物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，推動(dòng)建設(shè)和諧宜居社區(qū)，提高人民群眾對(duì)居住環(huán)境的滿意度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理和相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，以及老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建相結(jié)合的工作格局，制定并落實(shí)扶持政策，完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

市、縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理主管部門(mén)）負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；其他相關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四條 建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)黨組織在社區(qū)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。

第五條 支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)依法實(shí)行自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

第二章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

第六條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，履行義務(wù)。

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第七條 新建住宅小區(qū)符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出的書(shū)面申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)組織成立籌備組，并自籌備組成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶。

籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同發(fā)展和改革部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、建筑面積和業(yè)主戶數(shù)等因素制定。

第八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途，或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其所得收益的分配與使用；

（九）確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)及標(biāo)準(zhǔn)，確定業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼及標(biāo)準(zhǔn)；

（十）有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

實(shí)施前款第七項(xiàng)和第八項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用現(xiàn)場(chǎng)或者互聯(lián)網(wǎng)等方式召開(kāi)；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，可以通過(guò)市物業(yè)管理主管部門(mén)建立的物業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行投票。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)和投票表決進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助。

第十條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)和業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，遵守法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心服務(wù)公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員：

（一）不具備與業(yè)主委員會(huì)工作相適應(yīng)的健康條件的；

（二）本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的；

（三）被人民法院列為失信被執(zhí)行人的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形。

鼓勵(lì)業(yè)主中的中共黨員、社區(qū)居（村）民委員會(huì)成員以及具有財(cái)會(huì)、管理、法律等工作經(jīng)驗(yàn)的人員參加業(yè)主委員會(huì)選舉。

第十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

業(yè)主委員會(huì)可以憑街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）出具的備案證明申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，開(kāi)立業(yè)主大會(huì)銀行賬戶，并應(yīng)當(dāng)將印章式樣和銀行賬號(hào)報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將前兩款規(guī)定的備案材料抄送縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章和業(yè)主大會(huì)銀行賬戶的使用和管理作出規(guī)定。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主大會(huì)決定召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告會(huì)議內(nèi)容和議程，并告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)，聽(tīng)取業(yè)主和社區(qū)居（村）民委員會(huì)的意見(jiàn)和建議。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行指導(dǎo)，并可以根據(jù)情況派代表參加。

業(yè)主委員會(huì)成員不得委托代理人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)成員姓名、職責(zé)分工、聯(lián)系方式；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)；

（四）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集、使用情況；

（五）由業(yè)主委員會(huì)管理的業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位處分情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約約定的其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的事項(xiàng)。

前款第四項(xiàng)至第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次，第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，公布期均不得少于一個(gè)月；其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)常年公布并及時(shí)更新。

業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解答。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：

（一）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件資料，或者拒絕提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（五）索取或者接受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)物或者其他利益；

（六）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第十五條 擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員后出現(xiàn)本條例第十條第三款情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)終止其資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)本條例第十四條禁止行為之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)罷免其職務(wù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)成員書(shū)面提出辭職請(qǐng)求的，或者不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

被罷免或者終止職務(wù)的業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)自罷免決定作出或者職務(wù)終止之日起五日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)成員出缺的，按照法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定遞補(bǔ)或者補(bǔ)選。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定組織換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促其限期組織換屆選舉，社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉予以指導(dǎo)、協(xié)助。

換屆選舉后十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能正常開(kāi)展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

屬于前款第三項(xiàng)情形的，由物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。

第十八條 物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成，一般為五至十一人的單數(shù)。

前款規(guī)定的業(yè)主成員不得少于百分之六十，且應(yīng)當(dāng)具備本條例第十條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員的任職條件；物業(yè)管理委員會(huì)主任一般由業(yè)主成員擔(dān)任；由非業(yè)主成員擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主成員中明確一名副主任。

物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)處理。

第十九條 物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)，并抄送有關(guān)資料。

物業(yè)管理委員會(huì)可以憑街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)具的介紹信，申請(qǐng)刻制印章，開(kāi)立銀行賬戶，并將印章式樣和銀行賬號(hào)報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

第二十條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任召集，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)成員且過(guò)半數(shù)業(yè)主成員參加。三分之一以上成員提出召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)會(huì)議。

物業(yè)管理委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及決定的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，公布期不少于十個(gè)工作日。

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向物業(yè)管理主管部門(mén)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）投訴。物業(yè)管理主管部門(mén)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并答復(fù)業(yè)主。

第二十一條 物業(yè)管理委員會(huì)自本條例第十七條第一款所列情形消除之日起自動(dòng)解散，并在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物。

物業(yè)管理委員會(huì)的任期不超過(guò)三年。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委員會(huì)任期內(nèi)推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，期滿仍未成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

第二十二條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合、支持社區(qū)居（村）民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)依法開(kāi)展工作。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十三條 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)備案�？h（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案，并抄送街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

新建住宅物業(yè)在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建住宅物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。

物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，鼓勵(lì)邀請(qǐng)業(yè)主以及縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)參加，也可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第二十六條 承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出明確約定。

建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)中不得惡意串通、弄虛作假、損害業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不得少于一個(gè)月。

第二十八條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)且訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十九條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房；集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的不足。具體配置標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府制定。

物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得擅自占用，不得擅自改變其用途。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第三十條 業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的，鼓勵(lì)通過(guò)物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)采用招投標(biāo)方式進(jìn)行選聘。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同等有關(guān)材料報(bào)縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)備案，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，保持物業(yè)管理區(qū)域共有部分環(huán)境整潔、秩序良好，共用設(shè)施設(shè)備正常、安全使用，并符合下列要求：

（一）按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提供服務(wù)，并建立日常服務(wù)臺(tái)賬；

（二）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)物業(yè)服務(wù)；

（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

（四）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維護(hù)和處理；

（五）協(xié)調(diào)建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及時(shí)處理物業(yè)使用和管理中的有關(guān)問(wèn)題；

（六）按照物業(yè)服務(wù)合同約定落實(shí)安全防范措施，做好安全防范工作；

（七）保護(hù)業(yè)主信息資料和隱私，不得用于其他用途，不得泄露；

（八）在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中積極參與社區(qū)建設(shè)，支持社區(qū)居（村）民委員會(huì)開(kāi)展工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他要求。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)符合《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常服務(wù)行為加強(qiáng)監(jiān)督，并如實(shí)記錄監(jiān)督情況。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果的運(yùn)用應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同約定。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控安防、電力等專業(yè)設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置措施等；

（四）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況；

（五）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況；

（六）共用設(shè)施設(shè)備水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r；

（七）物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（八）其他依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)公布的信息。

前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)常年公布并及時(shí)更新；第四項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次，公布期不得少于一個(gè)月。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)；

（二）出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息；

（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房用途；

（五）被有關(guān)部門(mén)認(rèn)定為亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正；

（六）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的行為。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)會(huì)同業(yè)主委員會(huì)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件處置方案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合開(kāi)展相關(guān)工作；政府可以給予物資和資金支持。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行前款規(guī)定的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作, 并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況�？h（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)督管理。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，在新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管之前, 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動(dòng)建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)；

（二）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

（三）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施，違法挖掘地下空間，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共有部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超過(guò)樓面荷載等違反安全規(guī)定的物品；

（六）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)，制造影響鄰居的異味、光污染等，或者妨礙鄰居采光、通風(fēng)；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（九）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

（十）擅自設(shè)置停車(chē)泊位，在車(chē)庫(kù)出入口等處亂停亂放機(jī)動(dòng)車(chē)輛，或者在物業(yè)管理區(qū)域共用道路上設(shè)置路障；

（十一）在疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道停放車(chē)輛、堆放雜物，損壞、挪用消防設(shè)施設(shè)備；

（十二）擅自在公共設(shè)施、公共部位懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

（十三）違反用電安全規(guī)定私拉電線和插座為電動(dòng)車(chē)輛充電等；

（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，或者飼養(yǎng)動(dòng)物影響公共環(huán)境和他人居住環(huán)境；

（十五）法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)生前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政機(jī)關(guān)，并配合行政機(jī)關(guān)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向有關(guān)行政機(jī)關(guān)投訴；對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反管理規(guī)約但尚不構(gòu)成違法的行為，予以批評(píng)、教育。

第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車(chē)需要，可以通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式明確其歸屬。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告汽車(chē)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的平面圖，并實(shí)時(shí)標(biāo)注出售、附贈(zèng)、出租等情況。

第三十八條 業(yè)主大會(huì)成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。合同未作約定的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

業(yè)主大會(huì)成立后，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。

第三十九條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛停放作出決定或者在管理規(guī)約中約定，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)決定和管理規(guī)約停放車(chē)輛。

鼓勵(lì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定、管理規(guī)約等，為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的臨時(shí)停車(chē)提供便利。

鼓勵(lì)在汽車(chē)停車(chē)位（庫(kù)）不能滿足業(yè)主停車(chē)需求的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法增建停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）。鼓勵(lì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施錯(cuò)時(shí)停車(chē)制度。

鼓勵(lì)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)符合消防要求的電動(dòng)車(chē)輛充電設(shè)施。

第四十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金，用于在國(guó)家規(guī)定的物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

住宅專項(xiàng)維修資金及其利息，屬于業(yè)主共有，其管理和使用應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。業(yè)主可以到住宅專項(xiàng)維修資金管理部門(mén)查詢本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的使用部位、項(xiàng)目、金額以及剩余金額等情況。

第四十一條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形之一，需要立即對(duì)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見(jiàn)的，可以啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用程序：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；

（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（六）消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)功能障礙，存在重大安全隱患的；

（七）其他危及房屋安全和人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

發(fā)生前款規(guī)定的情形之一，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說(shuō)明、維修工程實(shí)施方案，依法向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門(mén)提出資金使用申請(qǐng)。

住宅專項(xiàng)維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書(shū)面申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

住宅專項(xiàng)維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。

第四十二條 住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)行續(xù)籌。

業(yè)主不續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)可以督促其限期交納。

第六章 老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)

第四十三條 對(duì)建設(shè)年限較長(zhǎng)、標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不健全、不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的老舊住宅小區(qū)，可以組織實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)。實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的具體條件由縣（市、區(qū)）人民政府制定。

縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)可以會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素，經(jīng)征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，為老舊住宅小區(qū)、城市散戶劃定物業(yè)管理區(qū)域。

需要實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區(qū)，由業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請(qǐng)；符合條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)報(bào)縣（市、區(qū)）人民政府審核。

納入基本物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區(qū)的范圍，由縣（市、區(qū)）人民政府確定并公示，公示期不得少于十個(gè)工作日。

第四十四條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)基本物業(yè)服務(wù)工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)。

基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般包括清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、維修維護(hù)、安全管理、停車(chē)管理等。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)針對(duì)老舊住宅小區(qū)的不同情況，分別制定基本物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案，包括服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)、人員安排等，并在廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)后實(shí)施。

第四十五條 實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)�；�本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區(qū)可以利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得公共收益，用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。

向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)以及利用公共收益補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)后仍然不足的，縣（市、區(qū)）人民政府給予補(bǔ)助。具體辦法由市人民政府制定。

第四十六條 縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅小區(qū)改造整治規(guī)劃、整治標(biāo)準(zhǔn)和年度計(jì)劃，對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行改造整治，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，幫助老舊住宅小區(qū)進(jìn)行適老化改造，推動(dòng)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區(qū)向市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)過(guò)渡。

鼓勵(lì)社會(huì)資本參與老舊住宅小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。

經(jīng)改造后具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的，由業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣（市、區(qū)）人民政府不再給予補(bǔ)助。

第七章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與公共收益

第四十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車(chē)停放費(fèi)和其他服務(wù)費(fèi)。

前款所稱物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供具有公共性和普遍性的物業(yè)基本服務(wù)收取的費(fèi)用。

本條第一款所稱汽車(chē)停放費(fèi)，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于車(chē)位、車(chē)庫(kù)的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的能耗及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、管理服務(wù)人員費(fèi)用以及法定稅費(fèi)等費(fèi)用。

本條第一款所稱其他服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車(chē)停放費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)并收取的費(fèi)用。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理公開(kāi)、明碼標(biāo)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

普通住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車(chē)停放費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定，非普通住宅和滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

市發(fā)展和改革部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門(mén)每三年對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)�，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次實(shí)際費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r。分?jǐn)傎M(fèi)用已計(jì)入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，不得重復(fù)收取。

第五十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)給付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主未按照約定及時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；逾期不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交物業(yè)費(fèi)，不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾葥p害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的方式。

第五十一條 利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得汽車(chē)停放費(fèi)、廣告費(fèi)、場(chǎng)地使用費(fèi)、房屋出租費(fèi)等收入，在扣除合理成本后為公共收益，歸業(yè)主共有。

公共收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會(huì)管理的，應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主大會(huì)銀行賬戶進(jìn)行管理。

第五十二條 負(fù)責(zé)管理公共收益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將公共收益的收支情況每年至少公布一次，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會(huì)等的監(jiān)督；公布應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，公布期不少于一個(gè)月。

業(yè)主對(duì)公共收益的管理和使用有異議的，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)說(shuō)明情況。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以規(guī)定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，并規(guī)定審計(jì)條件、程序、費(fèi)用承擔(dān)、結(jié)果公布等。

第八章 監(jiān)督管理與服務(wù)、指導(dǎo)

第五十三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立由物業(yè)管理主管部門(mén)和發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、消防救援等相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)、處理監(jiān)督管理活動(dòng)中的重大問(wèn)題，建立綜合執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

聯(lián)席會(huì)議應(yīng)當(dāng)督促相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)履行與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理職責(zé)，建立違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布相關(guān)執(zhí)法事項(xiàng)和投訴電話。

第五十四條 物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究制定住宅物業(yè)管理的相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范并組織實(shí)施，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)行業(yè)培訓(xùn)；

（二）負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)物業(yè)管理的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處有關(guān)違法行為；

（三）建立和管理物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用管理體系；

（四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、承接查驗(yàn)和物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)備案工作；

（五）負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的托管，并監(jiān)督其使用；

（六）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議等物業(yè)管理相關(guān)示范文本；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第五十五條 相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，落實(shí)執(zhí)法管理進(jìn)住宅小區(qū)的要求，做好下列工作：

（一）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響治安管理的違法行為，開(kāi)展監(jiān)控安防、養(yǎng)犬、房屋租賃等監(jiān)督管理，并依法處理住宅小區(qū)內(nèi)的交通事故；公安派出所可以負(fù)責(zé)日常消防監(jiān)督檢查、開(kāi)展消防宣傳教育；

（二）城市管理部門(mén)依法查處違法建設(shè)、擅自占用和損壞住宅小區(qū)公共綠化、損害市容環(huán)境等違法行為，加強(qiáng)對(duì)生活垃圾的收集、運(yùn)輸和處理的監(jiān)督管理；

（三）生態(tài)環(huán)境部門(mén)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戶違法排放污染物等違反環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)的行為；

（四）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格行為的監(jiān)督管理，依法查處特種設(shè)備和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格違法行為；

（五）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查住宅小區(qū)內(nèi)消防安全管理規(guī)定的落實(shí)情況，依法查處影響消防設(shè)施和消防車(chē)通道使用等違反消防法律、法規(guī)的行為；

（六）其他部門(mén)和機(jī)構(gòu)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)做好住宅小區(qū)內(nèi)有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五十六條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、督促、幫助業(yè)主大會(huì)籌建、業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆等工作，指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主自治組織召開(kāi)會(huì)議、作出決定或者決議等工作；

（二）組建物業(yè)管理委員會(huì)，并做好相關(guān)工作；

（三）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目移交和接管工作；

（四）組織實(shí)施老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下建立物業(yè)管理工作機(jī)制，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治，及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛，以及做好法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由社區(qū)居（村）民委員會(huì)承擔(dān)的其他工作。

第五十七條 市物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)，建立并推廣使用物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)，用于下列用途：

（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)投票表決；

（二）物業(yè)管理相關(guān)信息公開(kāi)、物業(yè)管理糾紛投訴處理等；

（三）錄入并共享縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)在指導(dǎo)、監(jiān)督住宅物業(yè)管理工作中需要互通的信息；

（四）其他與住宅物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的用途。

第五十八條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)依法建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，并向社會(huì)公開(kāi)。

市物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺(tái)。縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案。物業(yè)管理信用信息依法納入市公共信用信息共享平臺(tái)。

第五十九條 市物業(yè)管理主管部門(mén)統(tǒng)籌指導(dǎo)全市住宅物業(yè)管理的培訓(xùn)工作，定期對(duì)縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以及其他住宅物業(yè)管理有關(guān)人員的日常培訓(xùn)，并在籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉前，對(duì)其成員及候選人開(kāi)展專門(mén)培訓(xùn)。

第六十條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)支持物業(yè)管理相關(guān)主體委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等評(píng)估活動(dòng)。

第九章 法律責(zé)任

第六十一條 建設(shè)單位有下列情形之一的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)按照下列規(guī)定處罰：

（一）違反本條例第七條第二款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

（二）違反本條例第二十六條第二款規(guī)定，在承接查驗(yàn)中與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假、損害業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)按照下列規(guī)定處罰：

（一）違反本條例第二十六條第二款規(guī)定，在承接查驗(yàn)中與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假、損害業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

（二）違反本條例第三十二條規(guī)定，未按照要求在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布第一項(xiàng)、第三項(xiàng)至第六項(xiàng)內(nèi)容或者信息公布不全、虛假的，責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

（三）違反本條例第三十五條第一款規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同終止前擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

（四）違反本條例第五十一條第二款規(guī)定，未將由其管理的公共收益單獨(dú)列賬的，責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違反本條例第三十三條規(guī)定行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目；行為改正前，物業(yè)管理主管部門(mén)不予開(kāi)具誠(chéng)信證明。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)有責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案。

第六十三條 違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由縣級(jí)以上地方人民政府住房與城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、生態(tài)環(huán)境、消防救援等有關(guān)行政機(jī)關(guān)按照各自職責(zé)依法查處。

第六十四條 對(duì)住宅物業(yè)管理活動(dòng)負(fù)有相關(guān)指導(dǎo)、監(jiān)督、管理職責(zé)的行政機(jī)關(guān)和其他相關(guān)組織及其工作人員違反本條例規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十五條 對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對(duì)集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他執(zhí)法主體實(shí)施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第十章 附則

第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的其他管理人接受業(yè)主大會(huì)委托管理物業(yè)的，適用本條例有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定。

非住宅物業(yè)的管理參照本條例執(zhí)行。

第六十七條 本條例自2021年1月1日起施行。