榆林物業(yè)管理條例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理條例。

各縣市區(qū)人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬事業(yè)單位：

為進(jìn)一步改善人居環(huán)境，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理，構(gòu)建以黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》和《中共陜西省委 陜西省人民政府關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實施意見》（陜發(fā)〔2018〕8號）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本意見。

一、總體要求

以思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以實施黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理，構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、基層主抓、共建共治”的物業(yè)管理體制，下移管理重心，理順市、縣市區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）四級物業(yè)管理工作體制，強化屬地管理職責(zé)，充分發(fā)揮縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）、街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居（村）委會在物業(yè)管理中的作用。進(jìn)一步明確部門監(jiān)管職責(zé)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域各方行為，構(gòu)建以信用物業(yè)市場服務(wù)管理機(jī)制。進(jìn)一步加強政策保障，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，培育壯大物業(yè)服務(wù)市場品牌。進(jìn)一步加強創(chuàng)新引領(lǐng)，打造智慧物業(yè)，推動物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

二、理順物業(yè)管理體制，夯實屬地管理職責(zé)

按照“屬地管理，條塊結(jié)合”的原則，由縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）負(fù)責(zé)，街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織，社區(qū)居（村）委會落實，物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)監(jiān)督，相關(guān)部門密切配合，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，充分發(fā)揮基層組織在物業(yè)管理工作中的綜合協(xié)調(diào)作用，共同推進(jìn)物業(yè)管理工作有序開展。

（一）縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)。縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）負(fù)責(zé)組織落實物業(yè)管理各項法規(guī)政策措施，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、檢查和考核工作。做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建和安全生產(chǎn)工作。加快在街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）層面明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，落實人員和經(jīng)費，為做好物業(yè)服務(wù)工作提供保障。督導(dǎo)街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）做好百姓問政、12345市民熱線投訴辦理和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處工作。榆林高新區(qū)、榆神工業(yè)區(qū)、榆林科創(chuàng)新城管委會要適應(yīng)機(jī)構(gòu)改革和物業(yè)管理工作的新形勢、新要求，加快明確園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配齊配強干部力量，落實園區(qū)內(nèi)物業(yè)區(qū)域劃分、業(yè)主委員會備案、前期物業(yè)服務(wù)合同審查備案、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)信用信息管理、物業(yè)承接查驗備案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量督導(dǎo)考評和老舊小區(qū)綜合改造等職責(zé)。

（二）街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)督、考核和信用信息采集匯總工作。組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會的成立，業(yè)主委員會的選舉和換屆，并辦理相關(guān)備案手續(xù)。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會做出違反法律法規(guī)的決定，責(zé)令限期改正或予以撤銷，并通告全體業(yè)主。參與物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分、物業(yè)承接查驗，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房和管理資料的移交，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題。負(fù)責(zé)建立物業(yè)投訴處理機(jī)制，召集召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)解處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的矛盾糾紛、百姓問政、12345市民熱線投訴和信訪工作。負(fù)責(zé)推進(jìn)“鎮(zhèn)街吹哨、部門報到”工作機(jī)制，協(xié)調(diào)配合有關(guān)職能部門依法開展工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)的日常管理工作。配合相關(guān)部門做好物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建和安全生產(chǎn)等工作。

（三）社區(qū)居（村）委會協(xié)助街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。協(xié)助街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，組織開展社區(qū)管理及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。協(xié)助街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）處理物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛、百姓問政和12345市民熱線投訴辦理。與街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）建立物業(yè)管理工作聯(lián)動機(jī)制，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目的預(yù)警報告，協(xié)助街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信記錄等提出初審意見。對暫不具備成立業(yè)主委員會條件，或業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)的，暫時代業(yè)主委員會協(xié)調(diào)相關(guān)事宜。發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有違法建設(shè)等違反物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止，并及時向有關(guān)部門報告。

三、健全物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，形成齊抓共管合力

市、縣（市、區(qū)）有關(guān)職能部門要按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，認(rèn)真履行職責(zé)，加強物業(yè)服務(wù)市場的監(jiān)督檢查，形成密切配合、齊抓共管的工作局面。

（一）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)活動，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，制定物業(yè)管理相關(guān)政策并監(jiān)督實施。加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，完善住宅專項維修資金監(jiān)管使用規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范和物業(yè)服務(wù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價。開展物業(yè)服務(wù)監(jiān)督檢查，組織物業(yè)服務(wù)工作考核評價。

（二）發(fā)展改革部門。負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費價格相關(guān)政策，會同物業(yè)行政主管部門制定、發(fā)布前期物業(yè)政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動等因素，探索建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機(jī)制。

（三）公安機(jī)關(guān)。負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全防范建設(shè)和技防設(shè)施建設(shè)，指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展安全防范工作。負(fù)責(zé)社區(qū)流動人口和租賃房屋等治安管理工作。依法查處業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違反法律法規(guī)的活動，業(yè)主及業(yè)主委員會違反法律法規(guī)的行為，物業(yè)管理服務(wù)中的違法犯罪行為，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)嚴(yán)重干擾周圍居民生活環(huán)境噪聲的行為，小區(qū)內(nèi)違規(guī)燃放煙花爆竹的行為，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立、儲存易燃易爆危險品的行為，飼養(yǎng)犬只干擾他人正常生活等違反治安管理的行為。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域交通秩序管理，依法處置車輛亂停亂放行為。負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)區(qū)域日常消防和物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全職責(zé)履行情況。

（四）民政部門。負(fù)責(zé)將物業(yè)管理納入社區(qū)治理和社區(qū)協(xié)商范圍，推動物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居（村）委會劃分社區(qū)范圍。負(fù)責(zé)社區(qū)配套用房的監(jiān)督使用，定期監(jiān)督檢查社區(qū)配套用房的使用情況，對社區(qū)配套用房挪作他用的行為進(jìn)行查處。

（五）司法行政部門。負(fù)責(zé)加強對各級物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解組織的指導(dǎo)，建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處律師人才庫。

（六）財政部門。負(fù)責(zé)會同物業(yè)行政主管部門制定支持物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展和老舊小區(qū)綜合改造的財政支持政策。

（七）人社部門。負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法用工，依法受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動爭議案件，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞資糾紛。

（八）資源規(guī)劃部門。負(fù)責(zé)審查物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居（村）委會等公共配套服務(wù)用房的規(guī)劃情況，在規(guī)劃方案中明確公共配套設(shè)施的位置、面積，并做好竣工規(guī)劃核實工作。負(fù)責(zé)審定物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共配套服務(wù)用房的規(guī)劃情況、產(chǎn)權(quán)歸屬和服務(wù)區(qū)域，按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在不動產(chǎn)登記時明確公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬。為物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃情況的界定提供技術(shù)支持。

（九）生態(tài)環(huán)境部門。負(fù)責(zé)受理居民涉及環(huán)保問題的投訴，依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)及周邊的工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營噪聲、污水和廢氣超標(biāo)等擾民行為。

（十）衛(wèi)生健康部門。負(fù)責(zé)指導(dǎo)設(shè)置物業(yè)服務(wù)區(qū)域社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，指導(dǎo)開展健康教育、病媒生物防治活動。負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)二次供水進(jìn)行監(jiān)測、監(jiān)管。

（十一）市場監(jiān)督管理部門。負(fù)責(zé)物業(yè)收費的監(jiān)督管理，依法查處不執(zhí)行政府定價、政府指導(dǎo)價，不按規(guī)定明碼標(biāo)價的行為。受理物業(yè)服務(wù)收費政策咨詢及投訴，受理、查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反市場監(jiān)管法規(guī)的投訴及經(jīng)營活動。負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)管，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維保等工作，依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用過程中的違規(guī)行為，依法查處違法安裝計量器具的行為。組織調(diào)查處理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備安全事故。

（十二）人民防空部門。負(fù)責(zé)明確人防工程位置、規(guī)模，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人防工程的維護(hù)管理。依法查處違規(guī)使用人防工程的行為。

（十三）城市管理綜合執(zhí)法部門。負(fù)責(zé)依法查處小區(qū)內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上違規(guī)裝飾裝修等行為，毀壞住宅小區(qū)綠地的行為，違反城鎮(zhèn)容貌標(biāo)準(zhǔn)安裝遮陽罩、戶外廣告牌等設(shè)施的行為，隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為，因從事餐飲等經(jīng)營活動造成油煙、噪聲等污染的行為。

（十四）行政審批部門。依法把好企業(yè)和個體工商戶注冊登記關(guān)口，符合相關(guān)規(guī)定并取得有利害關(guān)系業(yè)主同意的，可以使用住宅作為經(jīng)營場所進(jìn)行登記，不符合規(guī)定的一律不得使用住宅、車庫等作為經(jīng)營場所進(jìn)行登記。

（十五）消防救援機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居（村）委會安全管理人員對居民住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常消防監(jiān)督檢查。依法查處占用消防通道，居住小區(qū)樓梯間、樓道、安全出口等公共區(qū)域停放車輛，私拉亂接充電線路為電動車充電，占用、堵塞和封閉消防通道、疏散通道、安全出口和妨礙消防車輛通行等行為。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好防火救災(zāi)等消防管理及宣傳工作，對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防培訓(xùn)及演練的進(jìn)行依法查處。

（十六）稅務(wù)部門。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)稅費的征收和管理以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的社保費征繳工作。負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費減免優(yōu)惠政策。

（十七）新聞單位。負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)相關(guān)工作的宣傳報道，加強正面宣傳和負(fù)面曝光，積極營造人人支持物業(yè)管理、家家關(guān)注物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。

（十八）供水、供電、供氣、通信等相關(guān)企業(yè)。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)已移交相關(guān)設(shè)施的管理和維護(hù)工作。

（十九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。嚴(yán)格按照合同約定履職盡責(zé)，接受縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）物業(yè)行政主管部門和街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居（村）委會的監(jiān)督指導(dǎo)。協(xié)助街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居（村）委會組織成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆選舉工作。切實維護(hù)好小區(qū)管理秩序，勸阻、制止物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違章搭建、擺攤設(shè)點、毀綠占綠、亂種亂養(yǎng)、任意棄置垃圾等違法違規(guī)行為，并及時向所屬街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居（村）委會或相關(guān)職能部門報告，全程跟蹤、協(xié)助相關(guān)部門查處違法違規(guī)行為。依法誠信納稅，依法及時開具收費發(fā)票。按照轄區(qū)有關(guān)部門和單位要求，積極做好物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建和安全生產(chǎn)工作。

四、規(guī)范社區(qū)自治管理，構(gòu)建小區(qū)治理格局

（一）加強黨建引領(lǐng)。按照“黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、市場運作、屬地管理、社會參與、多元共治”原則，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，推行“三會三公開”，即通過聯(lián)席會、懇談會、調(diào)解委員會等渠道和方式，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、主管部門的溝通交流，逐步建立相互理解、信任和支持的三方關(guān)系；通過公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價格和內(nèi)容，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益信息，建立企業(yè)自律、社會監(jiān)督、部門監(jiān)管的物業(yè)服務(wù)管理格局。加強推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會黨組織建設(shè)，通過單獨組建、聯(lián)合組建、掛靠組建、派遣黨建指導(dǎo)員等方式，加大在物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建黨組織力度，確保黨的組織和工作在每個住宅小區(qū)、每個物業(yè)服務(wù)項目有效覆蓋。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會黨員人數(shù)在3人以上的，應(yīng)在社區(qū)（村）黨組織的指導(dǎo)下成立黨組織，納入所在社區(qū)（村）黨組織管理，接受社區(qū)（村）黨組織監(jiān)督。

（二）推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居（村）委會要積極推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，應(yīng)當(dāng)及時組織選舉業(yè)主委員會。提高新組建或換屆后業(yè)主委員會中的黨員比例，原則上黨員比例要達(dá)到50%以上。業(yè)主委員會由委員和候補委員組成。業(yè)主委員會委員空缺時，可以由業(yè)主委員會候補委員按照得票高低依次遞補。業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)，也可以聘任法律顧問、會計師、第三方評估機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員津貼、執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)，聘任法律顧問、會計師、第三方評估機(jī)構(gòu)費用由業(yè)主大會決定。物業(yè)行政主管部門要做好相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，建設(shè)單位不得以任何理由干擾業(yè)主委員會的成立。

（三）明確業(yè)主委員會經(jīng)費保障。業(yè)主委員會工作經(jīng)費主要包括：召開業(yè)主大會和業(yè)主委員會的會議費用，業(yè)主委員會委員必要的工作津貼（交通、通訊補貼），業(yè)主委員會的日常辦公費用等。業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，也可以按規(guī)定在物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，并做到財務(wù)公開。

（四）發(fā)展壯大自治組織。制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導(dǎo)細(xì)則，嚴(yán)格候選人資格條件，明確不宜作為業(yè)主委員會候選人情形。鼓勵符合條件的社區(qū)（村）黨組織成員或網(wǎng)格黨支部書記兼職業(yè)主委員會主任，推薦符合條件的社區(qū)（村）“兩委”成員參選業(yè)主委員會委員，或兼任物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)服務(wù)總監(jiān)，吸納物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)秀黨員負(fù)責(zé)人擔(dān)任社區(qū)（村）兼職委員，注重引導(dǎo)發(fā)揮社區(qū)（村）“五老”積極作用。指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)（村）管理公約、議事規(guī)則的健全完善，加強業(yè)主委員會自身建設(shè)，增強履職盡責(zé)服務(wù)保障。

（五）打造共建共治機(jī)制。借鑒“楓橋經(jīng)驗”“遇事好商量，大家的事情大家辦”，推行“鎮(zhèn)街吹哨、部門報到”機(jī)制，構(gòu)建街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）黨組織統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居（村）委會統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，業(yè)主委員會自我管理，物業(yè)企業(yè)精心服務(wù)，職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)動的社區(qū)治理新格局，建立物業(yè)管理矛盾糾紛防范調(diào)處機(jī)制，形成共建共治共享的小區(qū)治理新局面。

五、強化物業(yè)管理重點工作，提升物業(yè)服務(wù)水平

（一）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。各級物業(yè)行政主管部門要采取實地檢查、專項復(fù)核、聯(lián)合督查等措施，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄制度。淘汰服務(wù)不到位、群眾意見大且投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。扶持服務(wù)優(yōu)、信譽好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，充分發(fā)揮品牌帶動效應(yīng)，推動物業(yè)管理整體水平不斷提升。業(yè)主、業(yè)主委員會、居民委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年評價一次，居民委員會綜合評價情況并賦分，記入企業(yè)信用檔案。建立健全物業(yè)服務(wù)投訴責(zé)任機(jī)制，及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權(quán)益。

（二）加強前期物業(yè)管理。建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案，向物業(yè)行政主管部門申請劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域。將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報物業(yè)行政主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，合同期限不超過3年。在本意見實施前已簽訂超過3年前期物業(yè)服務(wù)合同、且未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居（村）委會要積極組織成立業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）切實做好物業(yè)承接查驗工作。進(jìn)一步完善小區(qū)承接查驗制度，承接查驗遵循誠實守信、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財產(chǎn)利益的原則，新建物業(yè)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在屬地物業(yè)行政主管部門和街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）的監(jiān)督下，共同對物業(yè)公共部分、共有設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行檢查和驗收。重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在業(yè)主委員會或社區(qū)居（村）委會監(jiān)督下由原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行檢查和驗收，經(jīng)屬地物業(yè)行政主管部門和街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）核實確認(rèn)后方可交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參與分戶驗收、竣工驗收環(huán)節(jié)，有條件的，可參與建設(shè)工程設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)，為實施物業(yè)承接查驗工作創(chuàng)造有利條件。

（四）規(guī)范物業(yè)管理項目退管管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定全方位做好服務(wù)工作，不斷提高業(yè)主滿意率，減少退管現(xiàn)象。退管時應(yīng)及時報告屬地物業(yè)行政主管部門和街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），履行退管程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照“維護(hù)社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡”的原則，在街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）的監(jiān)督下，做好項目清算和資金、設(shè)施設(shè)備移交等工作。街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要加強退管管理工作，及時制定物業(yè)管理項目退管應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)范做好退管、移交工作。在退管后至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘到位前的過渡期內(nèi)，根據(jù)實際情況實施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)用房配套建設(shè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項目總建筑面積的3‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不得少于100平方米，與主體工程同步交付使用，并保證水、電、采光、通風(fēng)等功能正常使用。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在項目中心區(qū)域或主出入口附近，方便業(yè)主使用。分期開發(fā)建設(shè)的項目，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在首期開發(fā)范圍內(nèi)。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑解決，建筑面積不少于30平方米。

（六）構(gòu)建質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機(jī)制。研究制定物業(yè)服務(wù)等級和收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，明確管理形式和費用構(gòu)成，明確服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到物業(yè)服務(wù)與收費質(zhì)價相符。鼓勵規(guī)模較小的住宅小區(qū)推行酬金制物業(yè)服務(wù)收費，提高物業(yè)服務(wù)透明度。嚴(yán)格住宅小區(qū)公共收益管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨建賬；由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)公共收益賬戶。公共收益的使用接受全體業(yè)主監(jiān)督，收支明細(xì)要在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

（七）建立物業(yè)服務(wù)收費保障機(jī)制。各縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）要積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強履約意識，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付，并聽取業(yè)主意見。對業(yè)主提出的合理意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時予以解決。經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)催告，業(yè)主在合理期限內(nèi)無故仍不交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務(wù)合同中約定有滯納金的，滯納金與物業(yè)服務(wù)費需一并繳納。在辦理房屋物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)時，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就結(jié)清物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用進(jìn)行明確約定。

（八）規(guī)范專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、電梯、電視、通信等專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)各自管道線路、設(shè)施設(shè)備的建設(shè)安裝及日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)。各專業(yè)經(jīng)營單位要按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用并提供服務(wù)。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用和對設(shè)施設(shè)備運行管理的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并向業(yè)主公示。專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用和對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理停止提供服務(wù)。各行業(yè)主管部門要加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)處理涉及專業(yè)經(jīng)營單位的投訴糾紛，提高專業(yè)經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量。2021年7月1日（含）后建成并交付使用的住宅小區(qū)，在交付使用時，建設(shè)單位要與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交接手續(xù)。建設(shè)單位投資建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備達(dá)不到分戶計量、分戶控制條件的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整治改造后再進(jìn)行移交。

（九）規(guī)范專項維修資金的管理和使用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交付手續(xù)前，一次性足額繳存首期專項維修資金，業(yè)主持專項維修資金專用票據(jù)辦理房屋交付手續(xù)。截至竣工交付尚未售出的房屋，由建設(shè)單位繳存首期維修資金。業(yè)主未按規(guī)定繳存首期專項維修資金的，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋。要強化專項維修資金儲存管理，通過公開招標(biāo)方式選定商業(yè)銀行進(jìn)行資金管理，優(yōu)化使用程序，提高維修資金使用的便捷性。要完善應(yīng)急使用維修資金機(jī)制，出現(xiàn)危及人身財產(chǎn)、房屋使用安全等緊急情況，可以向物業(yè)行政主管部門提出專項維修資金應(yīng)急使用申請。

（十）建立物業(yè)專項維修資金續(xù)籌機(jī)制。物業(yè)專項維修資金不足支付維修費用或使用后物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有一幢以上物業(yè)的業(yè)主分戶賬不足首期專項維修資金繳存額的30%時，已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會制定續(xù)籌方案；未成立業(yè)主大會的，由社區(qū)居（村）委會指導(dǎo)業(yè)主制定續(xù)籌方案。續(xù)籌方式原則上在收取物業(yè)服務(wù)費時一并代為收取，連續(xù)收取的時間不超過半年。續(xù)籌方案由業(yè)主大會決定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。續(xù)籌后的專項維修資金余額不得低于按當(dāng)年政府公布的繳存標(biāo)準(zhǔn)計算的專項維修資金額度。續(xù)籌方案按規(guī)定表決通過后對所有相關(guān)業(yè)主具有法律效力，業(yè)主拒不續(xù)籌且經(jīng)依法催繳后仍不繳納的，業(yè)主委員會或社區(qū)居（村）委會（代行業(yè)主委員會職責(zé)情況下）可以依法提起訴訟。

（十一）強化對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)管。各縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）物業(yè)行政主管部門和街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要按照有關(guān)規(guī)定，切實履行各自職責(zé)，強化對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督管理，為業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范運行提供有力保障。物業(yè)行政主管部門要加強對業(yè)主委員會的備案管理，業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》等制度，對業(yè)主委員會及其成員的履職情況予以監(jiān)督，重點監(jiān)督印章使用、財務(wù)收支和檔案管理等工作。引導(dǎo)和鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會和業(yè)主委員會定期述職。

六、推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

（一）支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強。實施品牌提升戰(zhàn)略，組織實施品牌創(chuàng)建行動，培育以縣市區(qū)為主體的物業(yè)區(qū)域品牌和以企業(yè)為主體的物業(yè)服務(wù)品牌。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊和使用自主商標(biāo)，通過加盟、兼并、重組等方式加大資源整合力度，推動物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、集約化發(fā)展。鼓勵國有企業(yè)參與物業(yè)管理，帶動物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。

（二）支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。實施創(chuàng)新引領(lǐng)，加強服務(wù)水平創(chuàng)新和服務(wù)模式創(chuàng)新，運用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)提供高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+”模式，積極拓展房屋租賃、小區(qū)電商、居家養(yǎng)老、家政服務(wù)等服務(wù)新業(yè)態(tài)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。推進(jìn)智慧物業(yè)綜合信息服務(wù)平臺建設(shè)，實現(xiàn)網(wǎng)上繳費、設(shè)施報修、小區(qū)互動以及小區(qū)全方位公共安全監(jiān)控管理，推動傳統(tǒng)物業(yè)向智慧物業(yè)升級。

（三）實施金融扶持激勵政策。探索將住宅物業(yè)服務(wù)納入生活服務(wù)類合理確定稅基，優(yōu)化稅收減免程序，落實小型微利企業(yè)稅收減免政策。加大金融扶持，對符合勞動密集型小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)提供小額擔(dān)保貸款，提高小額貸款額度。

（四）實施住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。各縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）根據(jù)實際需求和財力狀況，統(tǒng)籌安排資金，用于老舊小區(qū)市政公共基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)。采取盤活資產(chǎn)、公益補貼、業(yè)主付費等各種形式，多渠道籌集老舊小區(qū)物業(yè)管理資金，到2021年底基本實現(xiàn)所有住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。要加強老舊小區(qū)物業(yè)管理考核，推行滿意度測評和物業(yè)服務(wù)考核評定工作，具體考核評定辦法由各縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）制定。

七、強化工作措施，保障物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。各縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）也要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）在2021年12月底前，要明確街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）層面的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，并落實人員和經(jīng)費，確保機(jī)構(gòu)正常運轉(zhuǎn)。要建立縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）、街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居（村）委會三級物業(yè)管理投訴受理和物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調(diào)解機(jī)制，有效解決物業(yè)服務(wù)過程中的各類矛盾糾紛。

（二）建立綜合執(zhí)法機(jī)制。建立住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理和服務(wù)責(zé)任清單，由縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）牽頭，組織住建、公安、資源規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、城市執(zhí)法、消防救援等部門和單位聯(lián)合執(zhí)法，改變多頭管理、互相推諉、無人負(fù)責(zé)的局面，徹底解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛和難點問題。各相關(guān)部門和單位要依據(jù)各自職責(zé)，分工協(xié)作，密切配合，切實制止和查處小區(qū)內(nèi)一切違法違規(guī)行為。

（三）建立監(jiān)督考核機(jī)制。建立物業(yè)管理工作考核制度，市級物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)對各縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）物業(yè)管理工作情況進(jìn)行綜合考核，各縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居（村）委會物業(yè)管理工作情況及矛盾糾紛處理情況進(jìn)行綜合考核，街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居（村）委會負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目進(jìn)行日常檢查考核。

（四）加強輿論宣傳引導(dǎo)。各新聞媒體單位要加大對物業(yè)管理工作的正面宣傳力度，對個別嚴(yán)重違法違規(guī)行為和現(xiàn)象予以曝光，客觀報道物業(yè)服務(wù)糾紛，引導(dǎo)業(yè)主在物業(yè)管理活動中自覺履約守規(guī)、理性維權(quán)。各縣市區(qū)政府（園區(qū)管委會）物業(yè)行政主管部門、街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要采取多種方式，廣泛宣傳物業(yè)服務(wù)管理政策、法規(guī)，凝聚共識，營造良好的工作氛圍。

一、2021年榆林物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn),榆林物業(yè)管理條例最新版

二、2021年榆林物業(yè)管理條例最新全文(附收費標(biāo)準(zhǔn))

三、2021年榆林物業(yè)管理條例實施細(xì)則全文(最新版)

四、2021年榆林物業(yè)管理條例全文,最新榆林物業(yè)管理條例(修訂版)

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