共有部分發(fā)生下列危及公共安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住使用的緊急情況的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，并采取必要安全措施或者應(yīng)急措施：

（一）電梯嚴(yán)重故障；

（二）消防設(shè)施、器材嚴(yán)重?fù)p壞；

（三）建筑外立面存在脫落危險(xiǎn)；

（四）圍墻、道路坍塌；

（五）屋頂、外墻滲漏；

（六）排水設(shè)施嚴(yán)重堵塞或者損壞。

發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，需要立即使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)共有部分進(jìn)行維修和更新、改造的，維修方案經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，并經(jīng)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會(huì)確認(rèn)后，可以不經(jīng)業(yè)主共同決定，直接申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

工程完工后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，并委托專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行決（結(jié)）算審計(jì)；所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)確認(rèn)工程完成情況，并將確認(rèn)后的相關(guān)維修方案和工程完成情況報(bào)區(qū)、縣（市）市場(chǎng)監(jiān)管、消防救援、城鄉(xiāng)建設(shè)、房產(chǎn)等相應(yīng)主管部門(mén)備案，由相應(yīng)主管部門(mén)對(duì)工程完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第七十四條 下列費(fèi)用不得從物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的共有部分維修、更新和改造等費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定中明確應(yīng)當(dāng)由有關(guān)單位和個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用。

第七章 監(jiān)督管理

第七十五條 市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，組織本條例的實(shí)施，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。

區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)組織本級(jí)相關(guān)部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的相關(guān)問(wèn)題，并為街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理工作提供必要保障。

第七十六條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：

（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策；

（二）建立和完善物業(yè)服務(wù)信用管理制度，對(duì)本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理；

（三）建立、維護(hù)本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；

（四）負(fù)責(zé)本市物業(yè)保修金、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集和使用管理，建立年度公布及日常查詢(xún)制度，接受業(yè)主監(jiān)督；

（五）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；

（六）指導(dǎo)和監(jiān)督本市物業(yè)管理協(xié)會(huì)開(kāi)展行業(yè)自律和服務(wù)工作；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

市房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)支持、指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第七十七條 區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：

（一）依法劃定、調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；

（二）監(jiān)督管理物業(yè)保修金、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、使用，建立年度公布及日常查詢(xún)制度，接受業(yè)主監(jiān)督；

（三）受理物業(yè)服務(wù)合同備案；

（四）依法對(duì)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；

（五）定期組織業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)管理委員會(huì)成員、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員、居民委員會(huì)人員開(kāi)展物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十八條 發(fā)展和改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、財(cái)政、規(guī)劃和自然資源、市場(chǎng)監(jiān)督管理、應(yīng)急管理、公安、城市管理、生態(tài)環(huán)境、人民防空和消防救援等部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第七十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理工作，根據(jù)需要建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議等制度，落實(shí)人員、經(jīng)費(fèi)，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆選舉，辦理業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)；

（三）組建物業(yè)管理委員會(huì)并指導(dǎo)、監(jiān)督其運(yùn)行；

（四）監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展相關(guān)工作，向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映業(yè)主的意見(jiàn)、要求和提出建議。

第八十條 業(yè)主委員會(huì)不依照本條例規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)在三十日內(nèi)組織召開(kāi)；逾期未召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。

業(yè)主委員會(huì)未依照本條例規(guī)定向業(yè)主公開(kāi)相關(guān)信息的，或者未按照規(guī)定在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報(bào)、更新相關(guān)信息的，由所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者依法撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第八十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)成員有本條例第三十一條第一款規(guī)定情形的，可以建議業(yè)主大會(huì)罷免其職務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正；拒不改正、造成嚴(yán)重后果的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向業(yè)主大會(huì)建議罷免業(yè)主委員會(huì)全體成員職務(wù)，發(fā)現(xiàn)涉嫌違法行為的，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)部門(mén)報(bào)告：

（一）不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的；

（二）不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

（三）不按照規(guī)定籌集、使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的；

（四）挪用、侵占物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者全體業(yè)主共有的財(cái)物的；

（五）違反法律、法規(guī)規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第八十二條 區(qū)、縣（市）人民政府和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人納入相關(guān)突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機(jī)制。

發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照響應(yīng)等級(jí)組織落實(shí)市和區(qū)、縣（市）人民政府的應(yīng)急措施，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)人配合居民委員會(huì)開(kāi)展工作。

第八十三條 任何單位或者個(gè)人都有權(quán)通過(guò)“12345”市長(zhǎng)公開(kāi)電話(huà)等方式舉報(bào)、投訴違反本條例的行為，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)處理。

第八章 法律責(zé)任

第八十四條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和省的地方性法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

本條例規(guī)定的行政處罰，實(shí)行綜合行政執(zhí)法的，依法由綜合行政執(zhí)法部門(mén)實(shí)施。

第八十五條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）未按照規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的有關(guān)資料的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款；

（二）未按照規(guī)定交存首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處應(yīng)交存籌備經(jīng)費(fèi)的一倍以上三倍以下罰款；

（三）未按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料和查驗(yàn)新建物業(yè)共有部分的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第八十六條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可以給予警告或者按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）未按照規(guī)定辦理物業(yè)服務(wù)合同備案或者偽造、篡改備案相關(guān)資料的，處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款；

（二）以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由，實(shí)施停止供水、供電、供氣、供熱等行為的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

（三）無(wú)正當(dāng)理由拒絕退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款；

（四）未按照規(guī)定開(kāi)設(shè)共有收入專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第八十七條 業(yè)主委員會(huì)成員違反本條例規(guī)定，拒不移交其保管的資料、財(cái)物的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五百元以下罰款。

第八十八條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)主管部門(mén)按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房的上方的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

（二）違反消防安全管理規(guī)定為電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，處五十元以上二百元以下罰款。

第八十九條 房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)管理部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理中，有下列情形之一的，由其所在單位、主管部門(mén)、上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分：

（一）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；

（二）不依照法律、行政法規(guī)、省的地方性法規(guī)和本條例規(guī)定履行職責(zé)的；

（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為，造成嚴(yán)重后果的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。

第九章 附 則

第九十條 本條例中下列用語(yǔ)的含義是指：

（一）專(zhuān)有部分，包括具有構(gòu)造上、利用上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用并且能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的房屋和規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，以及車(chē)位、攤位等特定空間。

（二）共有部分，包括依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地，其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，以及其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分、也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

（三）物業(yè)服務(wù)人，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

（四）非業(yè)主使用人，包括承租人、居住權(quán)人等。

（五）“以上”、“以下”、“屆滿(mǎn)”，包括本數(shù)；“不足”、“超過(guò)”，不包括本數(shù)。

第九十一條 經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)管理區(qū)域可以由業(yè)主參照本條例自行管理，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)的居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、監(jiān)督，業(yè)主可以請(qǐng)求所在地的房產(chǎn)等有關(guān)部門(mén)依法予以協(xié)助。

物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自行管理的，執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

業(yè)主自行管理的，由全體業(yè)主履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范和消防安全職責(zé)。對(duì)電梯等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)。

業(yè)主自行管理中需要開(kāi)具發(fā)票的，可以持所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)的居民委員會(huì)的證明材料，向稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證，憑臨時(shí)稅務(wù)登記證申請(qǐng)領(lǐng)用發(fā)票。

業(yè)主可以共同決定委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、共有收入等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)。管理賬目應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主公布一次。

第九十二條 農(nóng)民集體所有土地上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理可以參照本條例執(zhí)行，由相關(guān)的村民委員會(huì)履行本條例規(guī)定的居民委員會(huì)職責(zé)。

第九十三條 本條例自2022年3月1日起施行。

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