物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條

為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條

市房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門。

縣、城區(qū)人民政府負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理的部門(以下簡稱“縣、區(qū)房管部門”)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

第四條

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建立由縣、區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。

聯(lián)席會議由縣、區(qū)房管部門負(fù)責(zé)召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。

有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開聯(lián)席會議：

(一)涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益，但業(yè)主大會無法作出有效決定的;

(二)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不依法經(jīng)營，損害業(yè)主合法利益，業(yè)主委員會提出協(xié)調(diào)要求的;

(四)發(fā)生其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況。

第五條

縣、區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理和糾紛調(diào)解制度,及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴和糾紛。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第六條

房屋權(quán)屬證書記載的所有權(quán)人為業(yè)主。

房屋的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有使用的，視為業(yè)主。

尚未交付的房屋，其建設(shè)單位視為業(yè)主。

第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中依法享有權(quán)利和履行義務(wù)。

第八條

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會召開之日起成立。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第九條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十條

物業(yè)管理區(qū)域原則上按照規(guī)劃總平面圖劃定的范圍確定。

兩個以上相鄰開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，區(qū)域之間道路相連、主要設(shè)施設(shè)備共用，且統(tǒng)一管理便于物業(yè)管理和業(yè)主使用的，經(jīng)相鄰各區(qū)域的業(yè)主大會同意，并經(jīng)征求民政、公安等部門意見后，市房產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。

總建筑面積達(dá)到50萬平方米以上的物業(yè)管理區(qū)域，具備獨(dú)立使用功能的設(shè)施設(shè)備，且分開便于物業(yè)管理和業(yè)主使用的，由建設(shè)單位在物業(yè)銷售前提出申請，并經(jīng)征求民政、公安等部門意見后，市房產(chǎn)行政主管部門可劃定為兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主擁有的專有部分物業(yè)建筑面積和業(yè)主人數(shù)共同確定。

在首次業(yè)主大會會議上物業(yè)建筑面積原則上按照每1平方米為一個計算單位，不足1平方米的部分四舍五入。每位業(yè)主持1張選票，選票中標(biāo)明專有部分物業(yè)建筑面積。共有產(chǎn)權(quán)人或者同一業(yè)主擁有多個產(chǎn)權(quán)的，以一個業(yè)主計算。

第十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，經(jīng)20%以上業(yè)主書面申請成立業(yè)主大會的，縣、區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)該物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會。

第十三條

對符合成立業(yè)主大會條件的，物業(yè)所在地的縣、區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)在接到書面申請后20個工作日內(nèi)，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備組成員為5—15名的單數(shù)，負(fù)責(zé)下列籌備工作：

(一)確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)參照市房產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);

(三)確認(rèn)業(yè)主身份及其專有部分物業(yè)建筑面積;

(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

(五)做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的事項應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于5日。

其他任何組織和個人，不得以業(yè)主大會籌備組的名義開展活動。

第十四條

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起60日內(nèi)，在縣、區(qū)房管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。縣、區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)明確指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會成立的工作流程和期限。

業(yè)主大會籌備組不接受縣、區(qū)房管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，自行開展籌備工作的，縣、區(qū)房管部門對其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會不予備案。

業(yè)主大會籌備組逾期不組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，籌備組自行解散。

第十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十六條

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會作出籌集、使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會作出其他的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十七條

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)有20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)所在地縣、區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開或者采取其他補(bǔ)救措施。

第十八條

召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告通知全體業(yè)主。

召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會。

業(yè)主委員會或業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

第十九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的管理、使用和分配方案;

(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主大會可以決議委托社區(qū)居民委員會履行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第二十條

業(yè)主委員會的選舉工作應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，選舉業(yè)主委員會的投票期限一般為10日，1500戶以上的物業(yè)管理區(qū)域的投票期限可以延長至15日。

第二十一條

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力，高中以上文化程度;

(二)遵紀(jì)守法;

(三)模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)管理費(fèi)用、專項維修資金等;

(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng);

(五)具有必要的工作時間和組織能力;

(六)未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及下屬企業(yè)內(nèi)任職。

第二十二條

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會會議成立情況說明、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會組成名單、內(nèi)部職責(zé)分工、業(yè)主委員會辦公場所證明文件等材料到縣、區(qū)房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會備案的上述材料發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

業(yè)主委員會自縣、區(qū)房管部門備案之日起成立，首屆任期為2年。新一屆的業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會決定，但一般不超過5年。

第二十三條

業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)應(yīng)當(dāng)參加市房產(chǎn)行政主管部門組織的免費(fèi)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和會議，掌握物業(yè)管理相關(guān)法律政策。

第二十四條

業(yè)主委員會部分委員在任期內(nèi)提出辭職或委員資格終止的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在缺額之日起90日內(nèi)增補(bǔ)新委員。

第二十五條

業(yè)主委員會任期屆滿的，其委員資格終止，不得擅自以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的名義開展活動。

業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會換屆選舉;業(yè)主委員會全體委員在任期內(nèi)辭職的，應(yīng)當(dāng)在全體委員正式辭職的30日前召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會換屆選舉;逾期未換屆的，縣、區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)換屆工作。

原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第二十六條

業(yè)主大會會議無法產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，業(yè)主大會及業(yè)主委員會的印章暫交縣、區(qū)房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保管。

重新選舉業(yè)主委員會時，參照首次業(yè)主大會會議的規(guī)定選舉新一屆業(yè)主委員會。

第二十七條

業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)及業(yè)主委員會委員的津貼由全體業(yè)主承擔(dān)，有關(guān)費(fèi)用的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得擅自挪用業(yè)主大會、業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第二十八條

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力，物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則通過之日起10日內(nèi)，將管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則報縣、區(qū)房管部門備案。

第二十九條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出違反法律、法規(guī)的決定。業(yè)主委員會不得從事直接經(jīng)營活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣、區(qū)房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、人口與計生部門，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、計劃生育等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十一條

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十三條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約報市房產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)銷售前將其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人明示，予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第三十四條

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)起始時間及計費(fèi)方式等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致，并列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施、設(shè)備。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十五條

住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

符合以下情況，經(jīng)物業(yè)所在地縣、區(qū)房管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

(一)投標(biāo)人少于3個的;

(二)多層住宅項目總建筑面積在2萬平方米以下的;

(三)高層住宅項目總建筑面積在1萬平方米以下的;

(四)混合式住宅項目(含商住一體，多層、高層混合)總建筑面積在1萬平方米以下的。

第三十六條

建設(shè)單位控股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得參與本建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)。

第三十七條

通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：

(一)預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

(二)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成。

第三十八條

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十九條

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)房屋產(chǎn)權(quán)名冊;

(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，已成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料移交給業(yè)主大會、業(yè)主委員會;未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，將上述資料移交給原建設(shè)單位或縣、區(qū)房管部門。

第四十條

房屋產(chǎn)權(quán)名冊僅供核對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)，通知業(yè)主及方便物業(yè)管理使用，不得用于其他用途。

建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)指定專人保管房屋產(chǎn)權(quán)名冊，并做好相關(guān)個人隱私保護(hù)工作。

第四十一條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、值班住宿用房和業(yè)主大會辦公用房(以下合稱“物業(yè)管理用房”)。物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，不得作物業(yè)管理以外的其他用途。建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案。

門衛(wèi)房、車庫、雜物房、設(shè)施設(shè)備用房不得抵作物業(yè)管理用房。

第四十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照方便業(yè)主、便利服務(wù)的原則確定物業(yè)管理用房的位置。物業(yè)管理用房的層高不得低于2.2米，且具備基本的通風(fēng)、采光等條件和進(jìn)行普通以上裝修。

物業(yè)項目總建筑面積為50萬平方米以下的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積2‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，且面積不得低于120平方米;物業(yè)項目總建筑面積為50萬平方米以上的，超出部分按超出面積1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報建圖紙中標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)項目建設(shè)時應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃部門審定的圖紙建設(shè)物業(yè)管理用房。

分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，在首期開發(fā)時應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房中業(yè)主大會辦公用房所占比例不超過15%，且面積不得低于12平方米。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十三條

從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定。

外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書等有關(guān)合法證件報市房產(chǎn)行政主管部門備案。

在本市承接物業(yè)的外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢合格后30日內(nèi)，將企業(yè)年檢情況書面告知市房產(chǎn)行政主管部門。

第四十四條

一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一的物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第四十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同后15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報縣、區(qū)房管部門備案。已成立業(yè)主大會的，備案時應(yīng)當(dāng)附送業(yè)主大會選聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十七條

未經(jīng)業(yè)主大會選聘，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦理物業(yè)接管驗收手續(xù)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十九條第一款規(guī)定的資料。

第四十八條

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿的90日前，組織召開業(yè)主大會作出是否延續(xù)物業(yè)服務(wù)合同的決定，并在合同期滿30日前將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同期滿前30日完成招投標(biāo)工作。

第四十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會移交本辦法第三十九條第一款規(guī)定的資料，并辦理下列事項：

(一)對預(yù)收、欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按實結(jié)算;

(二)移交全部物業(yè)檔案資料;

(三)移交物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)合同尚未終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤出物業(yè)管理區(qū)域。

第五十條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中依法約定。

普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市價格行政主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門制定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度進(jìn)行確定。

第五十一條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。當(dāng)事人有約定的，從其約定。

建設(shè)單位已按約定向業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。當(dāng)事人有約定的，從其約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)直管公房租賃合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)由承租戶承擔(dān)的，直管公房承租人應(yīng)當(dāng)按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：

(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;

(二)公共使用的由業(yè)主分?jǐn)�，按照合同約定收取;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)代收前款規(guī)定費(fèi)用的義務(wù)。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂代收委托合同，實行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十三條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，由業(yè)主委員會提請業(yè)主大會同意后依法辦理有關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十四條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會通過并報規(guī)劃行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。影響毗連物業(yè)業(yè)主合法權(quán)益的，還應(yīng)當(dāng)征得毗連物業(yè)業(yè)主的書面同意。

第五十五條

任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

臨時占用、挖掘的道路、場地的，應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十六條

業(yè)主、物業(yè)使用人使用和裝修物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)房屋安全使用管理及裝飾裝修管理的規(guī)定。

業(yè)主需要裝飾裝修物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)。

第五十七條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

保修期滿后，物業(yè)專有部位、專有設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主與物業(yè)使用人有約定的，從其約定;業(yè)主、物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對專有部位、專有設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由雙方約定。

第五十八條

保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用在專項維修資金中列支。未建立專項維修資金的，由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主與物業(yè)使用人有約定的，從其約定。

第五十九條

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓情況及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)將出租情況及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十條

任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主委員會不得擅自同意他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十一條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機(jī)動車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人的使用。車位、車庫不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

車主對車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第六十二條

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第六十三條

違反第十三條第三款規(guī)定，擅自以業(yè)主大會籌備組名義開展活動的，由縣、區(qū)房管部門責(zé)令其限期改正，可以并處100元以上1000元以下罰款。

第六十四條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由縣、區(qū)房管部門責(zé)令其限期改正，并可處責(zé)任人100元以上1000元以下罰款，逾期不改正的，可以解散業(yè)主委員會：

(一)違反第十七條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不組織召開業(yè)主大會臨時會議的;

(二)違反第二十五條第一款規(guī)定，業(yè)主委員會任期屆滿，擅自以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的名義開展活動的;

(三)違反第二十五條第三款規(guī)定，拒不移交相關(guān)資料、印章及相關(guān)財物的;

(四)違反第二十七條第一款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自挪用業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)的;

(五)違反第二十七條第二款規(guī)定，未將工作經(jīng)費(fèi)的使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告的;

(六)違反第二十九條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的;

(七)違反第四十條規(guī)定，將房屋產(chǎn)權(quán)名冊用于非物業(yè)管理用途的。

(八)違反第四十八條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。

第六十五條

違反第三十三條規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)銷售前未將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，可以并處5000元以上10000元以下罰款。

第六十六條

違反第四十三條規(guī)定，外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市承接物業(yè)未報備案的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，可以并處1000元以上10000元以下的罰款。

第六十七條

違反第四十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定將物業(yè)服務(wù)合同報送備案，由縣、區(qū)房管部門責(zé)令限期報送備案，可以并處1000元以上10000元以下罰款。

第六十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，可以并處10000元以上50000元以下罰款，并提請原發(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書：

(一)未經(jīng)業(yè)主大會選聘擅自進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域的;

(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域未移交物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的;

(三)物業(yè)服務(wù)合同尚未終止，擅自撤出物業(yè)管理區(qū)域的;

(四)物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的。

第六十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)被依法撤銷資質(zhì)證書的，其法定代表人及負(fù)有主要責(zé)任的經(jīng)理、項目經(jīng)理等物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員三年內(nèi)不得在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

第七十條

違反第六十條規(guī)定，業(yè)主委員會擅自同意他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，由縣、區(qū)房管部門責(zé)令其限期改正，可并處責(zé)任人1000元以上10000元以下罰款;有收益的，所得收益用于補(bǔ)充專項維修資金。

第七十一條

違反第六十二條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患危及公共利益及他人合法權(quán)益需維修養(yǎng)護(hù)時，有關(guān)業(yè)主不予配合的，由縣、區(qū)房管部門予以警告，責(zé)令限期改正，可以并處100元以上1000元以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十二條

物業(yè)管理行政主管部門及其工作人員不依法履行監(jiān)督管理職能、或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附 則

第七十三條

本辦法所稱共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊、通道以及其他在使用上、功能上為整幢建筑服務(wù)的部位等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域或者單幢房屋內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩�路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性車庫車位、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。