物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總　則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指房地產開發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。

第三條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

第四條　物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，實現(xiàn)社會效益、經濟效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

第五條　縣（市）、區(qū)人民政府（含濟南高新區(qū)管委會）應當建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調處機制，研究解決與物業(yè)管理相關的重大問題。

第六條　市住房保障和房產管理局（以下簡稱市住房保障管理部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

各縣（市）、區(qū)（含濟南高新區(qū)）住房保障和房產管理部門（以下簡稱縣（市）、區(qū)住房保障管理部門）負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

城鄉(xiāng)建設、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質監(jiān)、經濟和信息化、物價等部門依據(jù)各自職責，做好與物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理工作。

第七條　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，組織召開物業(yè)管理項目聯(lián)席會議，調解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。

第二章　物業(yè)交付與前期管理

第八條　新建物業(yè)銷售前，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法選聘具有相應資質的前期物業(yè)服務企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第九條　房地產開發(fā)企業(yè)應當與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，制定臨時管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等資料報市、縣（市）住房保障管理部門備案。

房地產開發(fā)企業(yè)應當使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約示范文本。

房地產開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可申請或者現(xiàn)售備案時，應當提交經住房保障管理部門備案的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。

第十條　房地產開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同作為商品房銷售合同約定的內容，同時應當將臨時管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。

第十一條　前期物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)前，應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備及物業(yè)服務用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。

現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知房地產開發(fā)企業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

物業(yè)承接查驗記錄應當作為前期物業(yè)服務合同的附件。

第十二條　物業(yè)交付使用前，房地產開發(fā)企業(yè)應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）其他應當移交的資料。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。

第十三條　物業(yè)服務用房由房地產開發(fā)企業(yè)無償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。

房地產開發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務用房一并申請登記，住房保障管理部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

物業(yè)服務用房應當按下列規(guī)定配置：

（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）應當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

第十四條　房地產開發(fā)企業(yè)應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業(yè)經營單位辦理專業(yè)經營設施設備移交手續(xù)，并協(xié)助買受人與相關專業(yè)經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

第十五條　物業(yè)在保修期之內出現(xiàn)質量缺陷，由房地產開發(fā)企業(yè)負責保修。

新建物業(yè)實行質量保修金制度。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質量保修金。房地產開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內未及時履行保修義務的，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可申請使用物業(yè)質量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質量保修金余額及孳息應當及時退還。

物業(yè)質量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設部門制定。

第三章　業(yè)主自治管理

第十六條　一個物業(yè)管理區(qū)域內，全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，對物業(yè)管理區(qū)域內共有部分實施管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。分期開發(fā)建設或者兩個以上房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十七條　符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組建業(yè)主大會籌備組：

（一）業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；

（二）業(yè)主入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上的；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。

籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產開發(fā)企業(yè)可以派員參加。

籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織推薦產生。

籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

第十八條　籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

第十九條　籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產生首屆業(yè)主委員會。

第二十條　依法選舉產生的業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議，或者經百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

第二十一條　業(yè)主大會依法履行下列職責：

（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他事項。

業(yè)主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設立的電子投票系統(tǒng)進行表決。

第二十二條　業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示期十天。

第二十三條　業(yè)主委員會應當自公示期滿之日起三日內召開首次會議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。

第二十四條　業(yè)主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區(qū)住房保障管理部門備案：

（一）業(yè)主大會會議決議；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會委員基本情況和聯(lián)系方式；

（五）籌備組關于召開首屆業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的情況。

備案內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）、區(qū)住房保障管理部門。

第二十五條　業(yè)主委員會應當履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）組織召開業(yè)主大會；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

（七）按照業(yè)主大會決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內的公共收益；

（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（九）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十六條　業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，會議內容應當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

第二十七條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責的；

（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（三）搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的；

（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

第二十八條　業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會換屆改選。

業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導組織換屆改選。

業(yè)主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十九條　業(yè)主大會未能選舉產生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組織召開業(yè)主大會表決重大事項。

第四章　物業(yè)管理服務

第三十條　物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內從事物業(yè)服務活動。

物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務應當實行項目經理責任制。項目經理信息應當在物業(yè)管理區(qū)域內向業(yè)主公示。

從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務人員應當具備相應從業(yè)資格。

物業(yè)服務企業(yè)自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續(xù)。

第三十一條　物業(yè)服務內容主要包括下列事項：

（一）管理和維護物業(yè)共用部位及共用設施設備；

（二）養(yǎng)護公共區(qū)域綠化；

（三）維護公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；

（四）維護公共區(qū)域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項；

（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；

（七）保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案；

（八）其他約定的物業(yè)服務事項。

第三十二條　物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

第三十三條　物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

第三十四條　物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內，到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)。

第三十五條　物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

（一）遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范；

（三）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；

（四）制定、完善物業(yè)服務質量控制措施，建立、健全物業(yè)服務檔案保管、移交等制度；

（五）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

（六）將物業(yè)服務內容、服務標準及收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內長期公示；

（七）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務。

第三十六條　物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。

第三十七條　物業(yè)服務企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費，拒不交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。