物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。

第四條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）組織實(shí)施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；

（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；

（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價(jià)、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開展活動(dòng)，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；

（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

村（居）民委員會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。

第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問(wèn)題。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村（居）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。

第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守社會(huì)公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條 業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)、相對(duì)獨(dú)立的，并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。

已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。

第十二條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會(huì)同村（居）民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

召開首次業(yè)主大會(huì)所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會(huì)籌備組書面申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十三條 同一物業(yè)業(yè)主超過(guò)一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

第十四條 未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定確定。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主大會(huì)報(bào)告一次工作。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。

第十六條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。

業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。

第十八條 尚未成立業(yè)主大會(huì)或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。

第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利：

（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費(fèi)用；

（二）勸阻和制止違反社會(huì)公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；

（三）委托專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)；

（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；

（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：

（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；

（三）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；

（四）安全防范和維護(hù)公共生活秩序；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。

第二十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十五條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在臨時(shí)管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并共同對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，具體驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問(wèn)題以及其他遺留問(wèn)題及時(shí)解決。查驗(yàn)結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂承接查驗(yàn)書。

第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬(wàn)平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)。

按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。

第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）垃圾集散間、廁所；

（三）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán)；

（四）住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場(chǎng)所；

（五）建設(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意。

利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

獲取的收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對(duì)其收支情況進(jìn)行審查并公布。

第三十條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場(chǎng)所的停放和管理事項(xiàng)，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主對(duì)車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

治安、消防、搶險(xiǎn)、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時(shí)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償停放。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，采取包干制。

物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，自物業(yè)交付之日起交納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價(jià)及其構(gòu)成，推行分級(jí)分類服務(wù)，明碼標(biāo)價(jià)。

價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費(fèi)用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收前款費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取任何額外費(fèi)用。

未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費(fèi)用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國(guó)家規(guī)定的其他必須移交的項(xiàng)目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。

第三十七條 移交小組認(rèn)為清理債權(quán)債務(wù)有困難時(shí)，可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，費(fèi)用由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主按照職責(zé)承擔(dān)。

第三十八條 在國(guó)家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)的維修由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，業(yè)主對(duì)其專有的部分實(shí)施維修、管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定對(duì)共用的部分設(shè)施、設(shè)備負(fù)責(zé)維修、管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、管理時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

第三十九條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。

物業(yè)買受人繳交的專項(xiàng)維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲(chǔ)存；業(yè)主大會(huì)成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交專項(xiàng)維修資金銀行賬戶。

專項(xiàng)維修資金的使用，由業(yè)主大會(huì)決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第四十條 市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度。

業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會(huì)確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請(qǐng)，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。

第四十一條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者出租給他人從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。

第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止；對(duì)不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門書面報(bào)告：

（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場(chǎng)、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；

（三）擅自占用公共消防通道的；

（四）未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的；

（五）破壞小區(qū)園林綠化的；

（六）商業(yè)經(jīng)營(yíng)、文化娛樂(lè)場(chǎng)所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。

有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時(shí)查處。

第四十三條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款，并提請(qǐng)?jiān)�發(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

第四十四條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報(bào)送備案；逾期不報(bào)送備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員違反法律、法規(guī)或者超越權(quán)限，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十六條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

第四十七條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會(huì)成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

第四十八條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；

（二）對(duì)舉報(bào)、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

第四十九條 違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定予以處罰。