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松原物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無公布,請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令〔2007〕第504號(hào)修訂)及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條 物業(yè)管理活動(dòng)遵循業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則,實(shí)行社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化管理。
第四條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)日常具體工作。
公用事業(yè)、規(guī)劃、司法、民政、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、財(cái)政、價(jià)格監(jiān)督、稅務(wù)、供電、廣播電影電視、郵政、工商、電信等相關(guān)部門和街道辦事處,依照各自職責(zé),做好相關(guān)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施業(yè)主自治管理。對(duì)能夠?qū)嵭形飿I(yè)管理的樓房,實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理。對(duì)不具備實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的樓房、庭院衛(wèi)生,要組織專人進(jìn)行保潔,保潔人員工資及基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)費(fèi)用列入各級(jí)政府財(cái)政預(yù)算(寧江區(qū)列入市財(cái)政預(yù)算)。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則:
(一)有相對(duì)獨(dú)立的共用配套設(shè)施設(shè)備,房屋總建筑面積不低于3萬m2;
(二)位于同一社區(qū)或位置接近,宜于統(tǒng)一服務(wù)與管理的;
(三)原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成,且無爭(zhēng)議的,劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,也可以按照原產(chǎn)權(quán)單位管理的住宅物業(yè)劃分;
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單體住宅樓具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備,并能夠封閉管理的,劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(五)市、縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門認(rèn)為有必要?jiǎng)澐譃橐粋(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
劃分物業(yè)管理區(qū)域可以由建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng),市、縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門在街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)的配合下劃分。
第六條 組織實(shí)施物業(yè)管理的原則:
原有住宅物業(yè)或非住宅物業(yè)沒有實(shí)施物業(yè)管理,產(chǎn)權(quán)單一的,由產(chǎn)權(quán)單位組織實(shí)施物業(yè)管理;多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位的,由面積占二分之一以上的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主組織實(shí)施物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第七條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì);業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)按國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
較大規(guī)模的小區(qū)可以實(shí)行業(yè)主大會(huì)代表制。即以幢、單元等為單位,推薦一名代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第九條 分期建設(shè)的住宅物業(yè),首期入住的業(yè)主達(dá)到本期建設(shè)的總建筑面積50%以上時(shí),可以召開業(yè)主大會(huì)。后期業(yè)主入住率達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50%以上時(shí),要重新召開業(yè)主大會(huì)。
第十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定的事項(xiàng),實(shí)行投票表決。
住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計(jì)算,每套住宅為1票。
非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計(jì)算,100m2以下(含100 m2)的有1票投票權(quán),每超過100 m2再計(jì)1票。
第十一條 物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)、轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)組織召開首次業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。選舉辦法及其它有關(guān)事項(xiàng)按《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會(huì)規(guī)程的通知》(建住房〔2003〕13號(hào))執(zhí)行。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列材料到建設(shè)行政主管部門備案:
(一)業(yè)主大會(huì)成立情況材料;
(二)物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料;
(三)業(yè)主委員會(huì)候選人推薦辦法,候選人名單及身份證明;
(四)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(五)《管理規(guī)約》及《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》;
(六)業(yè)主委員會(huì)組成人員情況材料。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期要在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。
業(yè)主委員會(huì)憑建設(shè)行政主管部門或街道辦事處的備案證明,按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)的印章,印章樣式報(bào)建設(shè)行政主管部門或街道辦事處備案。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)要建立活動(dòng)檔案,檔案包括以下內(nèi)容:
(一)各種會(huì)議的書面材料;
(二)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的備案材料;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)業(yè)務(wù)往來原始憑證;
(五)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要存檔的其它材料。
第十五條 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用按下列規(guī)定辦理:
(一)新建住宅、非住宅物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);
(二)原有住宅、非住宅物業(yè)由業(yè)主承擔(dān)。承擔(dān)方式按業(yè)主投票權(quán)確定。
第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)所需經(jīng)費(fèi)、必要的日常辦公費(fèi)用等,可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中據(jù)實(shí)列支,并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。業(yè)主委員會(huì)每6個(gè)月要將活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用情況細(xì)目在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告一次,接受業(yè)主監(jiān)督、檢查。
第十七條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以建立由街道辦事處、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度,聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)所在地的街道辦事處主持,協(xié)調(diào)處理有關(guān)事宜。
社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受社區(qū)居民委員會(huì)的管理。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后,在核定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
已領(lǐng)取國家、省統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的外地物業(yè)服務(wù)企業(yè),在本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)?shù)绞薪ㄔO(shè)行政主管部門和物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門備案并辦理有關(guān)手續(xù)。
任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更,應(yīng)當(dāng)在營業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)到市建設(shè)行政主管部門辦理變更手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場(chǎng)所明示。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(二)根據(jù)業(yè)主的委托,提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目時(shí),收取相關(guān)費(fèi)用;
(三)制止違章搭建或其它侵害業(yè)主公共利益的行為,并向相關(guān)部門報(bào)告或向人民法院提起民事訴訟;
(四)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù);
(五)個(gè)別業(yè)主無正當(dāng)理由拒交服務(wù)費(fèi)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起民事訴訟;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列義務(wù):
(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)履行物業(yè)服務(wù)合同,提供物業(yè)管理服務(wù),維護(hù)業(yè)主利益;
(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(四)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支賬目,接受咨詢和審計(jì);
(五)接受政府有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,由建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,到物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門備案并辦理有關(guān)手續(xù)。
第二十二條 新建物業(yè)必須實(shí)行前期物業(yè)管理。
(一)新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè),實(shí)施前期物業(yè)管理,業(yè)主委員會(huì)成立后,由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
投標(biāo)人少于3個(gè)或多層住宅物業(yè)建筑面積小于3萬平方米,高層住宅物業(yè)建筑面積小于2萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn),采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
(二)規(guī)劃部門在審批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí),應(yīng)當(dāng)征求建設(shè)行政主管部門的意見。
規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅物業(yè)時(shí),必須按照規(guī)定設(shè)置物業(yè)管理用房及其它配套的共用服務(wù)設(shè)施、設(shè)備,要明確物業(yè)管理用房的具體位置、面積。物業(yè)管理用房面積按物業(yè)總建筑面積4‰的比例預(yù)留,不足100 m2的按100 m2預(yù)留。
物業(yè)管理用房必須是可以獨(dú)立使用的房屋(地下室除外)。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。
(三)規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建設(shè)部門在審查批準(zhǔn)初期設(shè)計(jì)方案、核發(fā)《商品房銷(預(yù))售許可證》、工程驗(yàn)收及辦理房屋使用權(quán)手續(xù)時(shí),要按照各自職責(zé),加強(qiáng)監(jiān)督,嚴(yán)格把關(guān)。
第二十三條 建設(shè)單位要按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房:
給排水、供電、供暖、衛(wèi)生等要具備正常使用功能;
小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的,要在物業(yè)管理用房?jī)?nèi)預(yù)留端口,具備正常使用功能。
第二十四條 物業(yè)管理用房中要安排10%的面積作為業(yè)主委員會(huì)的辦公用房,但一般不低于20平方米,不高于50平方米。
第二十五條 工程竣工時(shí),按規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,建設(shè)單位要按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)有房屋補(bǔ)足。
因分期建設(shè)等原因,建設(shè)單位暫未能按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)用房時(shí),要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理臨時(shí)用房,并向建設(shè)行政主管部門提交物業(yè)管理用房承諾書。
第二十六條 建設(shè)單位要選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。期滿前,由建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)、街道辦事處組織建設(shè)單位或業(yè)主代表籌備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同,以確保物業(yè)管理服務(wù)的延續(xù)。
第二十七條 建設(shè)單位要在申請(qǐng)辦理《商品房銷(預(yù))售許可證》前,提供前期物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)或協(xié)議選聘的備案證明,并提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關(guān)材料,并在銷售物業(yè)時(shí),向買受人明示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》。
第二十八條 各級(jí)建設(shè)行政主管部門參與住宅小區(qū)物業(yè)綜合驗(yàn)收。物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件時(shí),建設(shè)單位要向建設(shè)行政主管部門提出物業(yè)承接驗(yàn)收申請(qǐng)。
(一)建設(shè)工程的公共設(shè)備、設(shè)施配套齊全,并符合規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)規(guī)范要求;
(二)竣工驗(yàn)收合格,且驗(yàn)收資料齊全;
(三)有符合規(guī)定的物業(yè)管理用房;
(四)共用設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常、完好,并經(jīng)驗(yàn)收合格;
(五)建筑渣土、垃圾、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑清理完畢;
(六)具備一定規(guī)模的住宅小區(qū),必須安裝遠(yuǎn)紅外監(jiān)控設(shè)備。
第二十九條 各級(jí)建設(shè)行政主管部門要及時(shí)組織由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主代表組成驗(yàn)收小組,按照下列規(guī)定進(jìn)行物業(yè)承接:
(一)查驗(yàn)共用設(shè)施、設(shè)備,并做好查驗(yàn)記錄;
(二)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題,開發(fā)建設(shè)單位要書面承諾修復(fù)時(shí)間、責(zé)任部門和修復(fù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn);
(三)驗(yàn)收后,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要簽訂物業(yè)承接驗(yàn)收協(xié)議。
第三十條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí),建設(shè)單位要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)備、設(shè)施的安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其它資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條 住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則(試行)》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的,由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定價(jià)格。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,由市價(jià)格主管部門會(huì)同市建設(shè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度,并定期發(fā)布,具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)合同中約定。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位繳存;物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,原業(yè)主結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
第三十三條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營取得的收益歸全體業(yè)主,分配方式由業(yè)主大會(huì)決定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫),要優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人;停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個(gè)人,有空余的,可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個(gè)人,出租收入歸全體業(yè)主。
車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放,收費(fèi)和管理等事項(xiàng),由業(yè)主大會(huì)決定。
第三十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人要按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或房屋權(quán)限證書載明的用途使用房屋,不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變房屋使用性質(zhì)的,要征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意,并經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后,依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第三十五條 業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)或其它方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在建設(shè)行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行物業(yè)承接,并在合同生效起30日內(nèi)備案。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù),按法律規(guī)定和合同約定承擔(dān)責(zé)任。
業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生服務(wù)合同糾紛的,雙方可以協(xié)商解決,協(xié)商不成的,可以依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。仲裁或訴訟期間,業(yè)主要按物業(yè)服務(wù)合同約定,足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得終止物業(yè)服務(wù)。
合同期滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止服務(wù)合同的,在業(yè)主大會(huì)確定新的管理方式前,由轄區(qū)街道辦事處組織保潔企業(yè)實(shí)施保潔服務(wù),并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用;物業(yè)的維修由受益業(yè)主自行選擇維修單位,并承擔(dān)費(fèi)用。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜,續(xù)約的,要續(xù)簽合同。不續(xù)約的,按照下列規(guī)定執(zhí)行:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)合同的約定,提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日,業(yè)主要按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同終止之日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在退出管理項(xiàng)目30日前,公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況,并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用退還業(yè)主;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在退出管理項(xiàng)目前10日內(nèi),向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在退出管理項(xiàng)目前向建設(shè)行政主管部門和街道辦事處提交報(bào)告。
第三十八條 業(yè)主大會(huì)沒有選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),或業(yè)主大會(huì)決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)而實(shí)行自治管理的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行管理職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)要在街道辦事處的組織、監(jiān)督、指導(dǎo)下,制定自治公約,并向所在地街道辦事處備案。
服務(wù)費(fèi)用按建筑面積每月每平方米不低于0.3元的標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主收取。
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、排水、通信、有線電視等單位要向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用,確需委托的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同,實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。
因跑、冒、滴、漏損耗產(chǎn)生的差額由經(jīng)營單位承擔(dān),不得以任何理由向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取或向業(yè)主攤派。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明及物業(yè)管理用房使用的水、電、氣、熱費(fèi)用按民用價(jià)格計(jì)量收取。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十一條 業(yè)主或使用人裝修物業(yè),要遵守國家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規(guī)定,事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂物業(yè)裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議。
物業(yè)裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議示范文本由市建設(shè)行政主管部門制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理。發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為,要立即制止,并督促改正;對(duì)不能改正的,要及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告有關(guān)部門依法處理,也可依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,屬于全體業(yè)主共同所有,不得擅自處分:
(一)物業(yè)用房;
(二)門衛(wèi)室、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊;
(三)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫;
(四)公用綠地、道路、場(chǎng)地、水景等;
(五)其它依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋立面;
(二)占用共用部位和消防通道,損壞共用設(shè)施設(shè)備;
(三)擅自改變共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的用途;
(四)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物,改變房屋外立面造型;
(五)違章搭建保溫陽臺(tái)或原設(shè)計(jì)外的外附式防盜網(wǎng);
(六)未經(jīng)許可設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn),開辦娛樂項(xiàng)目等;
(七)存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;
(八)排放污染物、有毒有害物質(zhì)或產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)噪音;
(九)侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設(shè)備;
(十)無獨(dú)立下水設(shè)施的,不允許開辦餐飲、美容美發(fā)等用水經(jīng)營項(xiàng)目;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主規(guī)約禁止的其它行為。
第四十四條 供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營單位要依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。劃分原則為:
(一)供水:業(yè)主終端計(jì)量水表以外的供水設(shè)施設(shè)備;
(二)供電:業(yè)主終端計(jì)量電表以外的供電設(shè)施設(shè)備;
(三)供氣:業(yè)主燃?xì)庥镁、連接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備;
(四)供熱:業(yè)主戶外分戶閥(含分戶閥)以外的供熱設(shè)施設(shè)備;
(五)排水:業(yè)主樓外排水井(含排水井)以外的排水設(shè)施設(shè)備;
(六)消防:住宅區(qū)的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消防栓等,由供水部門管理維護(hù),公安消防部門監(jiān)督檢查;
(七)通信、有線電視:業(yè)主終端以外的設(shè)施設(shè)備。
上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,簽訂施工協(xié)議后實(shí)施,并要及時(shí)恢復(fù)原狀。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)受供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營單位委托,維修、養(yǎng)護(hù)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的,委托單位要支付相關(guān)費(fèi)用。
供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營單位需要的終端計(jì)量器具由經(jīng)營單位負(fù)責(zé)提供、維修、養(yǎng)護(hù)、更新。
第四十六條 產(chǎn)權(quán)屬于保潔單位的環(huán)衛(wèi)設(shè)施,由環(huán)衛(wèi)保潔單位維護(hù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)至轉(zhuǎn)運(yùn)站或環(huán)衛(wèi)保潔單位指定地點(diǎn)后,由環(huán)衛(wèi)保潔單位無償運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)。非生活垃圾,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托環(huán)衛(wèi)保潔單位清運(yùn),清運(yùn)費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主約定,由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付。
原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))的生活垃圾,有約定的,從其約定;沒有約定的,由環(huán)衛(wèi)服務(wù)單位負(fù)責(zé)清掃和清運(yùn)。
第七章 專項(xiàng)維修資金
第四十七條 專項(xiàng)維修資金的繳存、使用等管理工作由建設(shè)行政主管部門物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
專項(xiàng)維修資金的繳存方式、繳存對(duì)象、繳存比例,按建設(shè)部及省有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行。
第四十八條 專項(xiàng)維修資金要在銀行專戶存儲(chǔ),按樓建賬、按戶核算,專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造,不得挪作它用。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。
第四十九條 購買新建住宅物業(yè)的,應(yīng)繳存專項(xiàng)維修資金。管理單位必須提供專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。產(chǎn)權(quán)人辦理所有權(quán)登記時(shí),須出具專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。
原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))的大修、更新、改造等費(fèi)用由全體業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
第五十條 專項(xiàng)維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算,要遵守下列規(guī)定:
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修資金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶;
專項(xiàng)維修資金賬面余額低于首次繳付額30%的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議研究決定,按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌;
房屋滅失的,將專戶賬面余額返還業(yè)主。
第五十一條 專項(xiàng)維修資金須經(jīng)2/3以上有投票權(quán)的受益業(yè)主書面同意后方可使用。
第五十二條 建設(shè)行政主管部門要定期將專項(xiàng)維修資金的收支和使用情況進(jìn)行公示,并建立專項(xiàng)維修資金查詢系統(tǒng)和監(jiān)督制度及業(yè)主查詢和對(duì)賬制度。
第八章 投 訴
第五十三條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生糾紛的,可以向人民法院提起訴訟,也可以向縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門投訴。
第五十四條 物業(yè)管理投訴的受理范圍包括下列事項(xiàng):
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)損壞、隱匿、銷毀應(yīng)當(dāng)移交資料的;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;
(四)開發(fā)建設(shè)單位挪用代收的物業(yè)專項(xiàng)維修資金或不出具專用票據(jù)的;
(五)擅自改變物業(yè)管理用房用途或不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;
(六)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或使用權(quán)的;
(七)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)的;
(八)物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)另行委托給他人管理的;
(九)法律法規(guī)規(guī)定的其它情形。
第五十五條 下列的投訴不予受理:
(一)投訴請(qǐng)求不明確的;
(二)投訴人與被投訴人已達(dá)成協(xié)議的;
(三)有關(guān)行政管理部門或人民法院已經(jīng)受理的;
(四)投訴人要求財(cái)產(chǎn)和人身損害賠償?shù)模?/p>
(五)不符合法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的。
第五十六條 縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門受理業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴的,要在10日內(nèi)向相關(guān)投訴人做出答復(fù)。其中:屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)過失的,要通知其改正;不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)過失的,要依法向投訴人做出詳細(xì)解釋。
第九章 法律責(zé)任
第五十七條 建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的,按有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章處罰。
第五十八條 建設(shè)行政主管部門或其它有關(guān)行政管理部門及其工作人員,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)、濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的,由其所在單位上級(jí)機(jī)關(guān)或有關(guān)主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第十章 附 則
第五十九條 本辦法由市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
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