物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務單位的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國價格法》《國務院物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

物業(yè)服務費一般包括物業(yè)公共服務費、車輛停放服務費、自購車庫（位）物業(yè)服務費、特約服務費、代辦服務費等。

第四條 物業(yè)服務收費應當遵循公平、公開、合理以及收費項目、收費標準與服務內容、服務質量相適應的原則，根據物業(yè)服務成本、法定稅費和合理利潤確定，實行政府指導價的物業(yè)服務收費，其利潤率不得超過物業(yè)服務成本的5%。

提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐等行為。

第五條 市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門負責本市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，負責制定物業(yè)服務收費的具體實施辦法；縣、區(qū)價格行政主管部門會同房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的政策落實和日常監(jiān)督管理工作。

第六條 普通住宅前期物業(yè)公共服務費收費實行政府指導價。價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據本地區(qū)物業(yè)公共服務等級標準或分類、分項、分級標準，制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。

價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門每2至3年對轄區(qū)內物業(yè)公共服務費等級標準或者分類、分項、分級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

第七條 新建普通住宅物業(yè)銷售前，建設單位應當在政府指導價范圍內，按照本市住宅小區(qū)高層、多層物業(yè)服務等級標準擬定前期物業(yè)服務方案，依法通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務委托合同，約定物業(yè)公共服務內容、服務標準和收費標準。

前期物業(yè)服務委托合同由物業(yè)服務企業(yè)在簽訂后10個工作日內報物業(yè)所在地的縣、區(qū)價格主管部門和房地產行政主管部門備案。通過備案的前期物業(yè)服務收費標準，價格行政主管部門和房地產行政主管部門應當在新聞媒體或者政府網站上公示。

新建普通住宅物業(yè)銷售時，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務委托合同約定的物業(yè)公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業(yè)公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。

建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與物業(yè)買受人按照前期物業(yè)服務委托合同約定的內容，簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。

第八條 新建普通住宅物業(yè)交付使用之后，物業(yè)公共服務費標準按照合同約定執(zhí)行。

業(yè)主大會、業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務費標準因服務成本變化需要調整，或者因政府指導價標準變化需要提高的，物業(yè)服務企業(yè)應當在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務成本信息，向業(yè)主征詢意見，經占小區(qū)住宅建筑總面積半數以上的業(yè)主或者半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內約定執(zhí)行。

業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執(zhí)行。

第九條 各類別墅（含獨棟、雙拼、聯排、疊加）、高級公寓、容積率等于或者低于1.0（建設成本超過本市平均成本1倍）的非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價。具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執(zhí)行。

住宅經批準改變用途用于經營的，其物業(yè)公共服務費標準由業(yè)主共同確定，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執(zhí)行。

業(yè)主采取自行管理或者業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構相結合管理的服務收費標準，由業(yè)主共同決定、約定。

第十條 保障性住房的物業(yè)公共服務費，按照市、縣（區(qū)）人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。

第十一條 物業(yè)公共服務費一般包括下列部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；

（三）清潔衛(wèi)生費用；

（四）綠化養(yǎng)護費用；

（五）秩序維護費用；

（六）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；

（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊；

（八）物業(yè)共用場地、共用設施設備的公眾責任保險費用；

（九）管理費分攤；

（十）經業(yè)主大會同意的其他費用；

（十一）法定稅費以及合理利潤或者酬金。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第十二條 住宅小區(qū)內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執(zhí)行。但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣的除外。

前款所指共用設施、設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經營性車場（車庫）、監(jiān)控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務用房和共用設施、設備使用的房屋等。非經營性停車場、車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

第十三條 符合竣工驗收條件的房屋，以入住通知書約定的房屋交付時間作為業(yè)主或者物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務費的起始時間。

物業(yè)公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算（車庫除外）；尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十四條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或者已經出售但未與物業(yè)買受人完成交付手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)公共服務費由建設單位全額交納，其中因買受人原因未及時辦理入住手續(xù)的，建設單位可以向買受人追償。

物業(yè)出租或者以其他方式交付他人使用的，物業(yè)公共服務費可以由物業(yè)使用人交納。

第十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據合同約定預收物業(yè)公共服務費，但預收的期限最長不得超過半年。

第十六條 住宅區(qū)停車設施，由物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)接受業(yè)主委托，按照停車服務合同約定，向住宅區(qū)業(yè)主或使用人提供停車場所、設施以及停車秩序管理服務并收取費用。住宅區(qū)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需求。準予用于機動車停放，占用業(yè)主共有道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收費、管理等事項，由業(yè)主大會決定。不屬于業(yè)主共有的機動車停放設施，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)與業(yè)主或使用人協(xié)商確定。

對進入物業(yè)服務區(qū)域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，業(yè)主或物業(yè)使用人因搬家的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取任何費用。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，可以根據約定向委托單位收取代辦手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

第十八條 根據維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，發(fā)放證照、門卡等所產生的制作費用，應當按照權利義務對等原則計入物業(yè)服務成本或者停車服務成本；提供給部分業(yè)主或者物業(yè)使用人使用的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

新建住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位（或者物業(yè)服務企業(yè)）不得在房價和物業(yè)服務費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或者升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及出入證（卡）免費配送數量由業(yè)主依法共同決定。

物業(yè)管理區(qū)域內的停車場實行門禁出入證（卡）管理的，應當免費為車主配置一張出入證（卡），因用戶保管不善造成遺失、損壞等要求補換的，可收取工本費。

物業(yè)服務企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡）押金，證件完好退還后，應當如數退回押金；證件丟失、損壞的，可收取工本費。

第十九條 利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，70%納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)公共服務費。

第二十條 物業(yè)服務企業(yè)應當規(guī)范服務行為，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。

物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。

第二十一條 物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業(yè)、房地產管理行政主管部門、價格行政主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或者物業(yè)使用人的監(jiān)督。

新建住宅物業(yè)銷售時，建設單位應當將物業(yè)服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置公示。

第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當完善物業(yè)服務制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應當按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。

物業(yè)服務企業(yè)應當將車輛停放服務費、經營設施收益等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，每半年公示一次汽車停放費、經營設施收益分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。

第二十三條 物業(yè)服務收費應當符合自愿委托、服務有償的基本要求，不得強制服務并收費或者只收費不服務。物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務的保證金、押金應當符合國家政策規(guī)定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

業(yè)主對房屋進行裝修，應當在室內裝飾裝修工程開工前，向物業(yè)服務企業(yè)告知，通過約定或以協(xié)議的方式確定雙方的權利、義務、責任及損壞公共財產的賠償辦法。也可以與房屋裝修施工方協(xié)商簽訂遵守房屋裝修注意事項的書面協(xié)議，要求施工方就履行協(xié)議提供擔保。房屋裝修期間產生的建筑垃圾應由業(yè)主自行清運，需要委托物業(yè)服務企業(yè)清運的，由雙方協(xié)商確定費用。

物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人的裝修活動提供基本服務以外的額外服務需要收費的，可根據實際成本向市、縣價格行政主管部門、房地產行政主管部門申報，經核準后收取。

第二十四條 價格行政主管部門應當對政府指導價管理的物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格行政主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

房地產行政主管部門應當及時制定和完善普通住宅物業(yè)公共服務標準，加強對物業(yè)服務行為的監(jiān)管。

第二十五條 價格行政主管部門和房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監(jiān)督檢查。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格行政主管部門依法予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）不按照規(guī)定提供服務而收取費用的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制或者變相強制服務并收費的；

（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位委托，代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的；

（六）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（七）未按法定要求公示或者失實公示物業(yè)服務費用、經營設施收支、代收代交費用分攤等情況的；

（八）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

第二十七條 價格行政主管部門和房地產行政主管部門工作人員在物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分。

第二十八條 前期物業(yè)服務階段的住宅區(qū)，在本辦法實施前已簽訂的前期物業(yè)服務合同，可按約定繼續(xù)執(zhí)行；本辦法實施后，新簽訂前期物業(yè)服務合同或新調整物業(yè)服務等級和收費標準的按本辦法規(guī)定執(zhí)行。