物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》（省政府第203號令）等有關法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務及監(jiān)督管理活動。

第三條　物業(yè)管理活動應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理及政府監(jiān)督的原則。

第四條　建立完善市、區(qū)、社區(qū)三級物業(yè)管理體制。

（一）市物業(yè)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其主要職責是：

1. 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，執(zhí)行國家物業(yè)管理的有關規(guī)定，制定物業(yè)管理的相關制度；

2. 負責物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審核、住宅專項維修資金、物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務合同履約保證金的監(jiān)督管理工作；

3. 負責全市物業(yè)管理小區(qū)達標考核工作；

4. 協(xié)調(diào)、指導物業(yè)交付使用的資料查驗工作；

5. 負責受理物業(yè)管理信訪，調(diào)解處理糾紛，查處物業(yè)管理違法行為；

6. 負責對物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的成員進行物業(yè)管理法律法規(guī)及相關知識的培訓；

7. 指導、協(xié)調(diào)縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門的物業(yè)管理工作。

下設物業(yè)和住房維修資金管理中心負責日常工作。

（二）區(qū)物業(yè)行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作。主要職責是：

1. 負責貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；

2. 負責指導社區(qū)開展物業(yè)監(jiān)督管理工作；

3. 負責劃分物業(yè)管理區(qū)域；

4. 負責物業(yè)交付使用資料查驗、物業(yè)承接驗收及物業(yè)竣工驗收；

5. 參與物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務合同履約保證金使用的監(jiān)督管理工作；

6. 負責指導、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作，接受業(yè)主委員會備案事項；

7. 負責受理物業(yè)管理投訴，查處物業(yè)管理違法、違規(guī)行為。

（三）社區(qū)對轄區(qū)物業(yè)管理活動應履行以下職責：

1. 組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，指導業(yè)主委員會換屆工作；

2. 監(jiān)督、指導、檢查物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的物業(yè)管理工作；

3. 對違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為實行勸阻、制止并向有關部門報告；

4. 調(diào)解物業(yè)管理活動糾紛；

5. 負責未成立業(yè)主委員會住宅小區(qū)申請使用物業(yè)專項維修資金組織工作；

6. 依法組織區(qū)域內(nèi)無管理單位的小區(qū)（樓）業(yè)主開展自治管理工作。

第五條　相關部門在物業(yè)管理活動中依照法律規(guī)定履行下列職責：

住建部門負責物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)的質(zhì)量保修責任、物業(yè)質(zhì)量的監(jiān)督管理；負責核定、驗收物業(yè)管理用房等配套設施是否按照批準的規(guī)劃設計配建的監(jiān)督管理。

公用部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、排水、供熱、燃氣等配套設施的移交、運行及維修、安全服務的監(jiān)督管理。

公安部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反《治安管理處罰法》及生產(chǎn)、銷售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為的監(jiān)督管理；加強保安員、暫住人口管理；監(jiān)督指導物業(yè)企業(yè)落實人防、物防、技防措施；負責物業(yè)服務企業(yè)及居民住宅區(qū)消防監(jiān)督管理。

價格行政主管部門負責制定物業(yè)服務收費辦法，定期公布物業(yè)服務收費政府指導價格，受理物業(yè)管理收費價格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛，查處價格違法行為。

市容環(huán)境管理部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自改、擴建和增建違章建（構(gòu)）筑物、拆改、變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、改變住宅外立面等違法行為的查處。臨街占道、戶外廣告、牌匾、門面裝飾等監(jiān)督管理；亂倒建筑及生活垃圾；生活廢棄物的收集、運輸?shù)谋O(jiān)督管理。

工商部門負責物業(yè)服務企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理。

環(huán)保部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營場所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為的監(jiān)督管理。

質(zhì)監(jiān)部門負責電梯等特種設備的安全監(jiān)察；督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處違規(guī)安裝、改造、維修和使用的行為；調(diào)查處理特種設備事故。

衛(wèi)生計生部門負責住宅區(qū)域內(nèi)供水的衛(wèi)生監(jiān)督管理。

教育、民政、人社、文廣新、衛(wèi)生計生、食品藥品監(jiān)管、工商等部門審批物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營場所時，應當查驗相鄰業(yè)主同意改變住宅、車庫用途的書面意見及有關部門的批準文件。

第六條　新建住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)應當實行物業(yè)管理。

住宅物業(yè)的業(yè)主應當通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、自行管理或者委托他人管理的方式實行物業(yè)管理。非住宅物業(yè)逐步實行物業(yè)管理。

第七條　政府應制定扶持政策，區(qū)別不同情況采取措施，推動棚改治塌回遷小區(qū)、住宅區(qū)、工礦區(qū)及機關、學校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進步，提高物業(yè)管理服務水平。

第八條　政府應建立住宅物業(yè)應急搶險資金制度。為提高政府應對和處理物業(yè)管理突發(fā)事件的能力，有效預防、及時控制和最大限度地消除突發(fā)事件的危害，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全，市財政應一次性安排物業(yè)管理應急資金。物業(yè)管理應急資金的管理辦法由市財政局會同市住建局研究制定。

第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

第九條　房屋所有權(quán)人及物業(yè)買受人為業(yè)主。一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會。業(yè)主、業(yè)主大會按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》（國務院令第379號）、《吉林省物業(yè)管理辦法》（省政府令第203號）規(guī)定，對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

第十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋所有權(quán)人為業(yè)主（含未辦理房屋權(quán)屬證書的合法買受人）。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一人擁有多處房屋所有權(quán)或者多人擁有一處房屋所有權(quán)的，視為一個業(yè)主。

第十一條　業(yè)主入住達到50%以上時，或者交付使用一年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的，社區(qū)應當及時組織召開首次業(yè)主大會會議。

分期建設的物業(yè)項目，首期入住的業(yè)主達到50%以上時，可以召開成立業(yè)主大會會議。后期業(yè)主入住達到前款規(guī)定的條件時，應當重新組織召開業(yè)主大會會議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十二條　社區(qū)組織召開首次業(yè)主大會會議前，應當成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

首次業(yè)主大會會議籌備組由5至7名成員組成，包括社區(qū)、開發(fā)建設單位代表、業(yè)主代表�；I備組組長由社區(qū)的負責人擔任。

首次業(yè)主大會會議籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十三條　籌備組負責以下工作：

（一）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）確認業(yè)主身份、專有部分面積及在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)；

（三）提出業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（四）草擬《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和《業(yè)主委員會工作規(guī)則》；

（五）其他準備工作。

籌備組應當將本條前款所列事項，在首次業(yè)主大會召開的15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并向異議人告知復核結(jié)果。

首次業(yè)主大會會議籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十四條　業(yè)主大會會議決定事項可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實行投票表決；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

住宅物業(yè)的業(yè)主（物業(yè)買受人）投票權(quán)按套計算，每套住宅計一票；非住宅物業(yè)的業(yè)主（物業(yè)買受人）投票權(quán)按建筑面積計算，100平方米以下（含本數(shù)）的有一票投票權(quán)，每超過100平方米再計一票。

第十五條　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項依法作出約定。

管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法依規(guī)作出約定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定、管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十六條　業(yè)主大會會議通過的決定，業(yè)主委員會和全體業(yè)主必須履行。

業(yè)主大會會議作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)行政主管部門或者社區(qū)有權(quán)責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第十七條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會一般由15人以下的單數(shù)組成。有違章搭建建（構(gòu)）筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的業(yè)主，不可選為業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

第十八條　經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權(quán)利，履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決議決定；

（二）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽定物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主及監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（六）組織實施業(yè)主自行管理物業(yè)工作；

（七）督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費。

業(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理活動無關的行為。

第十九條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料到所在地物業(yè)行政主管部門和社區(qū)備案：

（一）業(yè)主大會成立情況材料；

（二）物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料；

（三）業(yè)主委員會選舉辦法，業(yè)主委員會組成人員情況材料及身份證明；

（四）管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應在變更后30日內(nèi)，向原備案部門辦理備案變更手續(xù)。

第二十條　業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，按期進行換屆改選。因故未能按期換屆改選的，社區(qū)應當督促業(yè)主委員會進行換屆。在此期間，業(yè)主委員會應當繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生。

第二十一條　業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會活動所需經(jīng)費、必要的日常辦公費用等，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，可以在物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益中列支。

第二十二條　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、違反管理規(guī)約、拒付物業(yè)服務費等損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，也可以向有關管理部門報告，請求處理。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可依法向人民法院提起訴訟。

第三章　物業(yè)服務企業(yè)管理

第二十三條　物業(yè)服務企業(yè)取得資質(zhì)證書后，應當在資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

物業(yè)服務企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更時，應當在營業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)辦理資質(zhì)變更手續(xù)。

物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)服務企業(yè)辦公場所明示。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

第二十四條　物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)管理人員，應當取得國家或者行業(yè)相應規(guī)定的職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動。

職業(yè)資格證書不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

第二十五條　物業(yè)服務企業(yè)應當向市物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)服務合同履約保證金。標準為物業(yè)服務項目三個月的物業(yè)服務費用。

物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)服務合同履約保證金后，市物業(yè)行政主管部門向物業(yè)服務企業(yè)出具物業(yè)服務合同履約保證金交納證明。

第二十六條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定提供服務，違反物業(yè)服務合同，有下列行為之一的，由業(yè)主申請，經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門審查核實后，扣減物業(yè)服務合同履約保證金。

（一）未返還向業(yè)主收取的服務期限以外的物業(yè)服務費的；

（二）未按合同約定的標準提供服務的；

（三）擅自撤出物業(yè)服務項目的；

（四）違反規(guī)定向業(yè)主收取不應該收取的費用的；

（五）損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的。

第二十七條　物業(yè)服務企業(yè)應與業(yè)主委員會簽定物業(yè)服務合同并按合同約定提供服務�？梢云刚垖�業(yè)服務單位承擔設施設備維修、養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、小區(qū)綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務。但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或個人。

第二十八條　物業(yè)行政主管部門應加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質(zhì)量進行考核，引導誠信服務，建立信譽檔案，促進其提高服務質(zhì)量和水平。

物業(yè)服務企業(yè)應向物業(yè)行政主管部門及時報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。

第二十九條　物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用和提供無償服務。

第三十條　物業(yè)服務企業(yè)退出服務項目時，應當報告所屬社區(qū)，并與業(yè)主委員會協(xié)商，經(jīng)業(yè)主委員會同意，退出前30日內(nèi)用公告方式告知業(yè)主。經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認，返還物業(yè)服務合同履約保證金本息。有異議的，可通過仲裁或者訴訟方式解決。

第三十一條　物業(yè)服務企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定提供服務并收取物業(yè)服務費用；

（二）接受業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，并向接受服務的業(yè)主收取約定的費用；

（三）選聘專營企業(yè)承擔專項服務；

（四）對損害物業(yè)共用部位、共用設施設備的，代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復原狀、賠償損失等；

（五）法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十二條　物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：

（一）按照物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、標準提供服務，收取物業(yè)服務費時使用專用發(fā)票；

（二）被開發(fā)建設單位或者業(yè)主大會選聘后，及時到市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案；

（三）每年一次或按合同約定時間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務費用收支狀況；

（四）聽取業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對有關物業(yè)管理服務的意見和建議，接受監(jiān)督；

（五）制止違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并及時向相關部門報告；

（六）建立物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護、安全防火、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度；

（七）物業(yè)管理相關人員應接受公安消防部門組織的消防安全培訓；

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第四章　前期物業(yè)管理

第三十三條　前期物業(yè)管理是指新建住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)尚未召開首次業(yè)主大會會議之前，由開發(fā)建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理活動。

選聘的物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務收費標準提供相應的物業(yè)服務。

開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，承諾的物業(yè)服務標準和物業(yè)服務收費標準必須明確告知業(yè)主。在承諾的期限內(nèi)不得擅自降低物業(yè)服務標準、提高物業(yè)服務收費標準。

第三十四條　建設單位申請房屋預、銷售許可證時應當向市物業(yè)行政主管部門提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關材料。

新建住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，開發(fā)建設單位應當按照下列規(guī)定無償配置物業(yè)管理用房：

（一）建筑面積10萬平方米以下的按照不少于總建筑面積 4‰配置，但最小不得低于100平方米；

（二）建筑面積超過10萬平方米（含本數(shù)）的，超過部分按照2‰配置。

物業(yè)管理用房應當設置在物業(yè)管理區(qū)域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。具體位置以及建筑面積應在規(guī)劃圖和規(guī)劃項目一覽表中標注。

物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理辦公用房、業(yè)主委員會辦公室、門衛(wèi)室、監(jiān)控室、儲藏間等。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

改變物業(yè)管理用房使用用途有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會會議的決定使用。

第三十五條　開發(fā)建設單位應當按照下列要求建設物業(yè)管理用房：

（一）上下水、供電、供暖、衛(wèi)生等設施齊備，具備正常使用功能；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業(yè)管理用房內(nèi)預留端口，具備獨立使用功能。

第三十六條　開發(fā)建設單位應當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，須向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約。

臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。臨時管理規(guī)約在管理規(guī)約生效后，即行失效。

第三十七條　住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的開發(fā)建設單位，應當通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的市、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

物業(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標行為有違反法律法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。

第三十八條　開發(fā)建設單位確定中標的物業(yè)服務企業(yè)后，應當在與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽定前期物業(yè)服務合同后30日內(nèi)，持下列資料到市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）評標委員會的評標報告；

（二）中標人的投標文件等資料；

（三）前期物業(yè)服務合同；

（四）臨時管理規(guī)約；

（五）招標代理委托合同；

（六）物業(yè)服務合同履約保證金交納證明；

（七）物業(yè)專項維修資金代交代收保證書；

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，須向買受人明示前期物業(yè)服務合同。

第三十九條　有下列情形之一的，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準，開發(fā)建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，選聘后，到市、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案：

（一）投標截止之日，投標人少于3個的；

（二）建筑面積小于4萬平方米（含本數(shù)）的多層住宅物業(yè)；

（三）建筑面積小于2萬平方米（含本數(shù)）的高層住宅物業(yè)。

第四十條　開發(fā)建設單位申請協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當向物業(yè)行政主管部門申請確認物業(yè)管理用房，持下列資料到物業(yè)行政主管部門辦理審批手續(xù)：

（一）規(guī)劃圖紙；

（二）物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；

（三）臨時管理規(guī)約；

（四）物業(yè)服務項目的標準和要求；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

符合條件的，物業(yè)行政主管部門向建設單位核發(fā)《協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)批準書》。

第四十一條　開發(fā)建設單位確定中標或者協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)后30日內(nèi)應當持下列資料到市物業(yè)行政主管部門辦理《實施物業(yè)管理證明》：

（一）《協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)批準書》；

（二）前期物業(yè)服務合同；

（三）物業(yè)服務合同履約保證金交納證明；

（四）物業(yè)專項維修資金代交代收保證書。

符合條件的，物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設單位核發(fā)《實施物業(yè)管理證明》。開發(fā)建設單位持《實施物業(yè)管理證明》方可辦理預（銷）售登記。

第四十二條　新建住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)交付使用前，區(qū)物業(yè)行政主管部門應當對下列資料進行查驗：

（一）質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、園林綠化、電梯等配套設施及驗收合格文件；

（二）水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業(yè)管理單位移交協(xié)議。

第四十三條　開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)承接驗收后，向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

開發(fā)建設單位在與物業(yè)服務企業(yè)簽定承接驗收協(xié)議之日起30日內(nèi)，向區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

第四十四條　開發(fā)建設單位在物業(yè)交付使用前，應當按照當?shù)厣弦荒甓冉ㄔO部門核準的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價2%的標準，向市物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)維修保證金，存入指定銀行，作為物業(yè)保修期內(nèi)屬于建設單位質(zhì)量責任的維修費用保證，保修期滿后按規(guī)定返還本息。

第四十五條　物業(yè)服務企業(yè)解除前期物業(yè)服務合同的，應當提前30日告知開發(fā)建設單位，開發(fā)建設單位必須選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，進行物業(yè)服務。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設單位不得放棄物業(yè)服務。

原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目前，應當向開發(fā)建設單位移交本辦法第四十三條規(guī)定的資料。

第五章　物業(yè)服務管理

第四十六條　物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)物業(yè)行政主管部門按下列原則劃分：

（一）配套設施設備共用的；

（二）位于同一社區(qū)或者位置靠近的；

（三）原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭議的；

（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并且能夠封閉管理的；

（五）物業(yè)行政主管部門認為有必要劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

第四十七條　物業(yè)服務合同期限終止90日前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應當續(xù)簽合同；不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供服務至合同終止之日，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，足額交納物業(yè)服務費用至合同終止之日；

（二）物業(yè)服務企業(yè)應當在退出服務項目30日前，公布物業(yè)服務費用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務期限部分的物業(yè)服務費用返還業(yè)主；

（三）物業(yè)服務企業(yè)應當在退出服務項目前10日內(nèi)，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會移交有關物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造等相關資料。

第四十八條　物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會或者物業(yè)服務企業(yè)一方提出解除合同的，應當提前30日書面通知對方。業(yè)主委員會應當在此期間組織召開業(yè)主大會會議，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)有物業(yè)服務糾紛的，雙方可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。協(xié)商、仲裁或者訴訟期間，業(yè)主應當按物業(yè)服務合同約定足額繳納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)不得終止物業(yè)服務。未經(jīng)合法程序擅自退出物業(yè)服務項目的物業(yè)服務企業(yè)，其不良行為，由市物業(yè)行政主管部門記入企業(yè)信用檔案，并向社會公示。

第四十九條　深化“老、舊、散”住宅區(qū)管理。

（一）合理選擇物業(yè)管理方式。“老、舊、散”住宅區(qū)完成改造后，推行專業(yè)化物業(yè)管理模式的住宅區(qū)，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，受聘物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，提供專業(yè)化物業(yè)服務；推行準物業(yè)管理模式的住宅區(qū)，由社區(qū)組織開展物業(yè)管理，也可采取居民自治物業(yè)管理，由社區(qū)組織召開業(yè)主大會，選舉成立物業(yè)自治委員會（業(yè)委會），為住宅區(qū)提供基本物業(yè)服務。

（二）建立低保待遇家庭享受物業(yè)服務費補貼機制�！袄�、舊、散”住宅區(qū)改造后，把享受低保待遇家庭的物業(yè)服務費補貼，納入市財政部門物業(yè)服務費專項補助中解決。

第五十條　業(yè)主或者業(yè)主大會共同決定自行管理物業(yè)項目的，業(yè)主、業(yè)主委員會應當做好下列工作：

（一）組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（含樓道）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作；

（二）維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境秩序、綠化養(yǎng)護，負責房屋安全排查；

（三）負責房屋及自行管理區(qū)域內(nèi)道路等共用設施設備的養(yǎng)護和維修；

（四）負責接待業(yè)主、物業(yè)使用人報修，受理業(yè)主投訴和服務費用的收繳、管理、使用；

（五）負責落實管理規(guī)約，制止、勸阻侵害業(yè)主利益的違章違規(guī)行為并向有關部門報告。

第五十一條　實施自行管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會應當在社區(qū)的組織、監(jiān)督、指導下，制定自行管理規(guī)約，并報區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

自行管理規(guī)約包括管理事項（房屋本體共用部位維修養(yǎng)護等）、服務質(zhì)量、服務費用、專項維修資金的籌集、使用、違約責任等內(nèi)容。

第五十二條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

住宅項目物業(yè)服務收費實行政府指導價；非住宅項目物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

價格行政主管部門應當會同物業(yè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準、物業(yè)服務成本等因素，制定相應的政府指導價格并定期公布，形成物業(yè)服務費隨著物業(yè)服務成本變化而定期調(diào)整的機制。

第五十三條　物業(yè)服務費收取具體標準應當在前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同中約定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或者收費地點予以公示。

通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理的，以中標文件確定的收費標準為物業(yè)服務費用的具體標準。

其他方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理服務政府指導價格協(xié)商確定物業(yè)服務費用具體標準。業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)難以協(xié)商確定的，由雙方提出書面申請，報當?shù)貎r格行政主管部門，由價格行政主管部門與物業(yè)行政主管部門核定。

第五十四條　物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成，主要包括：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用、治安秩序維護費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔費用；

（五）辦公費用；

（六）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（七）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（八）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

第五十五條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供物業(yè)服務。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務費用由雙方約定。

業(yè)主因為房屋自用部位損壞、房屋質(zhì)量等問題或者違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置對業(yè)主欠繳情況予以公示催繳或通知業(yè)主所在工作單位協(xié)助催繳；逾期仍不交納的，將其欠費行為列入我市個人信用信息檔案不良記錄中，在新聞媒體上滾動播出欠費情況，并依法通過仲裁或訴訟方式解決。到人民法院提起訴訟的，人民法院應建立速裁機制依法予以受理。

物業(yè)使用人應當在與業(yè)主簽定的物業(yè)租賃合同中，約定繳納物業(yè)服務費用的方式、主體。業(yè)主承擔繳費連帶責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。

第五十六條　業(yè)主辦理入住手續(xù)后，應當承擔其后發(fā)生的物業(yè)服務、采暖等相關費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。

居民居住的物業(yè)管理區(qū)域公共照明、電梯及物業(yè)管理用房使用的水、電、氣、熱費按住宅價格標準收取。物業(yè)管理用房須經(jīng)市物業(yè)行政主管部門與水、電、氣、熱經(jīng)營部門共同確認后，方可按住宅價格標準收取。

第五十七條　建立物業(yè)管理考評體系。

（一）物業(yè)管理納入目標責任制。把物業(yè)管理工作作為年度目標考核的一項重要內(nèi)容，納入到市政府與各區(qū)政府、遼源經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會和各相關部門簽定的目標責任書中，綜合進行考評。

（二）建立對區(qū)的監(jiān)督檢查制度。市物業(yè)行政主管部門要根據(jù)我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀，制定對各區(qū)、遼源經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物業(yè)管理工作的量化評比標準，定期監(jiān)督檢查其對物業(yè)服務企業(yè)的考核實施情況，并作為年終考評的重要依據(jù)。

（三）建立對物業(yè)服務企業(yè)的巡查制度。各區(qū)、遼源經(jīng)濟開發(fā)區(qū)要加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管力度，建立物業(yè)服務質(zhì)量、收費項目和收費使用情況的半年巡查制度，檢查結(jié)果記入企業(yè)信用檔案。對確有問題拒不整改的企業(yè)予以公示。

第六章　物業(yè)的使用與維護

第五十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用場所、共用設施設備屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）綠地、道路（含停車位）、場地、水景、文體設施等；

（三）地面架空層、共用走廊；

（四）公共場所和其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。

第五十九條　利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會同意后，按規(guī)定辦理相關手續(xù)，并遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域公共管理制度。

前期物業(yè)管理期間，任何單位和個人不得利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。

利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會的決定使用。

第六十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)時，應當遵守有關法律法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

（二）違章搭建建（構(gòu)）筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物、亂張貼、亂涂寫、亂刻劃等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

（九）法律法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有上述行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門，有關部門應依法予以處理。

第六十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)整體的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全。出現(xiàn)屋面破損的由業(yè)主負責修復；影響房屋安全的由業(yè)主負責處理。

第六十二條　業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)提出書面申請，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續(xù)。

第六十三條　開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限、范圍承擔物業(yè)保修責任。保修期內(nèi)，業(yè)主物業(yè)的維修養(yǎng)護由開發(fā)建設單位負責。

保修期滿后，業(yè)主專有部位、設施由業(yè)主自行負責維修養(yǎng)護。全體業(yè)主共有部位、設施設備的日常維修費用，從業(yè)主交納的物業(yè)服務費中列支。

人為損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備的，由責任人承擔維修、賠償責任。

第六十四條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)；確需對房屋進行拆改的，按照規(guī)定報有關部門批準，并依法辦理相關手續(xù)。

業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第六十五條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。

物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主應予以配合，不得拒絕和阻礙。

第六十六條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等經(jīng)營管理單位，應當按照下列規(guī)定依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管網(wǎng)、管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

（一）業(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備；

（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；

（三）業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；

（五）業(yè)主物業(yè)區(qū)域外排水井及以外的排水設施設備；

（六）通訊設施至用戶終端由通訊單位管理維護；

（七）有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位管理維護。

第六十七條　未封閉的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，由環(huán)衛(wèi)部門負責。封閉的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，由物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人負責，垃圾清運由環(huán)衛(wèi)部門負責。

第六十八條　城市供水經(jīng)營單位應當保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給水管網(wǎng)與城市供水管網(wǎng)接口處供水壓力達到國家規(guī)定標準；達不到國家規(guī)定標準，需進行二次供水的，不得收取二次供水費用。

供水經(jīng)營單位供水壓力達到國家規(guī)定標準，仍需進行二次供水，供水經(jīng)營單位收取二次供水費的，由其承擔二次供水責任。

第七章　住宅專項維修資金

第六十九條　住宅專項維修資金實行“專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則。

住宅專項維修資金用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。電梯專項維修資金用于保修期滿后電梯的維修、更新和改造。

第七十條　商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

第七十一條　商品房買受人應按當?shù)厣弦荒甓茸〗ú块T核準的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價7%的比例交存住宅專項維修資金。

設電梯的房屋，由建設單位按照業(yè)主擁有房屋專有建筑面積每平方米30元的標準，一次性交存屬業(yè)主所有的電梯專項維修資金。

出售公有住房按下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：

1. 業(yè)主按照所擁有的建筑面積房改成本每平方米2%；

2. 售房單位按照多層不低于售房款的20%、高層不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取。

第七十二條　新建房屋首次交存物業(yè)專項維修資金，由開發(fā)建設單位在辦理房屋買賣合同備案時，按照房屋買賣合同約定的建筑面積代交物業(yè)專項維修資金，待房屋交付時憑物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)向業(yè)主收取。建設單位應當在簽訂房屋買賣合同時向購房者說明，并將該內(nèi)容約定為合同條款。未售出的房屋（含物業(yè)管理用房等配套用房）物業(yè)專項維修資金由開發(fā)建設單位交存。

第七十三條　住宅專項維修資金收繳單位必須向商品房買受人出具住宅專項維修資金專用票據(jù)。收繳單位不向商品房購買人出具住宅專項維修資金專用票據(jù)的，商品房買受人有權(quán)拒繳。

第七十四條　市物業(yè)行政主管部門會同市財政部門對本市物業(yè)專項維修資金的繳存、管理、使用進行指導監(jiān)督。市物業(yè)專項資金管理機構(gòu)具體負責專項維修資金的繳存、管理、使用的日常工作。

已建立物業(yè)專項維修資金制度區(qū)域，房屋登記部門在辦理權(quán)屬登記手續(xù)時要審驗物業(yè)專項維修資金票據(jù)，沒有物業(yè)專項維修資金票據(jù)的不予進行房屋權(quán)屬登記。

第七十五條　市物業(yè)行政主管部門應當建立住宅專項維修資金財務核算、財務預決算、使用計劃報批、審計監(jiān)督、業(yè)主查詢及對賬等制度，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按戶設置明細賬，按單元、幢、物業(yè)管理區(qū)域核算。

第七十六條　住宅專項維修資金過戶、結(jié)算、續(xù)籌，應當遵守下列規(guī)定：

（一）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余的住宅專項維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶；

（二）房屋滅失的，住宅專項維修資金專戶賬面余額返還業(yè)主；

（三）住宅專項維修資金賬面余額低于首次交存額30%的，經(jīng)業(yè)主大會會議決定，商品房業(yè)主按本辦法第七十一條規(guī)定的標準續(xù)籌。未成立業(yè)主大會的，續(xù)籌的具體管理辦法由市物業(yè)行政主管部門會同市財政部門制定。

第七十七條　使用住宅專項維修資金時，由業(yè)主委員會（未成立業(yè)主大會的由所在社區(qū)）提出使用申請，并制定維修、更新改造方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并報市物業(yè)行政主管部門審核后方可使用。

第七十八條　商品房住宅專項維修資金的使用以物業(yè)管理區(qū)域、幢為決算單位，工程費用按業(yè)主所擁有的建筑面積比例或以戶為單位分攤到戶，在受益業(yè)主住宅專項維修資金賬戶中核減。

第七十九條　已劃入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的獨立使用的非住宅物業(yè)業(yè)主應按擁有房屋的建筑面積，承擔相應共用設施設備的維修、更新改造費用。

第八十條　未按照規(guī)定建立住宅專項維修資金的，發(fā)生共用設施設備大中修、更新改造時，由業(yè)主委員會或者社區(qū)組織實施，所需費用按照受益業(yè)主專有部分建筑面積的比例承擔。

第八十一條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管網(wǎng)、管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費中支出的日常維修、養(yǎng)護費用。

第八章　物業(yè)管理投訴

第八十二條　市物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴分級受理制度。

業(yè)主委員會應當受理業(yè)主、物業(yè)使用人有關物業(yè)管理的投訴。業(yè)主委員會不能解決或者認為應當向物業(yè)行政主管部門投訴的，向所在地市、區(qū)物業(yè)行政主管部門投訴。

投訴人對所在地物業(yè)行政主管部門處理不服的，可以向上一級行政主管部門投訴。

第八十三條　市、區(qū)物業(yè)行政主管部門對下列投訴不予受理：

（一）投訴要求不明確的；

（二）投訴人與被投訴人已達成調(diào)解協(xié)議并已執(zhí)行的；

（三）依法屬于其他部門處理范圍的事項；

（四）投訴人要求財產(chǎn)和人身損害賠償?shù)模?/p>

（五）未繳納物業(yè)服務費用的；

（六）不符合法律法規(guī)有關規(guī)定的。

第九章　附則

第八十四條　本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由單幢內(nèi)業(yè)主或者單幢內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場、車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第八十五條　對于違返本辦法之規(guī)定，依據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務院令第379號）和《吉林省物業(yè)管理辦法》（省政府令第203號）規(guī)定執(zhí)行。

第八十六條　本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。

第八十七條　本辦法自發(fā)布之日起施行。