物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范通遼市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合通遼市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 在通遼市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)適用本辦法。

第三條 通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、環(huán)保、工商、物價(jià)、公安、稅務(wù)、民政、街道辦事處、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

第四條 各旗縣市區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導(dǎo)建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)。

第八條 各旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。

配套設(shè)施不全，不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的物業(yè)區(qū)域，由各旗縣市區(qū)人民政府組織治理，按照政府、建設(shè)單位、居民合理負(fù)擔(dān)的原則創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第九條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業(yè)主大會(huì)。

第十條 業(yè)主大會(huì)籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織成立，但必須在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下。由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）、物業(yè)所在地居民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)推薦產(chǎn)生。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 籌備組自組成之日起三十日內(nèi)在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并通過業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)和制定物業(yè)管理用房使用方案。業(yè)主委員會(huì)納入社區(qū)人民調(diào)解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、公共事務(wù)、公益事業(yè)等委員會(huì)管理。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十二條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)按《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十三條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）制定物業(yè)管理用房使用方案；

（七）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式；但必須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主必須參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

第十五條 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。

業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其它情況。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）定期向業(yè)主宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)；

（二）報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

（六）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)由業(yè)主大會(huì)根據(jù)實(shí)際情況按照三人至九人的單數(shù)確定。

業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一人至二人。

業(yè)主委員會(huì)委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。

業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，由所在街道辦事處及居民委員會(huì)向旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備高中以上（含高中）文化程度，具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要工作時(shí)間。

第二十條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會(huì)的決定必須以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)，督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

原業(yè)主委員會(huì)在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)，必須在街道辦事處及居民委員會(huì)監(jiān)督下進(jìn)行交接。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第二十五條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者蘇木鄉(xiāng)級人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算和檔案資料的移交工作。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)要配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定，要告知居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。

第二十七條 住宅物業(yè)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的辦公經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員的勞務(wù)費(fèi)列入物業(yè)所在地旗縣市區(qū)人民政府的財(cái)政預(yù)算。

非住宅物業(yè)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的辦公經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員的勞務(wù)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定；經(jīng)費(fèi)的使用情況要定期以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)憑旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門的備案證明，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定刻制印章。

第二十九條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓后，原業(yè)主在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)三十日內(nèi)通知居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)負(fù)責(zé)代為選聘物業(yè)企業(yè)，并參照國家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但必須經(jīng)物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門審查后方可生效。

第三十一條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，要會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十二條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。

第三十三條 自治區(qū)提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第三十四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

街道辦事處及居民委員會(huì)是前期物業(yè)管理招投標(biāo)的招標(biāo)人。

招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，必須在公共媒體和國家及自治區(qū)和通遼市指定的網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告要載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，要向三個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書要包含本條第四款規(guī)定的事項(xiàng)。

招投標(biāo)所需要的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十五條 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

（二）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；

（三）招標(biāo)文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第三十六條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人要按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。

第三十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)必須向業(yè)主提交物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員與物業(yè)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

第三十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位必須向物業(yè)所在地街道辦事處移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

否則不予進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收。

街道辦事處要對所轄區(qū)域內(nèi)居民的居住物業(yè)的竣工驗(yàn)收資料、技術(shù)資料、質(zhì)量保修文件、使用說明文件和物業(yè)管理所必需的其他資料進(jìn)行收集、登記、整理、編制檢索工具。建立檔案保管、利用制度。檔案實(shí)行集中統(tǒng)一管理。

第四十條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；期限已滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對原物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意的，街道辦事處及居民委員會(huì)必須先組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后協(xié)助業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)的方式重新選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。但必須經(jīng)物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門審查后方可生效。

第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，必須對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第四十二條 建設(shè)單位按照規(guī)劃規(guī)定，以不低于其開發(fā)建設(shè)規(guī)模千分之三的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，不足50m2的要補(bǔ)足50平方米，并依法進(jìn)行所有權(quán)登記備案，所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)的辦公用房和經(jīng)營用房。

物業(yè)管理用房必須作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收中物業(yè)管理落實(shí)情況的內(nèi)容，否則不予進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十三條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)依法向旗縣市區(qū)工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

物業(yè)管理企業(yè)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)資 質(zhì)管理辦法由自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)；未領(lǐng)取資 質(zhì)等級證書的不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。

從事物業(yè)管理的人員要按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

外埠物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入通遼市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，持資質(zhì)等級證書和有關(guān)證件到項(xiàng)目所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

但必須在街道辦事處及居民委員會(huì)的監(jiān)督下進(jìn)行驗(yàn)收。

第四十六條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)必須將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(huì)，但必須在街道辦事處及居民委員會(huì)的監(jiān)督下進(jìn)行交接。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作，但必須在街道辦事處及居民委員會(huì)的監(jiān)督下進(jìn)行交接。

第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度對物業(yè)實(shí)行管理；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（三）可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。

第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，依法經(jīng)營；

（二）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，結(jié)合實(shí)際情況，起草物業(yè)管理制度；

（三）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)及居民委員會(huì)的監(jiān)督；

（四）接受有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位的監(jiān)督管理；

（五）定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和代管資金的使用情況；

（六）妥善保管物業(yè)有關(guān)資料；

（七）發(fā)現(xiàn)違反治安、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，要及時(shí)制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第五十條 業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)參照國家或者自治區(qū)制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同包括下列內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理事項(xiàng)；

（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收繳方式；

（五）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（六）專項(xiàng)維修資金的管理與使用方式；

（七）物業(yè)管理用房的使用與維護(hù)；

（八）合同期限、合同終止和解除的約定；

（九）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（十）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第五十一條 物業(yè)管理事項(xiàng)一般包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位的維護(hù)和管理；

（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維修和管理；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；

（五）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）其他管理事項(xiàng)。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要遵循合理、公開 以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第五十三條 業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、排污、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)代收前款費(fèi)用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)要協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，要及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，要遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，要履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第五十六條 旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門要及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)等當(dāng)事人在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門受理投訴后，要進(jìn)行調(diào)查處理，并自受理投訴之日起十五日內(nèi)答復(fù)投訴人。

投訴內(nèi)容涉及第三條第二款行政管理部門職責(zé)范圍的，受理部門自受理之日起五日內(nèi)移送有關(guān)行政管理部門，并書面通知投訴人。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌；

（二）改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

（四）占用、損壞或者擅自移動(dòng)物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；

（五）違章搭建；

（六）擅自設(shè)置攤點(diǎn)和集貿(mào)市場；

（七）隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

（八）擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫，安裝防盜窗網(wǎng)突出墻體的；

（九）擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；

（十）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益 的活動(dòng)；

（十二）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保修期已滿，但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，在進(jìn)行共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)所需費(fèi)用由建設(shè)單位按物業(yè)的建筑面積承擔(dān)。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備（二次加壓供水），維修、養(yǎng)護(hù)由供水單位負(fù)責(zé)。

二次加壓供水屬供水的附屬設(shè)施其運(yùn)行費(fèi)用由供水單位承擔(dān)（不包括高層建筑）。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的二次加壓供水單位，必須建立水質(zhì)管理制度。定期由有衛(wèi)生行政許可的單位對水質(zhì)進(jìn)行常規(guī)檢測，并對各類儲(chǔ)水設(shè)施清洗消毒，每半年不得少于一次。所需費(fèi)用由供水單位承擔(dān)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電相關(guān)管線和設(shè)施（包括箱式變壓器）設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)由供電單位負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供用熱相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備（包括換熱站）的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行由供熱單位負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供氣相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)管理，由供氣單位負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的通訊相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)管理，由通訊單位負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有線電視相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)管理，由有線電視單位負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾收集、清運(yùn)、處理的相關(guān)費(fèi)用由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排污相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護(hù)由排污處理單位負(fù)責(zé)。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)按幢設(shè)賬、專戶存儲(chǔ)、核算到戶，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金的收取、管理和使用，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章 法律責(zé)任

第六十一條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)未按第三十條方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處5萬以上10萬元以下的罰款；未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬以上5萬元以下的罰款。

第六十二條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資 質(zhì)證書的部門吊銷資 質(zhì)證書。

第六十三條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資 質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失 的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十四條 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十五條 違反本辦法的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；房地產(chǎn)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十六條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十七條 違反本辦法第五十七條第（五）、（七）、（八）項(xiàng)規(guī)定的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門或者有關(guān)行政管理部門給予警告，責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；逾期未改正的，可以并處100元以上2000元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；違反該條其他規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第六十八條 違反物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)督促限期交納仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十九條 旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由有關(guān)部門對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）對未達(dá)到資質(zhì)條件的企業(yè)核發(fā)資 質(zhì)等 級證書或者對符合條件的企業(yè)應(yīng)當(dāng)審批而未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)審批的；

（二）利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；

（三）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

（四）未按規(guī)定受理物業(yè)管理投訴，造成嚴(yán)重后果的；

（五）違反本辦法規(guī)定的其他行為。

第七章 附 則

第七十條 本辦法下列用語的含義是：

（一）物業(yè)是指房屋及與之配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地等；

（二）物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場 地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的公共秩序的活動(dòng)；

（三）物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

（四）房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁柱、承重墻體等；

（五）共用部位是指業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、走廊墻等部位；

（六）共用設(shè)施設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、綠化地等。

第七十一條 本辦法由通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。