物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總 則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》和《湖北省物業(yè)服務和管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)管理及其監(jiān)督工作。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或通過選聘物業(yè)服務企業(yè)等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條　物業(yè)管理應當堅持權責明確、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、服務第一、專業(yè)高效、公平競爭原則。

第四條　各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當將物業(yè)管理納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設規(guī)劃、社會治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調機制和目標責任制，采取公益性和社會化相結合的物業(yè)管理措施，促進物業(yè)管理與和諧社區(qū)建設。

第五條　房產行政主管部門是物業(yè)管理工作的主管部門，對本市物業(yè)管理活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

民政部門負責本市物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、召開等活動的指導、監(jiān)督和考核工作。

公安、生態(tài)環(huán)境、城建、自然資源、市場監(jiān)管、城管、郵政、供水、電力、供氣、通信等行政主管部門和專營單位在各自職能范圍內負責物業(yè)監(jiān)督管理和服務工作。

第六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)服務聯(lián)席會議制度，督促屬地各部門落實行政監(jiān)管和執(zhí)法責任，解決物業(yè)管理活動中需要協(xié)調的具體問題。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房產、公安、民政、城管等部門和居(村)民委員會、人民調解組織、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位等各方代表參加。

建立健全居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)三方聯(lián)動機制，實行三方協(xié)作、各司其職、相互支持，配合調解處理物業(yè)管理糾紛投訴，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

第七條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會組織應當建立行業(yè)自律制度，制定和完善物業(yè)服務規(guī)范和標準，積極開展相互交流和從業(yè)人員培訓學習，調解物業(yè)服務糾紛，協(xié)助行業(yè)主管部門做好相關工作。

第二章　前期物業(yè)管理

第八條　建設單位在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，應當通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或住宅面積低于三萬平方米的，經房產行政主管部門批準，可采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

建設單位應當與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并報房產行政主管部門備案。

業(yè)主購買住宅物業(yè)后，建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的，應當征得半數以上業(yè)主同意。

第九條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

前期物業(yè)服務合同可以約定服務期限，服務期限未滿，業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第十條　業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施設備所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第十一條　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

第十二條　承接物業(yè)時，建設單位應與前期物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當在服務合同終止或自業(yè)主大會成立之日起5日內將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第十三條　前期物業(yè)服務企業(yè)應當在與建設單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后三十日內向房產行政主管部門提交以下備案資料：

(一)物業(yè)承接查驗備案申報表;

(二)前期物業(yè)服務合同備案回執(zhí);

(三)臨時管理規(guī)約;

(四)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

(五)建設單位移交資料清單;

(六)查驗記錄;

(七)交接記錄;

(八)其他承接查驗有關的文件。

報送資料齊全、符合法定形式的，房產行政主管部門應當出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十四條　房屋的所有權人為業(yè)主。

尚未辦理所有權登記，但基于房屋買賣、繼承、贈予、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人認定為業(yè)主，依法享有業(yè)主權利，履行業(yè)主義務。

業(yè)主依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利、履行業(yè)主義務的，應當將委托書提交業(yè)主委員會。

第十五條　新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理。

未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，在房產、民政等部門指導監(jiān)督下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或由業(yè)主自行管理。

推進老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工程，探索“零利潤運轉、考核式補貼”公益性物業(yè)管理新模式，鼓勵和支持物業(yè)服務企業(yè)為老舊小區(qū)居民提供公益性物業(yè)服務。

第十六條　一個物業(yè)管理區(qū)域只成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。

業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十七條　建設單位、房產行政主管部門在依法進行物業(yè)管理區(qū)域劃分時應當考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，使物業(yè)區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)一、功能完善、便民利民、布局合理，并與居(村)民委員會區(qū)域相適應。

第十八條　符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開物業(yè)區(qū)域內首次業(yè)主大會會議：

(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的;

(二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十的;

(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。

首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔;老舊住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經費由各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會承擔。

第十九條　具備首次業(yè)主大會會議召開條件的，由建設單位或業(yè)主書面報告房產行政主管部門;房產行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府;街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到通知之日起三十日內組織成立業(yè)主大會會議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。

第二十條　業(yè)主大會籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府和社區(qū)居(村)民委員會、建設單位、業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數比例不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府的代表擔任。

首次業(yè)主大會應由業(yè)主大會籌備組負責組織召開，房產行政主管部門和民政部門在職責范圍內給予指導監(jiān)督。

第二十一條　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立，業(yè)主大會會議籌備組職責同時終止。

業(yè)主委員會應在選舉產生之日起三十日內，將業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會名單向民政部門、房產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主大會印章根據業(yè)主大會決定使用，業(yè)主委員會印章須經半數以上委員簽字同意方可使用。

第二十二條　業(yè)主大會會議討論決定下列事項：

(一)制定和修改業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會，更換業(yè)主委員會委員或者撤銷業(yè)主委員會委員職務;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當決定;

(四)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者決定自行管理物業(yè);

(五)依法決定住宅專項維修資金的籌集、管理、使用;

(六)改建、重建共有建筑物及其附屬設施;

(七)決定業(yè)主委員會工作經費的籌措方式;

(八)法律法規(guī)規(guī)定的有關共有和共同管理權利的其他事項。

第二十三條　業(yè)主大會決定本辦法第二十二條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數業(yè)主且占總人數過半數業(yè)主同意。

專有部分面積和業(yè)主人數按照下列方式確定：

(一)專有部分面積按照建筑面積計算，建筑物總面積按照專有部分面積統(tǒng)計總和計算;

(二)業(yè)主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，總人數按照上述人數的總和計算。

第二十四條　業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)業(yè)主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)需要提前終止物業(yè)服務合同或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的;

(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(四)業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十五條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數業(yè)主且占總人數過半數業(yè)主參加。

采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業(yè)主大會決定以其他方式推選業(yè)主代表參加會議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，應當在參加業(yè)主大會會議五日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項進行公告，并書面征求所代表業(yè)主簽名意見。需要投票表決的具體票數經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主在規(guī)定期限內反饋的意見應當經業(yè)主簽名，未反饋意見的，視為棄權。

第二十六條　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開前十五日書面告知社區(qū)居(村)民委員會及全體業(yè)主，業(yè)主大會作出決定前應聽取社區(qū)居(村)民委員會的建議。

業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會三十日內組織召開;業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

第二十七條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定對所有業(yè)主具有約束力。

第二十八條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，是業(yè)主大會執(zhí)行機構，接受業(yè)主大會及業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，由五至十一人單數組成。

業(yè)主委員會委員缺額人數超過委員總人數百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會會議決定事項應經全體委員過半數簽字同意。

第二十九條　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。逾期未完成的，民政部門應當責令其在三十日內改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在三十日內組織召開業(yè)主大會會議完成換屆選舉。

業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員職務在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的相關財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促其移交，公安機關應當依法協(xié)助。

第四章　物業(yè)管理服務

第三十條　物業(yè)管理區(qū)域實行項目經理責任制。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)服務企業(yè)應當按規(guī)定聘請相應專業(yè)服務人員從事專業(yè)服務工作，并按規(guī)定建立使用安全管理制度，落實安全管理責任。

物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格且具備相應的專業(yè)技術人員，并按照要求向市房產行政主管部門備案。

第三十一條　市房產行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)管理項目、項目經理信息平臺;實施物業(yè)服務企業(yè)、項目經理考核和信用評價機制;定期組織開展物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督檢查工作，并將結果予以公布。

第三十二條　鼓勵業(yè)主大會采取招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同，并在十五日內向房產行政主管部門備案。

第三十三條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照相關規(guī)定和物業(yè)服務合同約定提供服務，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等理由減少服務內容、降低服務質量，中斷供水、供電、供氣、供熱或損害業(yè)主其他合法權益。

第三十四條　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置常態(tài)化公示《湖北省物業(yè)服務和管理條例》第三十八條要求公示的信息。

第三十五條　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第十二條第一款規(guī)定的資料。

第三十六條　物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應在居(村)民委員會監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日書面告知業(yè)主委員會到期終止合同的除外。

第三十七條　有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

(一)物業(yè)服務合同依法、依約解除;

(二)除第三十六條第二款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約;

(三)法律法規(guī)規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。

物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會組織全體業(yè)主共同承擔管理義務，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應該采取措施維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

第三十八條　物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，應當辦理退出手續(xù)并履行下列義務：

(一)移交本辦法第十二條第一款規(guī)定的資料;

(二)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;

(三)撤出物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務人員;

(四)清退預收、代收的有關費用;

(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第三十九條　前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，由市價格主管部門會同市房產行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務內容、標準、成本以及業(yè)主承受能力等因素制定等級收費標準，并根據發(fā)展變化適時動態(tài)調整后向社會發(fā)布。

建設單位與公開選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同中，應當在政府制定的物業(yè)服務等級收費標準內約定具體收費標準，按照屬地管理原則向當地價格主管部門報送物業(yè)服務及收費標準等資料。

前期物業(yè)服務合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)服務費由建設單位承擔;房屋交付之日后的物業(yè)服務費由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同約定。

同一物業(yè)管理區(qū)域內進行分期開發(fā)的同類型住宅物業(yè)服務收費標準應當保持一致。

房屋交付后空置一年以內，業(yè)主減半交納物業(yè)服務費;超過一年的，業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定交納。

第四十條　符合本辦法第十八條第一款條件之一的住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價管理。

實行市場調節(jié)價管理的，物業(yè)服務收費由業(yè)主大會決定或者全體業(yè)主共同決定，經專有部分占建筑物總面積過半數業(yè)主且占總人數過半數業(yè)主同意，并與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商一致。物業(yè)服務企業(yè)不得單方面決定調整收費標準。

第四十一條　物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

第五章　物業(yè)配套設施建設、使用與維護

第四十二條　新建住宅的，建設單位在報批商品房開發(fā)項目規(guī)劃方案時，應當在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)服務用房，按不低于總建筑面積的千分之二配置，且最低不少于一百平方米，并應當具備通水、通電等基本使用功能和辦公條件，有明確的坐落、房號。

城建、自然資源、房產等相關部門應當對規(guī)劃方案的物業(yè)服務用房進行審查和驗收。房產行政主管部門在核發(fā)房屋銷售許可時，應當對物業(yè)服務用房進行核查。

物業(yè)服務用房所有權屬于全體業(yè)主共有，應依法辦理房屋產權登記手續(xù)，任何單位和個人不得對其分割、轉讓、抵押，也不得擅自變更用途。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中安排，其建筑面積不得少于二十平方米。

第四十三條　集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業(yè)服務經營性用房，由物業(yè)服務企業(yè)經營管理，收益用于補充物業(yè)服務費。

第四十四條　新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設計階段應當充分考慮物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設計好物業(yè)管理用房、水電直供管網、二次供水設施、通信基礎設施、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文化體育、郵政、教育、安防等各項配套設施。在建設過程中，相關職能部門應加強監(jiān)督，確保配套建設到位。

老舊住宅小區(qū)應當制定整治改造規(guī)劃和實施計劃，逐步完善配套基礎設施和公共服務。

第四十五條　在物業(yè)管理區(qū)域內，供水、電力、供氣、供熱、通信、有線電視等專營單位應當負責各自管網、設施設備的建造直供到戶并進行維修和養(yǎng)護，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收;已建成住宅應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應依據相關收費標準收費，不得向居民收取額外費用。電梯、機械式停車設備、鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務合同約定，按照特種設備管理法律法規(guī)的有關規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責定期維護、保養(yǎng)，確保使用安全。

第四十六條　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變其用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第四十七條　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第四十八條　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。

利用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。

利用物業(yè)管理區(qū)域內的道路或者其他公共場地設置車位的，車位設置和車位管理等事項以及是否收取車位占用費或場地租賃費等事項應當由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定收取車位占用費或場地租賃費的，車位占用費或場地租賃費屬于全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項所需的費用。

物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

第四十九條　業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止和注意事項以及相關收費項目告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

第五十條　住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照規(guī)定交納住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬業(yè)主所有，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金的使用應當進行公示，包括維修施工前公示施工方案以及預算、業(yè)主簽名和維修施工后公示工程結算結果。

第五十一條　住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：

(一)物業(yè)服務企業(yè)根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議;

(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上業(yè)主討論通過使用建議;

(三)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案及預算;

(四)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持所需材料，向市房產行政主管部門申請列支;動用公有住房住宅專項維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產行政主管部門申請列支;

(五)市房產行政主管部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知;

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第五十二條　住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：

(一)物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

(二)業(yè)主大會依法通過使用方案;

(三)物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案;

(四)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;

(五)業(yè)主委員會依據使用方案審核，同意后報市房產行政主管部門備案。

第五十三條　發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

(一)住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照本辦法第五十一條第(四)項、第(五)項、第(六)項規(guī)定辦理;

(二)住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照本辦法第五十二條第(四)項、第(五)項規(guī)定辦理。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，市房產行政主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第五十四條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用途使用。

第五十五條　物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)破壞房屋外貌;

(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;

(五)損壞或者擅自占用、改造、移裝共用設施設備;

(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;

(七)違法排放有毒、有害物質;

(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物;

(九)發(fā)生超過規(guī)定標準的噪聲;

(十)居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業(yè)樓層設立產生油煙、噪聲等污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊物資回收等經營場所;

(十一)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第五十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照自然資源管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。

業(yè)主、物業(yè)使用人確需改變物業(yè)使用性質的，應征得相鄰業(yè)主書面同意，依法辦理有關手續(xù)，同時告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

第六章　法律責任

第五十七條　違反本辦法，其他法律法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十八條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的各區(qū)人民政府房產行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十九條　業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調查核實后，責令其暫停履行職責，由業(yè)主大會決定終止其委員職務。

第六十條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的，由物業(yè)所在地街道辦事處、房產、司法等部門組織調解;調解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

第六十一條　違反本辦法第十一條規(guī)定，在物業(yè)保修期內未按照規(guī)定履行保修責任的，責令限期改正;逾期未改正的，依法確定有法定資質的第三方進行維修，所需費用由建設單位承擔，并處所需維修費用一倍以上三倍以下罰款。

第六十二條　違反本辦法第三十六條、三十七條規(guī)定，擅自撤離物業(yè)區(qū)域、停止物業(yè)服務的，或者被解聘的物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、拒不退出的，由市房產行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款;逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續(xù)處罰，并錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。

第六十三條　違反本辦法第五十五條、第五十六條規(guī)定的，由公安、生態(tài)環(huán)境、城建、自然資源、市場監(jiān)管、城管、房產等部門依照各自職責，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。