物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條　市人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當建立聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的重大問題。

第四條　市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是物業(yè)管理行政主管部門。市物業(yè)行政主管部門負責(zé)本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。開發(fā)區(qū)、園區(qū)、旅游度假區(qū)托管的區(qū)域，其物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作由市、縣（區(qū)）人民政府確定的部門負責(zé)。

城市管理、價格、規(guī)劃、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、民防、環(huán)境保護、水務(wù)、工商（市場監(jiān)督）等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，并明確物業(yè)管理專門機構(gòu)和專職人員。

居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條　縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會等相關(guān)人員的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高物業(yè)管理與服務(wù)水平，所需經(jīng)費列入本級人民政府財政預(yù)算。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，依法制定和組織實施自律性規(guī)范。

第六條　物業(yè)管理實行信用管理制度，對與物業(yè)管理相關(guān)的各方利益主體的失信行為進行懲戒。

第二章　業(yè)主自我管理組織

第一節(jié)　業(yè)主大會

第七條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未進行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈與、征收補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理和服務(wù)中視為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）行使權(quán)利，履行義務(wù)。

第八條　業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會、業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。

第九條　業(yè)主代表大會代表一般不少于三十人，由業(yè)主按樓（幢）、單元、樓層為單位推選產(chǎn)生，每樓（幢）至少有一名業(yè)主代表。

第十條　符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到或者超過百分之五十的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到或者超過百分之五十的；

符合成立業(yè)主大會條件的，應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的程序籌備成立業(yè)主大會。

第十一條　首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔，建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，按照相關(guān)標準將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開立的專有賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。

首次業(yè)主大會召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當返還建設(shè)單位，縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當對首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費使用情況進行監(jiān)督。

第十二條　首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、公安機關(guān)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會等派員組成，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。

籌備組由五至十一人的單數(shù)成員組成。其中，業(yè)主成員不少于籌備組成員總數(shù)的百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十三條　籌備組成員應(yīng)當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（三）無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為；

（四）無嚴重失信行為；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

籌備組中的業(yè)主成員應(yīng)當從遵守臨時管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù)，并且本人及其配偶、直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位任職的業(yè)主中產(chǎn)生。

第十四條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議和臨時會議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開，并公告全體業(yè)主。

除業(yè)主委員會和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）外，其他任何單位和個人不得組織召開業(yè)主大會會議。

第十五條　下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準，物業(yè)公共服務(wù)費用、代收代交費用收費方案，公攤費用分攤方式；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）續(xù)籌和使用住宅專項維修資金；

（七）改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途，改建、重建建筑物附屬設(shè)施；

（八）決定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用公共收益；

（九）有關(guān)行使共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會作出前款第七項決定，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對業(yè)主大會議事方式、表決程序等作出約定；成立業(yè)主代表大會的，還應(yīng)當對業(yè)主代表的推選方式、表決辦法等作出約定。

第十六條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用電子信息平臺等形式召開，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積百分之五十以上且占總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主參加。討論的事項需要表決的，按照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的程序、方式和辦法執(zhí)行。

市、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立電子信息平臺，為業(yè)主大會的召開和討論、表決有關(guān)事項提供服務(wù)。

第二節(jié)　業(yè)主委員會

第十七條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

第十八條　業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)成員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）不具有完全民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；

（五）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違法搭建，或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；

（六）侵占綠地、毀損綠化設(shè)施的；

（七）違規(guī)飼養(yǎng)動物的；

（八）未按照規(guī)定或者約定交納各項物業(yè)費用和住宅專項維修資金的；

（九）有嚴重失信行為的；

（十）有其他違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）、業(yè)主大會議事規(guī)則，或者不宜擔任業(yè)主委員會成員的情形。

業(yè)主委員會成員有前款第一項、第二項、第三項情形的，其委員資格自行終止；有前款其他情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定終止其委員資格。

業(yè)主委員會成員存在第二款所列情形，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不終止相關(guān)成員委員資格的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當督促業(yè)主大會或者業(yè)主委員會終止相關(guān)成員的委員資格。

第十九條　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會通過的相關(guān)文件和資料到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)。

文件和資料齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當將備案的相關(guān)文件和資料抄送縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、公安機關(guān)、居（村）民委員會。

第二十條　業(yè)主委員會任期屆滿一個月前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當加強對業(yè)主委員會換屆選舉的指導(dǎo)。

業(yè)主委員會不按期組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當作出成立該物業(yè)管理區(qū)域換屆改選小組的決定，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

換屆改選小組應(yīng)當由業(yè)主、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機關(guān)、居（村）民委員會等派員組成，組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。換屆改選小組由五至十一人的單數(shù)成員組成，其中業(yè)主成員應(yīng)當不少于換屆改選小組人數(shù)的百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。

成立換屆改選小組的決定、換屆改選小組的成員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十一條　除發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金對物業(yè)進行維修、更新、改造外，換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議。

第二十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主名冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述資料物品的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當及時提供。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）自新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的材料物品移交新一屆業(yè)主委員會。

資料物品的移交、保管、使用應(yīng)當辦理有關(guān)確認手續(xù)。業(yè)主委員會不移交材料物品的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令其限期移交。

第二十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，主動接受居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會依照業(yè)主大會授權(quán)作出涉及業(yè)主共同利益的決定之前，應(yīng)當聽取相關(guān)居（村）民委員會的意見和建議。居（村）民委員會對于業(yè)主委員會損害業(yè)主共同利益的行為，可以要求業(yè)主委員會糾正，并報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

經(jīng)業(yè)主大會決定，可以給予業(yè)主委員會活動經(jīng)費和業(yè)主委員會成員工作補貼，所需經(jīng)費從公共收益中列支。相關(guān)經(jīng)費的使用情況，每年應(yīng)當至少向全體業(yè)主公布一次。

第三節(jié)　物業(yè)管理委員會

第二十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會，作為物業(yè)管理的臨時機構(gòu)，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)：

（一）不具備本條例第十條規(guī)定的成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍然不能成立的；

（三）業(yè)主委員會不履行職責(zé)達半年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍然不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

第二十五條　物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機關(guān)、居（村）民委員會、建設(shè)單位等派員組成，物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。

物業(yè)管理委員會由九至十三人的單數(shù)成員組成，其中業(yè)主成員不少于百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會的業(yè)主成員不得有本條例第十八條第二款所列情形。

物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十六條　物業(yè)管理委員會自成立之日起十日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當將成立情況書面告知縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。

物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生或者原業(yè)主委員會恢復(fù)履行職責(zé)之日起停止履行職責(zé)，自動解散。

第三章　新建物業(yè)的前期管理

第一節(jié)　前期物業(yè)服務(wù)

第二十七條　新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負責(zé)，前期物業(yè)管理的臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位制定。

第二十八條　建設(shè)單位應(yīng)當在取得建筑工程施工許可證三十日內(nèi)，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。分期開發(fā)的物業(yè)，其前期物業(yè)管理招標投標，應(yīng)當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

第二十九條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）多層住宅總建筑面積少于三萬平方米；

（二）多層、高層混合住宅總建筑面積少于二萬平方米；

（三）只有高層住宅且總建筑面積少于一萬平方米；

（四）投標人少于三人。

第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自與建設(shè)單位簽定前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)，持下列資料向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）中標通知書或者物業(yè)管理行政主管部門同意采取協(xié)議方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的文件；

（二）物業(yè)服務(wù)合同；

（三）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當將備案的相關(guān)資料抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時規(guī)約作為房屋買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、起止時限以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。

第三十二條　前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但業(yè)主大會召開會議并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十三條　前期物業(yè)公共服務(wù)費由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同的約定承擔，房屋買賣合同未約定的由建設(shè)單位承擔。

前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

（一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議；

（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案；

（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)；

（五）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門做好業(yè)主大會的成立工作。

第二節(jié)　前期物業(yè)的承接查驗

第三十五條　前期物業(yè)承接時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

在物業(yè)承接查驗過程中和辦理承接手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當邀請縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參加，并接受其監(jiān)督�？h（區(qū)）物業(yè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）接到邀請后，應(yīng)當派員參加。

建設(shè)單位在商品房交付之前，應(yīng)當將承接查驗結(jié)果等相關(guān)資料報送市、縣物業(yè)管理行政主管部門。

第三十六條　建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）房屋勘測成果報告；

（六）物業(yè)管理所需要的其他資料。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接完成之日起三十日內(nèi)，向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理承接查驗備案手續(xù)，并將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當將承接查驗備案相關(guān)資料抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

第三十八條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當妥善保存業(yè)主信息資料，不得遺失、泄露業(yè)主信息資料，不得將業(yè)主信息資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動。

第三十九條　物業(yè)承接查驗檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自合同期滿或者終止之日起十日內(nèi)，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督確認下向業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案資料。

第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)用房

第四十條　新建物業(yè)應(yīng)當由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例（不低于一百平方米）配置物業(yè)服務(wù)用房，其中業(yè)主活動用房不低于三十平方米。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當為地面以上、二層以下，相對集中、獨立門戶，由建設(shè)單位裝修并具備水、電等基本使用功能的房屋。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋，不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，不計入分攤公用建筑面積，不得挪作他用或者改變房屋性質(zhì)。

第四十二條　規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進行審核。

物業(yè)管理行政主管部門在商品房交付使用前，應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房配置情況進行核實。

分期開發(fā)的新建物業(yè)尚未建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房的，應(yīng)當在本期商品房交付使用前提供不低于規(guī)劃用于物業(yè)服務(wù)用房面積的房屋作為物業(yè)服務(wù)臨時用房。在后期建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房交付前，臨時用房不得銷售。

第四章　物業(yè)服務(wù)

第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第四十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當具有獨立的法人資格。住所地不在本行政區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進入本市、縣從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動的，可以依法設(shè)立分支機構(gòu)，辦理工商登記。

市、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評制度，實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)監(jiān)管。

第四十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行基本目錄庫制度，經(jīng)過工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入基本目錄庫。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺，為業(yè)主和建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。經(jīng)過工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請加入物業(yè)管理招標投標平臺。鼓勵業(yè)主通過物業(yè)管理招標投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條　物業(yè)服務(wù)項目實行項目經(jīng)理責(zé)任制。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照投標文件或者物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目經(jīng)理。項目經(jīng)理不得隨意更換，更換項目經(jīng)理的，應(yīng)當事先征求業(yè)主委員會意見。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口的顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（三）公共收益的分配和使用情況；

（四）各項物業(yè)費用的收費分攤支出明細；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)客服電話，項目經(jīng)理姓名及聯(lián)系方式；

（六）其他應(yīng)當公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以答復(fù)，并根據(jù)業(yè)主要求提供合同、賬務(wù)、票據(jù)等資料查詢。

第四十七條　物業(yè)服務(wù)合同期滿或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并向業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）建設(shè)單位按照本條例第三十六條規(guī)定移交的資料；

（二）物業(yè)管理用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備資料；

（三）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料；

（五）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料，預(yù)收的各項物業(yè)費用交納記錄等資料；

（六）其他應(yīng)當移交的資料。

第四十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）實施物業(yè)服務(wù)與管理；

（二）制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為；

（三）委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔專項管理業(yè)務(wù)；

（四）針對物業(yè)管理的重大事項，要求業(yè)主委員會給予必要的配合和協(xié)助。

第四十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）減少專業(yè)人員數(shù)量和物業(yè)服務(wù)面積，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量達不到物業(yè)服務(wù)合同約定的標準；

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人；

（三）挪用住宅專項維修資金；

（四）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

（八）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第五十條　被依法、依約解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。

第五十一條　縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫。

物業(yè)管理區(qū)域沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以從應(yīng)急備選庫中挑選物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不得超過半年，產(chǎn)生的相關(guān)費用從物業(yè)服務(wù)費用中列支。

第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)合同

第五十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門備案。

第五十三條　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包含下列基本內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

（二）公共區(qū)域的秩序維護；

（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

（四）公共綠化的維護；

（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等事項；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；

（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

（八）物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的年齡、健康狀況、專業(yè)水平等；

（九）所提供的物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量及其他物業(yè)公共服務(wù)事項。

物業(yè)服務(wù)合同還可以約定物業(yè)糾紛的調(diào)處與解決方式、合同的履約保證方式、合同的解除條件、物業(yè)裝飾裝修的管理方式等內(nèi)容。

市物業(yè)管理協(xié)會可以制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

第五十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于業(yè)主提出的物業(yè)服務(wù)要求和需要解答的問題，應(yīng)當及時處理和答復(fù)。其中，不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定事項的，可以協(xié)助業(yè)主聯(lián)系或者協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)單位和人員處理。

第五十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，組織召開業(yè)主大會會議決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會，同時報告縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，原合同約定的權(quán)利和義務(wù)對雙方仍然具有約束力。

第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費與收益

第五十六條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理公開、明碼標價、質(zhì)價相符的原則，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。實施政府指導(dǎo)價的收費項目，收費標準由市、縣價格行政主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門依法制定。

未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)公共服務(wù)費用的收費標準不得擅自調(diào)整。

第五十七條　房屋空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔物業(yè)公共服務(wù)費用。電梯起始層（電梯起始點設(shè)在地下層的除外）、房屋空置的業(yè)主不承擔電梯運行電費。

房屋空置的認定辦法由市物業(yè)行政主管部門會同價格行政主管部門制定。

第五十八條　建設(shè)單位應(yīng)當對業(yè)主共用部位使用、共用設(shè)施設(shè)備運行單獨配置水、電、氣、熱等公共能耗計量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定或者約定負責(zé)代收代交業(yè)主公共能耗費用的，應(yīng)當單獨列賬，并定期公布各項公共能耗數(shù)量及其金額，按照實際支出和約定的分攤方式向業(yè)主分攤。分攤方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

第五十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，雙方應(yīng)當簽訂書面委托協(xié)議；未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責(zé)相關(guān)工作。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。

第六十條　業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費用。

業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者依據(jù)約定申請仲裁。

第六十一條　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的公共收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當單獨列賬保管。

公共收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共用部分、共用設(shè)施的維修、更新、改造或者補充專項維修資金，以及彌補物業(yè)公共服務(wù)費用不足等服務(wù)于業(yè)主共同利益的其他需要。

第六十二條　本市對公共收益和預(yù)收半年以上的物業(yè)公共服務(wù)費用實行第三方監(jiān)管制度。具體辦法由市人民政府制定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定將公共收益和預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費用存入物業(yè)服務(wù)企業(yè)開立的銀行專用賬戶。

對公共收益和預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費用的監(jiān)管不得侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法利益，不得影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)對資金的正常使用。

第五章　物業(yè)的使用和維護

第一節(jié)　物業(yè)的使用

第六十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變用途。

第六十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為衛(wèi)生間、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；

（三）擅自改變房屋外觀；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（六）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（七）侵占綠地、損壞綠化和綠化設(shè)施；

（八）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；

（九）亂丟垃圾，高空拋物；

（十）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）擅自架設(shè)電線、電纜；

（十三）違規(guī)飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主的正常生活；

（十四）生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃、易爆、放射性等危險物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品；

（十五）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設(shè)置路障，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備；

（十六）法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）禁止的其他行為。

有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時進行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告，相關(guān)部門接到報告后應(yīng)當及時登記、處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主有權(quán)向相關(guān)管理機構(gòu)投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第六十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當通過出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要。

未出售或者未附贈的車位、車庫，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得只售不租，每次出租的租賃期限不得超過三年。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當設(shè)置一定數(shù)量的臨時停車位，臨時停車位不得出售、附贈或者出租。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，平時用作停車位的，應(yīng)當向全體業(yè)主開放，每次出租的租賃期限不得超過三年，不得將車位出售、附贈。其租賃所得的汽車停放費、租金，應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定用于該防空工程設(shè)施的維護管理、停車管理必要支出，剩余部分納入住宅專項維修資金。

第六十六條　業(yè)主進行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)，遵守管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

業(yè)主應(yīng)當在裝飾裝修工程開工前到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記。業(yè)主拒不辦理登記等手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照相關(guān)規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對業(yè)主住宅裝飾裝修活動的巡查，及時制止違規(guī)裝修行為；制止無效的，應(yīng)當及時向有關(guān)行政主管部門報告，相關(guān)部門接到報告后應(yīng)當及時登記、處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝飾裝修施工單位、裝飾裝修物料搬運人員、裝飾裝修材料供應(yīng)商。

第二節(jié)　物業(yè)的維護

第六十七條　建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)保修期和保修范圍內(nèi)，承擔物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)保修期、保修范圍按照國家規(guī)定執(zhí)行。

第六十八條　建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時，應(yīng)當按照建筑安裝總費用百分之一的標準交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ谩⒄�府監(jiān)管的原則，由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。

物業(yè)保修金交存期限為五年。物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當補足；物業(yè)保修金交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當返還建設(shè)單位。

保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期延長至修復(fù)完成。

第六十九條　物業(yè)保修期限屆滿的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修；

（二）共用物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共用該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤；

（三）單幢房屋整體共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔。

業(yè)主專有部分之外或者入戶計量儀器外接端口之前的管線及配套設(shè)施由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)維修養(yǎng)護。

第七十條　物業(yè)維修實行住宅專項維修資金制度。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時，應(yīng)當按照建筑安裝總費用百分之五的標準將住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時向業(yè)主收取。對分期開發(fā)的物業(yè)，住宅專項維修資金分期交存。配置電梯的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當按照建筑安裝總費用百分之二的標準交存資金，專項用于電梯、消防設(shè)施的更新改造和維護保養(yǎng)。

第七十一條　發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會可以憑應(yīng)急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：

（一）電梯以及消防設(shè)施故障；

（二）屋面、外墻滲漏；

（三）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；

（四）二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護的除外；

（五）樓頂、樓體外立面存在脫落危險；

（六）其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起五個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當方便快捷地處理應(yīng)急維修事項，加強監(jiān)督管理，保障資金安全。

第七十二條　物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當予以配合。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當負責(zé)賠償。

第六章　法律責(zé)任

第七十三條　建設(shè)單位違反本條例第十一條第一款規(guī)定，未按照相關(guān)標準將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費交至專有賬戶的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十四條　建設(shè)單位違反本條例第三十五條第三款規(guī)定，未報送承接查驗結(jié)果等相關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第七十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第一款規(guī)定，未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第七十六條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十八條規(guī)定，故意泄露業(yè)主信息資料或者將業(yè)主信息資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動，造成嚴重后果的，由公安機關(guān)依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第七十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十七條規(guī)定，未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)或者未移交資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十九條第一項規(guī)定，減少專業(yè)人員數(shù)量和物業(yè)服務(wù)面積，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量等級達不到物業(yè)服務(wù)合同約定的標準的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十九條第二項至第七項規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十九條第八項規(guī)定，與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的，中標無效，依照招標投標法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第七十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十二條第二款規(guī)定，未將公共收益和預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費用存入銀行專用賬戶的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第八十條　業(yè)主違反本條例第六十四條第一款規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔民事責(zé)任，并由相關(guān)行政主管部門按照規(guī)定進行查處：

（一）違反第一項、第二項規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門依法查處；

（二）違反第三項至第十三項規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處；

（三）違反第十四項規(guī)定的，由公安機關(guān)依法查處；

（四）違反第十五項規(guī)定的，由消防部門依法查處。

第八十一條　建設(shè)單位違反本條例第六十八條第一款規(guī)定，未按照要求交存物業(yè)保修金的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

第八十二條　建設(shè)單位違反本條例第七十條第三款規(guī)定，未按照要求交存專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處應(yīng)交存專項維修資金數(shù)額的百分之十以上百分之三十以下罰款。

第八十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格管理規(guī)定的，由價格行政主管部門按照價格法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第八十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門按照信用管理規(guī)定將相關(guān)企業(yè)及其法定代表人的失信信息錄入信用管理檔案：

（一）未按照本條例第四十七條第一款規(guī)定移交相關(guān)資料的；

（二）無正當理由違反物業(yè)服務(wù)合同約定，停止服務(wù)的；

（三）違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的其他情形。

建設(shè)單位違反本條例第二十八條、第二十九條規(guī)定，未通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門按照信用管理規(guī)定將相關(guān)企業(yè)及其法定代表人的失信信息錄入信用管理檔案。

第八十五條　業(yè)主有下列行為之一的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照信用管理規(guī)定將相關(guān)業(yè)主的失信信息報送信用管理行政主管部門，錄入信用管理檔案：

（一）欠交住宅物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)仲裁裁決或者生效判決確認后應(yīng)當交納而仍不交納的；

（二）違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）或者違反本條例第六十四條第一款規(guī)定的情形，情節(jié)嚴重的；

（三）違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的其他情形。

業(yè)主委員會不按照本條例第二十二條第一款規(guī)定移交相關(guān)材料物品的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照信用管理規(guī)定將業(yè)主委員會的相關(guān)責(zé)任人員的失信信息報送信用管理行政主管部門，錄入信用管理檔案。

第八十六條　縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)主管部門的工作人員有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等失職瀆職行為，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章　附則

第八十七條　本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

（一）專有部分，是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

（二）專有設(shè)備，是指門戶（戶表）以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表設(shè)備等；

（三）共用部位，包括房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共陽臺、疏散通道、安全出口、消防車通道內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室、消防設(shè)備用房等；

（四）共用設(shè)施設(shè)備，包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、電梯、房屋的排水管道、信報箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設(shè)施設(shè)備用房等。

第八十八條　非住宅物業(yè)的管理參照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。