物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章總則

第一條

第二條漳州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本規(guī)定。

第三條漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。主要職責(zé)有：

（一）負(fù)責(zé)宣傳、貫徹、執(zhí)行國(guó)家和地方物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，制定我市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)范性文件；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；

（三）負(fù)責(zé)三級(jí)（含暫定三級(jí)）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核發(fā)證和資質(zhì)檢查工作；

（四）負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管工作；

（五）負(fù)責(zé)物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理工作；

（六）負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立和管理工作，以及對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管；

（七）指導(dǎo)、監(jiān)督市物業(yè)管理協(xié)會(huì)開(kāi)展工作，促進(jìn)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律。

第四條各縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作。主要職責(zé)有：

（一）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)物業(yè)管理工作；

（二）指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的備案工作；

（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)（含暫定三級(jí)）資質(zhì)初審和資質(zhì)檢查的復(fù)審工作；

（四）建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（五）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行為的日常監(jiān)管工作；

（六）負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的備案工作。

各縣（市）住房保障與房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管工作。

第五條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)監(jiān)督管理和社區(qū)建設(shè)之間的協(xié)調(diào)工作，并指定專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，主要職責(zé)有：

（一）負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督居（村）民委員會(huì)物業(yè)管理工作；

（二）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)，并組織、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的選舉及換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)解散后的財(cái)產(chǎn)清算工作；

（三）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)管，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛投訴；

（四）積極引導(dǎo)舊住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，改善基礎(chǔ)條件，逐步推行物業(yè)管理；

（五）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)（含暫定三級(jí)）資質(zhì)檢查的初審工作。

（六）負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接等物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。

第六條社區(qū)居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)配合有關(guān)部門共同做好轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查工作，并明確具體人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，主要職責(zé)有：

（一）負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；

（二）負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)做好物業(yè)服務(wù)合同終止的物業(yè)及資料移交工作；

（三）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)解散后的財(cái)產(chǎn)清算工作；

（四）對(duì)已經(jīng)自然形成且無(wú)爭(zhēng)議的區(qū)域，負(fù)責(zé)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門書(shū)面提議確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域；

（五）協(xié)調(diào)處理業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；

（六）在業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第七條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門及各縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理信息化體系建設(shè)，建立物業(yè)管理信息平臺(tái)。

第二章業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。

建設(shè)單位或業(yè)主需要對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)向縣(市、區(qū))住房保障與房地產(chǎn)管理部門書(shū)面提議，縣(市、區(qū))住房保障與房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。

第九條物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)首次業(yè)主大會(huì)的成立。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)成立所需的經(jīng)費(fèi)，并協(xié)助組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主自薦和推薦產(chǎn)生，在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)在100戶以上的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表，并由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的各業(yè)主意見(jiàn)，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

第十條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，由5至11人單數(shù)組成，每屆任期不超過(guò)5年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間；

（七）本人及其近親屬不得在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。

第十一條業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)一次性選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過(guò)委員人數(shù)的百分之三十設(shè)置；候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，按照預(yù)定名額和候選人得票多少順序當(dāng)選。

候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)委員在任期內(nèi)因故出缺時(shí)，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)為委員，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十二條業(yè)主委員會(huì)組成人員發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依法辦理備案手續(xù)并及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十三條采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，逾期不參加投票業(yè)主的表決意見(jiàn)按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定確定，但首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議不參加投票業(yè)主的表決意見(jiàn)視為棄權(quán)。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，與會(huì)業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過(guò)全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)，且與會(huì)業(yè)主占專有部分面積應(yīng)當(dāng)超過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積的半數(shù)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效。

前款所稱與會(huì)，是指業(yè)主在會(huì)議簽到表簽字確認(rèn)或者在表決票、選舉票上簽字確認(rèn)。

第十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決事項(xiàng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主表決多數(shù)通過(guò)，但不足法定票數(shù)的，可以將會(huì)議表決事項(xiàng)及表決情況書(shū)面送達(dá)未與會(huì)業(yè)主。未與會(huì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出決定并書(shū)面回復(fù)。未書(shū)面回復(fù)的，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定確定其表決意見(jiàn)，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未明確規(guī)定的則視為同意與會(huì)多數(shù)業(yè)主表決意見(jiàn)。規(guī)定期滿，應(yīng)當(dāng)將未與會(huì)業(yè)主回復(fù)情況進(jìn)行公告。

第十五條選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及決定物業(yè)服務(wù)合同期限，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)按照法定要求表決通過(guò)，不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理和處理業(yè)主投訴，并將處理情況及時(shí)反饋業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者全體業(yè)主報(bào)告上一年度的工作情況。

第十七條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格終止：

（一）任期屆滿的；

（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（三）因疾病等原因喪失民事行為能力的；

（四）因犯罪被依法限制人身自由的；

（五）收受有利害關(guān)系人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益的；

（六）向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦利害關(guān)系人就業(yè)的；

（七）無(wú)正當(dāng)理由拒不繳納物業(yè)管理費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金等不履行業(yè)主法定義務(wù)的；

（八）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

業(yè)主委員會(huì)委員有前款第（一）至（四）項(xiàng)所列情形之一的，其委員資格自然終止；有前款第（五）至（八）項(xiàng)所列情形之一的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。終止委員資格的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，并向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和所在地縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門備案。

第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照規(guī)定取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。

物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。

第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)其履行物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督。

第二十條外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，需按照規(guī)定到所在地工商行政管理局辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理備案登記手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)依照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督，自愿加入行業(yè)協(xié)會(huì)，遵循行業(yè)協(xié)會(huì)章程及其他自律規(guī)定。

第二十一條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立健全全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及從業(yè)人員信用檔案制度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員各類違法違規(guī)、不講誠(chéng)信、損害業(yè)主權(quán)益的不良行為應(yīng)記入企業(yè)信用檔案記錄。

第二十二條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門以及各縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門應(yīng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行信用檔案和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查，并將檢查結(jié)果向社會(huì)公布。

第四章前期物業(yè)管理

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門備案。

若投標(biāo)人少于3人的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡其他建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

第二十四條建設(shè)單位是前期物業(yè)管理的招標(biāo)單位，應(yīng)當(dāng)在所在地住房保障與房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督下負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的招投標(biāo)工作，并在以下時(shí)限完成招投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日內(nèi)；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日內(nèi)。

第二十五條建設(shè)單位應(yīng)依法在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案和施工圖件中明確物業(yè)管理用房、公共停車場(chǎng)、公建配套用房及設(shè)備用房的具體位置及相應(yīng)面積。

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行審核。在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，對(duì)物業(yè)管理用房、公共停車場(chǎng)、公建配套用房及設(shè)備用房的位置、面積應(yīng)當(dāng)予以審查。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)管理用房規(guī)劃位置位于后期樓盤(pán)的，建設(shè)單位應(yīng)先行提供相應(yīng)面積和標(biāo)準(zhǔn)的房屋，暫時(shí)作為物業(yè)管理用房使用。

物業(yè)管理用房、共用設(shè)備用房建筑面積，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》計(jì)算，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第二十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售、安置物業(yè)之前，依法制定臨時(shí)管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約要在制定后30日內(nèi)向縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門備案。

第二十七條建設(shè)單位在與買受人簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)與物業(yè)買受人簽訂經(jīng)住房保障與房地產(chǎn)管理部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等物權(quán)關(guān)系。

第二十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售、安置之前，將臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向買受人、被拆遷安置人明示和說(shuō)明，并在銷售或安置辦理場(chǎng)所公示。物業(yè)買受人、被拆遷安置人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣、拆遷安置合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第二十九條建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，不得承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十條建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房、公共停車場(chǎng)、公建配套用房及設(shè)備用房的位置、面積等相關(guān)資料。權(quán)屬登記部門在辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，在房屋登記簿上載明物業(yè)管理用房、公共停車場(chǎng)、公建配套用房及設(shè)備用房的位置、面積等事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)向權(quán)屬登記部門查詢物業(yè)管理用房、公共停車場(chǎng)、公建配套用房及設(shè)備用房的有關(guān)情況，并將查詢情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)不符合要求的配套設(shè)施、設(shè)備、工程質(zhì)量等問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改，并在完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作30日內(nèi)，將符合驗(yàn)收要求的相關(guān)手續(xù)報(bào)所在地市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或縣（市）住房保障與房地產(chǎn)管理部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理所需相關(guān)資料、物業(yè)管理用房、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支帳目等。

第五章物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主按實(shí)分?jǐn)�，具體分?jǐn)傓k法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。

未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費(fèi)用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用。

供水、供電、供氣等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

第三十四條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)城市管理、治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)。未按約定或者規(guī)定提供的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供并可以向縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）投訴；縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以處理。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。未按時(shí)足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將未交費(fèi)業(yè)主名單及欠費(fèi)情況予以公示催交。

第三十六條物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月通知業(yè)主。

第三十七條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同解除前60日須書(shū)面告知對(duì)方，并將解約原因、解約時(shí)間等書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會(huì)。同時(shí)，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天。

縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同解除前，依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的管理進(jìn)行自主管理或委托管理。

第三十八條縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同解除或終止之日起10日內(nèi)，按照相關(guān)規(guī)定向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理所需相關(guān)資料、物業(yè)管理用房、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支帳目等。

未能成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出服務(wù)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)向社區(qū)居民委員會(huì)辦理移交手續(xù)。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

第三十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）等規(guī)定，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后的經(jīng)營(yíng)收益歸業(yè)主所有，主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、維修以及補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，該收益應(yīng)單獨(dú)建賬，每半年至少公布一次收支情況。

第四十條業(yè)主或者使用人不得違法建造、擅自改動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、一套改多套和改變建筑設(shè)計(jì)使用功能。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定的違法行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止，并在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告相關(guān)行政主管部門。相關(guān)行政主管部門接到相關(guān)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)調(diào)查核實(shí)，并將正在實(shí)施的上述違法行為的情況書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到相關(guān)行政主管部門的通知后，可以根據(jù)與業(yè)主或者使用人簽訂的書(shū)面約定暫時(shí)停止供水、供電。業(yè)主或者使用人改正違法行為后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)供水、供電，并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。

第四十一條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)挖、埋設(shè)或者維修供電、給排水、排污、燃?xì)�、通信等管道管線，除搶修等緊急情況外，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀的事項(xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工，并就協(xié)議內(nèi)容及其履行情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。施工單位擅自進(jìn)入小區(qū)施工的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并向所在地住房保障與房地產(chǎn)管理部門報(bào)告，由所在地住房保障與房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，并按相關(guān)規(guī)定依法處罰。

第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃建設(shè)的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車位能夠滿足業(yè)主停車需求的，不得施劃新的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車位。

物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車位不足時(shí)，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。

物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車位施劃方案以及相關(guān)收費(fèi)管理事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；尚未成立業(yè)主大會(huì)已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約征求業(yè)主意見(jiàn)后組織實(shí)施；未實(shí)行物業(yè)管理的，由社區(qū)居民委員會(huì)征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后施劃。

施劃?rùn)C(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車位涉及改變公共場(chǎng)地的性質(zhì)或者用途需要辦理相關(guān)審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理。

規(guī)劃、消防、公安機(jī)關(guān)交通管理等行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車位施劃的指導(dǎo)。

第四十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)自覺(jué)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生損害公共利益或者他人合法權(quán)益的行為時(shí)，其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸阻、制止和投訴；制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者處理。

第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)和處置措施及方法、住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安全安裝規(guī)定等注意事項(xiàng)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、改變住宅使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以制止，向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，并有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

第四十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第四十六條住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、公開(kāi)透明、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

第四十七條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納。

第四十八條應(yīng)當(dāng)建立而未建立，或未完全建立住宅專項(xiàng)維修資金的住宅，業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)成立業(yè)主大會(huì)，就補(bǔ)建本區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金及資金管理制度作出決定，并按照商品住宅、公有住房的不同性質(zhì)，向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或各縣（市）住房保障與房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)建，按繳交標(biāo)準(zhǔn)足額交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。

第四十九條專項(xiàng)維修資金的使用報(bào)告由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或各縣（市）住房保障與房地產(chǎn)管理部門提出。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，須經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過(guò)。

第七章相關(guān)執(zhí)法主體工作職責(zé)

第五十條各有關(guān)單位要按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的管理和執(zhí)法監(jiān)督工作。

第五十一條有下列違法行為之一的由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門委托的單位負(fù)責(zé)依法查處：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

（三）裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的；

（四）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的；

（五）擅自變動(dòng)建筑承重結(jié)構(gòu)、原設(shè)計(jì)立面、色彩、外觀格式的；

（六）住宅小區(qū)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案或者驗(yàn)收不合格，擅自投入使用的；

（七）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的；

（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的；

（九）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。

第五十二條有下列違法行為之一的由城市管理行政執(zhí)法部門或城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)依法查處：

（一）建設(shè)單位或者個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的以及臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過(guò)批準(zhǔn)期限不拆除的；

（二）在物業(yè)管理區(qū)域沿市區(qū)道路的建筑物、設(shè)施及在樹(shù)木上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者未經(jīng)批準(zhǔn)懸掛、張貼宣傳品的；

（三）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自飼養(yǎng)家畜家禽影響市容和環(huán)境衛(wèi)生的；

（四）在物業(yè)管理區(qū)域沿市區(qū)規(guī)定街道的臨街建筑物的陽(yáng)臺(tái)和窗外堆放吊掛物品，或在市區(qū)道路沖洗機(jī)動(dòng)車輛；搭建、封閉陽(yáng)臺(tái)、破墻開(kāi)店、設(shè)置大型戶外廣告，影響市容的；

（五）未經(jīng)同意擅自占用城市綠化用地的；

（六）城市飲食服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者未采取有效污染防治措施，致使排放的油煙對(duì)附近居民的居住環(huán)境造成污染的；

（七）住宅室內(nèi)裝修活動(dòng)未限制作業(yè)時(shí)間并采取有效措施，對(duì)周圍居民造成環(huán)境噪聲污染的；

（八）使用家用電器、樂(lè)器或者進(jìn)行其他家庭室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)時(shí)，未采取有效措施，對(duì)周圍居民造成環(huán)境噪聲污染的；

(九)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。

第五十三條有下列違法行為之一的由公安部門負(fù)責(zé)依法查處：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法銷售、燃放煙花爆竹等行為；

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的寵物擾民行為；

(三)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)的安防工作，加大對(duì)盜竊等違法行為的查處力度；

(四)擅自損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材；違法埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距；違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。

第五十四條有下列違法行為之一的由工商行政管理部門負(fù)責(zé)依法查處：

(一)依照相關(guān)規(guī)定自行或者配合其他相關(guān)職能部門，查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的違法行為；

(二)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，將住宅、車庫(kù)或其他非經(jīng)營(yíng)性用房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，申請(qǐng)人未能提交利害關(guān)系人書(shū)面同意材料的，不予核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；現(xiàn)有已將住宅、車庫(kù)或其他非經(jīng)營(yíng)性用房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，在從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)期間，若有利害關(guān)系人提出異議，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢時(shí)應(yīng)提交利害關(guān)系人書(shū)面同意材料；

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。

第五十五條其他職能部門應(yīng)依據(jù)職責(zé)查處與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的違法違規(guī)行為。市級(jí)行政主管部門要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，促進(jìn)縣級(jí)物業(yè)管理工作有效開(kāi)展。各縣(市)人民政府要在部門機(jī)構(gòu)設(shè)置中明確相關(guān)部門在物業(yè)管理工作中的職責(zé)。

第八章法律責(zé)任

第五十六條業(yè)主委員會(huì)不履行或者不完全履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。

第五十七條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十八條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第五十九條業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再符合原資質(zhì)等級(jí)條件的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，重新核定其資質(zhì)等級(jí)，其中原資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)或以上的，報(bào)上一級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門處理。

第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照法律、法規(guī)和規(guī)章以及物業(yè)服務(wù)合同的約定做好安全防范工作，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)將其記入企業(yè)信用檔案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在整改期間暫停其承接本市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

第六十三條房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六十四條違反本管理規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和規(guī)章已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。