物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)的使用、維修和管理服務(wù)活動，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家、省法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合黑河市區(qū)實際，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則適用于黑河市城區(qū)。各縣(市)可參照執(zhí)行，也可根據(jù)有關(guān)規(guī)定和本細(xì)則制定各自的物業(yè)管理實施細(xì)則。

第三條 本細(xì)則所稱的物業(yè)，主要指已經(jīng)竣工驗收并且交付使用的住宅、辦公用房、寫字樓、商場、商廈、工業(yè)區(qū)等建筑物及其配套設(shè)施，以及與建筑物、配套設(shè)施相關(guān)的場地。

本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)，是指依法設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備、小區(qū)道路、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、場區(qū)、公共休閑娛樂設(shè)施和區(qū)域安全防范等方面，依照與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂委托合同約定的項目和內(nèi)容，對其進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)和管理的經(jīng)營行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可接受供水、排水、供電、供曖、通訊等相關(guān)專業(yè)單位的有償委托，為業(yè)主提供相應(yīng)設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。

第五條 市房產(chǎn)管理局主管市城區(qū)物業(yè)行業(yè)行政管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、公用、衛(wèi)生、公安、郵電、供電、環(huán)保、物價、供水、街工委、供熱等有關(guān)行政管理部門和單位按照各自職責(zé)，協(xié)同市房產(chǎn)管理局實施本細(xì)則。

第六條 市房產(chǎn)部門對物業(yè)管理主要職責(zé)是：

(一)貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策;

(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的二級以上資質(zhì)初審工作和三級及臨時資質(zhì)審批工作;

(三)對業(yè)主公約、物業(yè)委托合同(含前期物業(yè)管理委托合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議)的簽訂、中止、終止進(jìn)行備案管理;

(四)指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作，并實施登記管理;

(五)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)活動;

(六)參與制定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn);

(七)對違反本細(xì)則的行為實施處罰;

(八)受理對違反細(xì)則行為的投訴。

第二章 業(yè)主及業(yè)主委員會

第七條 本細(xì)則所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人或使用人。

第八條 業(yè)主享有以下權(quán)利：

(一)維護(hù)物業(yè)自用部位的合法權(quán)益;

(二)參與管理物業(yè)共用部分和公共事務(wù);

(三)參與業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;

(四)選舉業(yè)主委員會成員或者被選舉成為業(yè)主委員會成員;

(五)表決業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

(六)表決有關(guān)業(yè)主利益的重大事項;

(七)監(jiān)督業(yè)主委員會工作。

業(yè)主應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議、決定;

(二)遵守業(yè)主公約;

(三)遵守物業(yè)服務(wù)管理制度和規(guī)定;

(四)按時交付物業(yè)服務(wù)費用。

第九條 業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成;1個物業(yè)服務(wù)區(qū)域組成1個業(yè)主大會。物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍按黑河市城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)劃和規(guī)劃確定。

第十條 1個物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)銷售單位、物業(yè)管理企業(yè)，在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下組織召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會：

(一)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)50%以上;

(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%以上，不足50%，但使用期限已超過1年;

(三)已出售公有住房達(dá)到35%以上。

物業(yè)銷售單位未及時組織首次業(yè)主大會的，由市房產(chǎn)局責(zé)令限期召開，并實施監(jiān)督。

第十一條 業(yè)主大會享有下列權(quán)利：

(一)選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員;

(二)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

(四)批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)委托合同;

(五)決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項。

第十二條 業(yè)主大會的決定，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主同意，方可通過。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會;不滿16周歲的業(yè)主由其法定監(jiān)護(hù)人出席。

業(yè)主的投票權(quán)按戶計算。

第十三條 首次業(yè)主大會召開后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開1次。

經(jīng)有投票權(quán)20%以上的業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主大會，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接到提議3日內(nèi)，就所提議題組織召開臨時業(yè)主大會。

第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會每屆任期2至3年，可以連選連任。業(yè)主委員人數(shù)根據(jù)需要一般由5至7人組成，設(shè)主任1名，副主任1至2名。

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，到市房產(chǎn)部門登記。

第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

(一)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告實施情況;

(二)草擬業(yè)主公約(業(yè)主公約內(nèi)容和要求詳見建設(shè)部[1997]219號文件)業(yè)主委員會章程草案或者修訂草案并報業(yè)主大會通過;

(三)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)委托服務(wù)合同;

(四)審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的年度管理計劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施;

(五)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)各項規(guī)章制度的執(zhí)行;

(六)協(xié)調(diào)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備、公共場地的使用和維護(hù);

(九)對設(shè)立的房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修基金的籌集、使用進(jìn)行監(jiān)督管理;

(十)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會會議由主任委員負(fù)責(zé)召集，召開會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上的業(yè)主委員出席，做出決定須經(jīng)出席會議三分之二以上的委員同意。

業(yè)主委員會做出的決定應(yīng)予以公布。

第十六條 業(yè)主公約由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共用部分或者公共事務(wù)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主公約對物業(yè)的受讓人或者承租人具有與業(yè)主同等的約束力。

第十七條 業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸，并于通過后10日內(nèi)報市房產(chǎn)部門備案。

第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十八條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，領(lǐng)取物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、辦理營業(yè)執(zhí)照、取得物價收費許可證后，方可從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動。

設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)具有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和專業(yè)技術(shù)人員。其中中級以上專業(yè)技術(shù)人員不少于3人，有物業(yè)管理上崗培訓(xùn)合格證的不少于3人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市房產(chǎn)部門申請領(lǐng)取物業(yè)管理資質(zhì)證書。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)驗收、接管所接受委托的物業(yè)和物業(yè)服務(wù)所需的物業(yè)資料;

(二)根據(jù)物業(yè)委托合同和業(yè)主公約，制定物業(yè)服務(wù)管理具體實施辦法以及各項規(guī)章制度;

(三)依法收取物業(yè)服務(wù)費用;

(四)制止物業(yè)管理方面的違法、違規(guī)行為;

(五)選聘物業(yè)服務(wù)專營企業(yè)承擔(dān)專項業(yè)務(wù);

(六)按照企業(yè)經(jīng)營許可范圍從事經(jīng)營活動。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)依法從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動，接受物業(yè)主管部門以及其他有關(guān)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督;

(二)履行物業(yè)服務(wù)委托合同，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

(三)定期向業(yè)主委員會通報物業(yè)服務(wù)管理工作情況;

(四)每年向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用財務(wù)收支情況;

(五)協(xié)助業(yè)主委員會開展各種形式的社區(qū)文化活動。

第二十二條 市外物業(yè)企業(yè)到本市或者本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)跨地區(qū)接受委托承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的，按照省、市主管部門有關(guān)規(guī)定辦理資質(zhì)驗證手續(xù)后，方可從業(yè)。

第四章 物業(yè)委托服務(wù)

第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具體辦法按省規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條 建筑結(jié)構(gòu)相連或附屬設(shè)施由若干業(yè)主共有或共同使用的房屋和構(gòu)筑物，應(yīng)當(dāng)委托同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)委托合同(合同內(nèi)容詳見市房產(chǎn)局轉(zhuǎn)發(fā)的合同范本)。

物業(yè)管理服務(wù)委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

(一)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所;

(二)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理服務(wù)項目;

(三)物業(yè)管理服務(wù)的事項;

(四)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn);

(五)物業(yè)管理服務(wù)的費用;

(六)物業(yè)管理服務(wù)的期限;

(七)違約責(zé)任;

(八)合同終止和解除的約定;

(九)當(dāng)事人雙方約定的其他事項。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請物業(yè)服務(wù)專營企業(yè)時，其與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同中規(guī)定的責(zé)任，不得隨之轉(zhuǎn)移。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)委托合同，經(jīng)業(yè)主委員會提出仍未改正，或因其他違法行為影響業(yè)主權(quán)益時，業(yè)主委員會可通過決議中止物業(yè)服務(wù)委托合同。

接到中止物業(yè)服務(wù)委托合同通知起30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)中止物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動，交還物業(yè)資料并撤離物業(yè)現(xiàn)場;在此期間，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)委托合同簽訂或者終止和發(fā)出中止物業(yè)服務(wù)委托合同通知起15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會辦理下列事項，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市房產(chǎn)部門備案，

(一)對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用予以據(jù)實結(jié)算，多收部分應(yīng)預(yù)退還;

(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊;

(三)移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財物。

第二十九條 物業(yè)銷售單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備綜合驗收合格后，向業(yè)主委員會移交物業(yè);未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)不得移交，并由物業(yè)銷售單位繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)銷售單位移交物業(yè)時應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會提交下列資料：

(一)房屋建設(shè)的各項批準(zhǔn)文件;

(二)竣工總平面圖;

(三)房屋及配套設(shè)備設(shè)施的竣工圖;

(四)地下管網(wǎng)圖;

(五)房屋使用說明書及其他必要的資料。

第五章 物業(yè)使用

第三十條 物業(yè)的使用應(yīng)當(dāng)遵守國家、省和市政府的有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房產(chǎn)管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

第三十一條 物業(yè)使用中不得從事下列活動：

(一)擅自改變房屋用途;

(二)擅自拆改或損壞房屋結(jié)構(gòu)及改變外貌;

(三)在樓梯通道內(nèi)搭建構(gòu)筑物;

(四)存放易燃、易爆、有毒、放射性等危險品;

(五)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動;

(六)公益設(shè)施屬業(yè)主共有，不得對外出售。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列為：

(一)損壞綠地、園林、樹木;

(二)破壞共用設(shè)施、共用設(shè)備;

(三)亂拋亂堆垃圾、雜物;

(四)發(fā)生超出標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(五)排放有毒、有害、有污染的物質(zhì);

(六)在建筑物、構(gòu)筑物上亂圖寫、亂刻畫;

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第三十三條 未經(jīng)業(yè)主委員會同意，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不得從事下列活動：

(一)占用綠地及公共場地;

(二)張貼、設(shè)置廣告;

(三)設(shè)立攤位、集貿(mào)市場;

(四)搭建建筑物、構(gòu)筑物。

第三十四條 業(yè)主裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項告知業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定事先辦理相應(yīng)審批手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主的裝修活動，制止違法或者違約行為。

第三十五條 除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特殊車輛外，機(jī)動車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費，收費標(biāo)準(zhǔn)按照市物價管理部門的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的車輛停放費用，應(yīng)當(dāng)列入物業(yè)維修基金，用于公共場地的維修與養(yǎng)護(hù)。

第三十六條 利用物業(yè)設(shè)置及其他經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會同意，方可向有關(guān)部門辦理審批手續(xù);經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，支付經(jīng)物價部門批準(zhǔn)的設(shè)置費用。

按照前款規(guī)定，收取的費用，應(yīng)當(dāng)列入維修基金。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)置公益性廣告，業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)無條件支持，不得阻礙。

第三十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓或者租賃合同的附件。

業(yè)主簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者租賃合同之日起10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將合同副本送交業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。

第六章 物業(yè)服務(wù)

第三十八條 物業(yè)服務(wù)包括指定性服務(wù)、協(xié)商服務(wù)、特約服務(wù)。指定性服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供的公共性服務(wù);協(xié)商服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主(業(yè)主委員會)，根據(jù)雙方意愿協(xié)商確定的服務(wù)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主服務(wù)的相關(guān)專業(yè)單位，根據(jù)雙方意愿協(xié)商確定的為業(yè)主提供委托性的公共性服務(wù);特約服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與個別業(yè)主，根據(jù)雙方意愿協(xié)商確定的指定性、協(xié)商性以外的為個別業(yè)主提供的服務(wù)。

第三十九條 指定性服務(wù)包括以下內(nèi)容：

(一)建筑物共用部位的養(yǎng)護(hù)、維修(詳見黑市房改發(fā)[1993]3號文件);

(二)公共場地的養(yǎng)護(hù)，維修;

(三)供水、排水、供電、通訊、集中供暖等共用設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修;

(四)公共環(huán)境衛(wèi)生的清掃、保潔;

(五)物業(yè)檔案資料管理;

(六)政府規(guī)定的其他內(nèi)容。

第四十條 協(xié)商性服務(wù)包括以下內(nèi)容：

(一)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范;

(二)車輛停放管理;

(三)公共區(qū)域的環(huán)境綠化;

(四)接受相關(guān)單位有償委托，代收代繳相關(guān)費用;

(五)接受相關(guān)單位有償委托，對建筑物附屬的供水、排水、供電、通訊和集中供暖等共用設(shè)備、設(shè)施的'養(yǎng)護(hù)、維修。

第四十一條 物業(yè)的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

(一)自用部分(詳見黑市房改發(fā)[1993]3號文件)由業(yè)主負(fù)責(zé)，也可以有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修;

(二)指定性服務(wù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，費用由業(yè)主承擔(dān);

(三)法定保修期內(nèi)的自用部位、房屋附屬的自用設(shè)備設(shè)施，以及房屋共用部位、房屋附屬的共用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)或更新，由法定的責(zé)任單位負(fù)責(zé)。

第四十二條 物業(yè)的共用設(shè)施、公共場地因人為原因損壞的，由責(zé)任人維修、更新。

房屋的共用設(shè)施、設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合，不得阻礙。因阻礙維修造成設(shè)備設(shè)施損壞或者其他經(jīng)濟(jì)損失，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主自用設(shè)備設(shè)施損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

由非人為不可抗力造成物業(yè)嚴(yán)重?fù)p壞，危及業(yè)主及其他人員安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取措施，及時修復(fù)，否則其后果由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

第四十三條 供水、排水、供電、通訊、供暖等有關(guān)專業(yè)單位，在物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)開挖路面或者進(jìn)行其它施工時，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并保證工程及時竣工，同時由施工單位負(fù)責(zé)恢復(fù)原貌。

第七章 前期物業(yè)管理

第四十四條 新建房屋出售單位應(yīng)當(dāng)在出售房屋前制定房屋使用說明書和房屋質(zhì)量保證書，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)銷售單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)前期管理服務(wù)合同和預(yù)購房戶簽訂物業(yè)管理前期服務(wù)協(xié)議，并報市房產(chǎn)部門備案(物業(yè)管理前期服務(wù)協(xié)議內(nèi)容詳見黑市房字[2000]第15號文件，物業(yè)管理前期合同按市房產(chǎn)局轉(zhuǎn)發(fā)示范文本簽訂)。

新建房屋出售單位與房屋買受人簽訂房屋預(yù)(購)售合同，房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議作為合同的附件。

第四十五條 新建房屋出售單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。

第四十六條 物業(yè)自用戶進(jìn)住至業(yè)主委員會成立前，由房屋出售單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期管理。業(yè)主委員會成立后，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先聘用進(jìn)行前期管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)。

公有住房出售后，沒有委托物業(yè)管理的，由公有住房出售前的管理單位實施物業(yè)管理。

第八章 物業(yè)維修基金

第四十七條 公有住房出售后，售房單位按不低于售房款的25%比例提取公有住房售后維修基金，用于物業(yè)共用部位和相應(yīng)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新，不得挪作它用。

新建商品房(含經(jīng)濟(jì)適用住房和集資合作建房)按建設(shè)部規(guī)定提取。

第四十八條 維修基金以業(yè)主委員會名義存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門賬戶。所計取的利息應(yīng)計入維修基金。

維修基金按棟立賬，按戶核算。

第四十九條 維修基金不足時，業(yè)主委員會可按照建筑面積比例，向業(yè)主分?jǐn)偸杖　�業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時足額交納。

業(yè)主轉(zhuǎn)移物業(yè)時，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還，并隨之轉(zhuǎn)讓受讓人。維修基金收支賬目，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第九章 物業(yè)服務(wù)費用及服務(wù)用房

第五十條 房屋出售單位(含經(jīng)濟(jì)適用住房和集資合作建房)按建筑面積每平方米1.5元比例，向物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理用房資金。用該資金解決物業(yè)管理用房，該用房屬業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償使用并負(fù)責(zé)無償維修、養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)用房資金可攤?cè)脘N售成本。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)所有權(quán)時，其物業(yè)服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)份額同時轉(zhuǎn)移。

未經(jīng)業(yè)主委員會同意和市房產(chǎn)部門批準(zhǔn)，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的使用性質(zhì)。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)收費的規(guī)定向業(yè)主和使用人收取。

物業(yè)管理服務(wù)收費遵循合理、公開以及管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，根據(jù)所提供的服務(wù)性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)商議價。具體管理辦法由市物價部門會同市房產(chǎn)部門另行制定。

第五十二條 業(yè)主應(yīng)及時、足額交納物業(yè)服務(wù)費用。

對已實行物業(yè)服務(wù)，但尚未出售的空置物業(yè)或已購置尚未使用的物業(yè)，由物業(yè)所有權(quán)人按正常服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的50%交納物業(yè)服務(wù)費用。

第五十三條 物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)收，但預(yù)收期不得超過3個月。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主公布實際收取的物業(yè)服務(wù)費用項目和標(biāo)準(zhǔn)，否則業(yè)主有權(quán)不支付物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)委托合同約定，或者收費項目規(guī)定范圍以外，自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會認(rèn)可的，業(yè)主可以不支付物業(yè)服務(wù)費用。

第五十五條 對實行政府定價的物業(yè)指定性服務(wù)，當(dāng)政府定價低于指定性服務(wù)社會平均成本時，應(yīng)對相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)這部分服務(wù)免收交營業(yè)稅。

第十章 法律責(zé)任

第五十六條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。業(yè)主委員會或相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)委托合同交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按約定加收違約金或依法追交。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)委托合同的約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十七條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會做出的決定違反本細(xì)則的，市房產(chǎn)部門責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主、使用人。

第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本細(xì)則第十九條一款、第二十二條的，由市房產(chǎn)部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，逾期不辦的，責(zé)令其停止違法活動。

第五十九條 違反本細(xì)則其他條款有關(guān)規(guī)定的，由市房產(chǎn)部門責(zé)令停止違法行為，限期改正。

第六十條 房屋開發(fā)建設(shè)單位(含經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建房單位)不按本細(xì)則提供物業(yè)管理費用和物業(yè)管理用房資金的，由市房產(chǎn)部門責(zé)令限期履行，逾期不履行的，市房產(chǎn)部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不服市房產(chǎn)、物價行政管理部門行政處罰的，可依照《行政訴訟法》、《行政復(fù)議法》有關(guān)規(guī)定，申請行政復(fù)議或向人民法院提起訴訟。

業(yè)主、使用人不服物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出的物業(yè)管理決定的，可依《行政訴訟法》、《行政復(fù)議法》的有關(guān)規(guī)定，向市房產(chǎn)管理局投訴，由市房產(chǎn)管理局做出裁決，不服裁決的可依法申請行政復(fù)議或向人民法院提起訴訟。

逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六十二條 市房產(chǎn)部門、有關(guān)管理部門工作人員循私舞弊的，由上級主管部門或所在單位給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第十一章 附 則

第六十三條 對不按規(guī)劃、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)或配套設(shè)施不全、不具備物業(yè)服務(wù)基本條件的住宅小區(qū)，應(yīng)通過追補(bǔ)開發(fā)建設(shè)單位歷史欠賬、使用物業(yè)服務(wù)維修基金、撥付一定比例公房出售資金、產(chǎn)權(quán)人部分出資、城建維護(hù)資金投入等渠道，進(jìn)行投資改造，使其達(dá)到物業(yè)服務(wù)的基本條件。