物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《吉林省物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于市區(qū)內(nèi)物業(yè)使用、服務(wù)及管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

第四條 市房屋行政主管部門(mén)是全市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。洮北區(qū)、白城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、白城工業(yè)園區(qū)按照各自職責(zé)權(quán)限負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督，其所屬的房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理工作。規(guī)劃、國(guó)土、城管、公安、民政、環(huán)保、工商、價(jià)監(jiān)、電力等相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。社區(qū)、居（村）民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常工作，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)管理及調(diào)解糾紛等相關(guān)工作。

第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第七條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由洮北區(qū)人民政府、白城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、白城工業(yè)園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)組織召集，由轄區(qū)房屋行政主管部門(mén)、相關(guān)行政部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；（六）需要協(xié)調(diào)解決的其它物業(yè)管理問(wèn)題。

第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第八條 洮北區(qū)、白城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、白城工業(yè)園區(qū)房屋行政主管部門(mén)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的配合下，依照下列情況，劃定物業(yè)管理區(qū)域：（一）以建設(shè)項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準(zhǔn)，一個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但規(guī)模過(guò)大、劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個(gè)自然街坊或封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；（二）分期建設(shè)項(xiàng)目或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（三）已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的項(xiàng)目，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后三十日內(nèi)，按照本辦法第八條規(guī)定，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并將劃分方案等相關(guān)資料報(bào)送轄區(qū)房屋行政主管部門(mén)；房屋行政主管部門(mén)認(rèn)為符合第八條規(guī)定要求的，予以備案并在有關(guān)圖紙上予以注記。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將經(jīng)備案確定的物業(yè)管理區(qū)域、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，向物業(yè)買(mǎi)受人明示。業(yè)主大會(huì)成立后制定的《業(yè)主管理規(guī)約》生效時(shí)，《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》同時(shí)失效。老舊城區(qū)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)征求業(yè)主同意后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)轄區(qū)房屋行政主管部門(mén)備案。本辦法實(shí)施前已經(jīng)實(shí)際形成的獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域，不再重新劃分。

第十條 新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃確定的位置和面積無(wú)償建設(shè)物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的4‰配置，不足100平方米的按100平方米配置。物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立使用的房屋（不含地下室），具備水、電、衛(wèi)生間等基本使用功能，有明確的坐落、房號(hào)，并且具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共同所有，專門(mén)用于物業(yè)管理工作。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人不得改變其用途。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人使用物業(yè)管理用房的，應(yīng)當(dāng)向所有人交納使用費(fèi)，其交費(fèi)數(shù)額及給付方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十一條 建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的位置、面積和所在轄區(qū)房屋行政主管部門(mén)審核意見(jiàn)等相關(guān)材料。市房屋住建主管部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)看查房屋所在轄區(qū)的房屋行政主管部門(mén)的審核意見(jiàn)，并對(duì)物業(yè)管理用房的位置、面積等同時(shí)進(jìn)行登記。

第十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。