物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人(以下統(tǒng)稱物業(yè)管理人)或者自行對(duì)房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系，建立物業(yè)服務(wù)綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與民族團(tuán)結(jié)、平安和諧的社區(qū)建設(shè)。

第四條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。

規(guī)劃、建設(shè)、公安、消防、價(jià)格、民政、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、城市管理、市政公用等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)有關(guān)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)糾紛;居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)糾紛納入社會(huì)治安綜合治理的考核內(nèi)容。

第六條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，房地產(chǎn)、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中需要協(xié)調(diào)的問題。

第七條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定政策，鼓勵(lì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭猩鐣?huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第八條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，建立誠信檔案，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營和服務(wù)。

第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域

第九條新建建筑按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施、社區(qū)建設(shè)等因素，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，使用同一配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十條建設(shè)單位銷售房屋前,應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和地名核準(zhǔn)文件等資料，向縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，征求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及公安、消防、市政公用等部門的意見后，劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設(shè)單位。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域在房屋銷售前向房屋買受人明示。

第十一條物業(yè)管理區(qū)域劃定后需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門按照本條例的規(guī)定重新劃分。

第二節(jié)配套設(shè)施

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配建的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，由政府建設(shè)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用;配建的供熱交換、變電配電、燃?xì)庹{(diào)壓、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、公共廁所、消防以及商業(yè)服務(wù)等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案文件中載明建設(shè)單位、明確產(chǎn)權(quán)歸屬，建設(shè)費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱等市政公用設(shè)施、設(shè)備、由建設(shè)單位出資建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)分別與水、電、氣、熱等專業(yè)經(jīng)營單位就供應(yīng)方式、主要技術(shù)指標(biāo)、質(zhì)量保證和使用年限等進(jìn)行協(xié)商，簽訂書面協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確設(shè)計(jì)、施工要求和材料、設(shè)備選型等內(nèi)容，明確有關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)單位參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的權(quán)利義務(wù)。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的非公益性教育、文化、體育等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)明確投資主體、產(chǎn)權(quán)歸屬。屬于建設(shè)單位所有的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主服務(wù)。

第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照方便業(yè)主、滿足物業(yè)管理需要配建物業(yè)服務(wù)用房;物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之二，除老舊住宅區(qū)外，總面積不應(yīng)少于三百平方米;物業(yè)服務(wù)用房分處設(shè)置的，單處建筑面積不小于五十平方米。物業(yè)服務(wù)用房的水、電、氣、熱應(yīng)當(dāng)獨(dú)立調(diào)控與計(jì)量。

業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積不應(yīng)少于三十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入建筑物共用面積分?jǐn)偅�建設(shè)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。

第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫、車位，計(jì)入容積率且未作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟�，建設(shè)單位可以向業(yè)主附贈(zèng)、出售、出租。

下列車庫、車位屬于業(yè)主共有：

(一)計(jì)入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?

(二)未計(jì)入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的車庫、車位;

(三)占用小區(qū)道路、共用場(chǎng)地劃定的車位。

第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施應(yīng)當(dāng)敷設(shè)到最終用戶。

需要加裝二次供水、變電配電、供熱交換、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位就相關(guān)設(shè)施投資、產(chǎn)權(quán)歸屬等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由專業(yè)經(jīng)營單位投資的除外。

第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第十七條建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理人管理前期物業(yè)。

業(yè)主大多屬于同一單位的，可以依托單位工會(huì)組織或者生活后勤服務(wù)組織，確定前期物業(yè)管理方式。

使用政府投資或者政府融資的保障性住房，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。

第十八條委托物業(yè)管理人管理前期物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任承擔(dān)等內(nèi)容進(jìn)行約定。

保障性住房項(xiàng)目，前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)應(yīng)當(dāng)符合自治區(qū)的規(guī)定。

第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定制定前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約。

鼓勵(lì)使用前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。

第二十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，向房屋買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約，房屋買受人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)約定。

縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約制定的監(jiān)督、指導(dǎo)，依法履行備案管理職責(zé)。

第二十一條建設(shè)單位交付前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃認(rèn)可，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格;

(二)供水、排水納入市政公共管網(wǎng)系統(tǒng)，用電納入市政供電網(wǎng)絡(luò)，安裝計(jì)量裝置符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);

(三)在城市管道燃?xì)�、集中供熱管網(wǎng)覆蓋區(qū)，按照設(shè)計(jì)完成燃?xì)�、供熱管道敷設(shè)與管網(wǎng)連接，安裝燃?xì)�、供熱分戶控制裝置和計(jì)量裝置，滿足分戶計(jì)量收費(fèi)要求;

(四)通信、有線電視數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;

(五)安全監(jiān)控裝置或者電梯、鍋爐等特種設(shè)備以及消防供水、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和滅火裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施，檢查驗(yàn)收合格;

(六)按照規(guī)劃完成物業(yè)服務(wù)用房以及停車庫、車位的配建;

(七)按照設(shè)計(jì)完成綠化工程建設(shè)，因季節(jié)原因需延后完成的，建設(shè)單位作出的書面保證已在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

分期建設(shè)的項(xiàng)目，建成區(qū)應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定，并與施工區(qū)設(shè)置隔離設(shè)施。

第二十二條建設(shè)單位交付前期物業(yè)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

(二)共用設(shè)施清單及其安裝、使用和保養(yǎng)、維修等技術(shù)資料;

(三)園林施工圖、樹種清單;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊(cè);

(六)法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方約定交付的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止的,物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房及前款所列資料移交給業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與執(zhí)行機(jī)構(gòu)

第一節(jié)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)

第二十三條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，但基于法律規(guī)定、法院或者仲裁委員會(huì)法律文書、征收補(bǔ)償決定、繼承或者受遺贈(zèng)、合法建造以及基于合同關(guān)系的占有房屋的物業(yè)使用人，適用本條例關(guān)于業(yè)主的規(guī)定。

業(yè)主對(duì)房屋專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分，依法享有共有權(quán)和共同管理權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);業(yè)主不得以放棄權(quán)利不承擔(dān)義務(wù)。

第二十四條建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)送縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門，并抄送居民委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議：

(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上;

(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上;

(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

第二十五條符合召開業(yè)主大會(huì)條件的，縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門接到建設(shè)單位、業(yè)主或者委托的物業(yè)管理人的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起六十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府和業(yè)主、居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表七人以上十一人以下單數(shù)組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示其成員名單和工作職責(zé)。

第二十六條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)確認(rèn)業(yè)主身份、戶數(shù)及所持有專有部分建筑面積;

(二)確定召開業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(四)確定業(yè)主大會(huì)表決權(quán)計(jì)票方法;

(五)提出業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)選定方案、入選條件，公布執(zhí)行機(jī)構(gòu)人員名單或者提出候選人名單和選舉辦法;

(六)需要在業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議上決定的其他事項(xiàng)。

籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議召開十五日前，將前款規(guī)定的事項(xiàng)書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主對(duì)公告事項(xiàng)提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)成立會(huì)議。

籌備組召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十七條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)的，可以委托代理人參加，并出具委托書，明確委托事項(xiàng)、權(quán)限、期限等。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少，全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

第二十八條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約;

(二)選舉或者更換業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)成員;

(三)選擇物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)管理人;

(四)籌集和使用共有部分、共用設(shè)施專項(xiàng)維修資金;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(六)決定改變共有部分的用途，利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用;

(七)決定業(yè)主大會(huì)與業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員工作報(bào)酬;

(八)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有和共同管理的事項(xiàng)。

前款第四項(xiàng)至六項(xiàng)的決定，除本條例另有規(guī)定外，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;其他事項(xiàng)的決定，需經(jīng)專有部分占總建筑物面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意。

第二十九條業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按下列方式確定：

(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分?jǐn)?shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分為一人，未交付的部分，以及同一產(chǎn)權(quán)人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;

(二)專有部分建筑面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記的建筑面積計(jì)算;尚未登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)建筑面積計(jì)算;尚未實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同約定的建筑面積計(jì)算。

第三十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定事項(xiàng)可以采用集中投票表決的方式，也可以采用書面征求意見的方式。

采用書面征求意見方式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交業(yè)主簽收;無法送交業(yè)主簽收的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并設(shè)置密封箱回收業(yè)主意見，公示期不得少于十五日。

第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先書面征求所代表的業(yè)主的意見，并經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。

第三十二條未參加表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第三十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議每年至少召開一次。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形的。

第二節(jié)業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)

第三十四條業(yè)主大會(huì)可以選舉業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)所在地社區(qū)居民委員會(huì)臨時(shí)代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是：

(一)召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與物業(yè)管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理人履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(六)組織監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

(七)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)業(yè)主組成，設(shè)主任、副主任和若干執(zhí)行委員和候補(bǔ)委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過五年，業(yè)主委員會(huì)委員可連選連任。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)管理區(qū)域所在地的縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門提交下列備案資料：

(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議;

(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

受理備案的部門自收到備案資料之日起十日內(nèi)，對(duì)備案資料進(jìn)行核查，并書面征求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見;符合規(guī)定的，予以備案登記，出具備案證明和業(yè)主委員會(huì)刻制印章的證明。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)到備案部門辦理備案變更。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者副主任主持，有三分之二以上委員出席，做出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

第三十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議做出的決定，應(yīng)當(dāng)在做出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。

業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議、委員會(huì)會(huì)議的資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解釋、答復(fù)。業(yè)主要求出具書面答復(fù)意見的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

根據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)決定，可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)財(cái)物狀況進(jìn)行審計(jì)。換屆后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第四十條業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

(二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)管理人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;

(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)管理人減免其個(gè)人物業(yè)服務(wù)費(fèi);

(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)終止其委員資格：

(一)超越職責(zé)權(quán)限或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、決定，不履行委員職責(zé)的;

(二)違反本條例第四十條規(guī)定的;

(三)不適合擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其他行為;

業(yè)主委員會(huì)委員以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求或者不再是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員資格自行終止。

第四十二條業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理負(fù)責(zé)人、管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭等事項(xiàng)共同作出約定。

第四章物業(yè)使用

第一節(jié)一般規(guī)定

第四十三條物業(yè)使用應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)的決定，妥善處理相鄰關(guān)系，不得違背社會(huì)公德，損害公共利益和他人的合法權(quán)益。

第四十四條違反管理規(guī)約有下列行為之一的，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人有權(quán)對(duì)行為人進(jìn)行勸阻、制止，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失：

(一)任意棄置垃圾、拋擲雜物、排放污水的;

(二)擅自占用物業(yè)共有部分的;

(三)產(chǎn)生噪音、振動(dòng)對(duì)相鄰業(yè)主造成不利影響的;

(四)其他違反管理規(guī)約的行為。

第四十五條物業(yè)使用中不得實(shí)施下列行為：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施用途的;

(二)擅自改變房屋用途或者對(duì)原有建筑物加層、改建、擴(kuò)建的;

(三)非法處分或者占用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;

(四)侵占、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、公共綠地、共用設(shè)施的;

(五)擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大承重墻原有門窗尺寸，降低抗震、消防、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的;

(六)損壞屋面、樓層防水，擅自改裝燃?xì)狻�熱力管線、設(shè)施，超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的;

(七)違法存儲(chǔ)、堆放易燃、易爆、危險(xiǎn)化學(xué)、放射性物品，違法排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)排放噪聲污染環(huán)境的;

(八)違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品或者架設(shè)戶外廣告，在沿街陽臺(tái)外晾曬衣物、堆放物品等影響市容市貌的;

(九)占用、堵塞消防通道、消防施救場(chǎng)地，違反消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范安裝設(shè)施、設(shè)備的;

(十)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定，危及公共利益和他人合法權(quán)益的行為。

物業(yè)管理人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)行政主管部門。

第四十六條規(guī)劃、建設(shè)、公安、消防、價(jià)格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、城市管理、市政公用等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、治安、消防、價(jià)格、特種設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，公布受理方式、程序和期限，依法及時(shí)處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第四十七條業(yè)主出租房屋及車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中載明承租人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)，并將承租人、租賃期限、物業(yè)服務(wù)和水、電、氣、熱等費(fèi)用交納的約定等情況，書面告知業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理人。

第二節(jié)房屋裝修與改變用途

第四十八條業(yè)主進(jìn)行房屋裝修，應(yīng)當(dāng)將裝修內(nèi)容、計(jì)劃工期、裝修工程負(fù)責(zé)人姓名、聯(lián)系方式等告知相鄰業(yè)主、物業(yè)管理人。

物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)與業(yè)主簽訂書面協(xié)議：

(一)裝修施工的時(shí)間;

(二)裝修垃圾的處置與清運(yùn);

(三)電梯使用、共用部分臨時(shí)占用等注意事項(xiàng);

(四)樓頂、窗外、陽臺(tái)安裝設(shè)施、設(shè)備、護(hù)欄等的要求;

(五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的行為;

(六)違約責(zé)任。

第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、市政公用建筑和物業(yè)服務(wù)用房，不得擅自改變用途。

有下列情形之一確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理相關(guān)手續(xù)：

(一)因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整，公共服務(wù)設(shè)施、市政公用建筑和物業(yè)服務(wù)用房超出配建要求和使用需要的;

(二)水、電、氣、熱等的供應(yīng)方式、技術(shù)等發(fā)生變化造成原有公共服務(wù)設(shè)施閑置的;

(三)建筑物共用設(shè)備層等閑置的。

第五十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約，主動(dòng)與有利害關(guān)系的業(yè)主溝通，也可請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)予以協(xié)助，并經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主書面同意。

第五十一條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，在符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防、特種設(shè)備安全管理等法律、法規(guī)的規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的前提下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第三節(jié)車庫與車位的使用

第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。車庫、車位總量少于業(yè)主總數(shù)或者需要數(shù)的，應(yīng)當(dāng)在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約中明確取得車庫、車位的方法。

車庫、車位滿足業(yè)主需要后，可以向物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人出租，但不得出售，除管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)另有規(guī)定的外，出租期限一次不超過十二個(gè)月;租賃合同期滿后，業(yè)主有新增需要的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足。

第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位尚有空余的，物業(yè)管理人不得占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地設(shè)置車庫、車位。

確需占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地劃定車位，不得占用消防車通道、消防車登高操作場(chǎng)地，不得遮擋消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。

第五章物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)

第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)

第五十四條物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

(一)共有部分、共用設(shè)施以及業(yè)主共有車庫、車位的使用管理、維護(hù)養(yǎng)護(hù);

(二)公共綠化管護(hù);

(三)共有部分、公共區(qū)域的清掃保潔、冰雪清除等環(huán)境衛(wèi)生維護(hù);

(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)，安全防范、救助等事項(xiàng)的協(xié)助工作;(下轉(zhuǎn)第八版)

(上接第七版)

(五)物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等工作;

(六)代收取的業(yè)主共有房屋、設(shè)施、車庫(位)等使用費(fèi)的賬務(wù)管理;

(七)制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案;

(八)保管物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案;

(九)其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

鼓勵(lì)物業(yè)管理人拓展服務(wù)范圍，滿足業(yè)主多元化生活服務(wù)需求。

第五十五條業(yè)主大會(huì)決定委托物業(yè)管理人進(jìn)行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)與受委托方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、物業(yè)管理用房、合同期限、合同解除、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

鼓勵(lì)使用物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

第五十六條物業(yè)管理人經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)同意，可以將共有部分、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、綠化管護(hù)、清掃保潔、冰雪清除、秩序維護(hù)、安全防范，以及業(yè)主共有收益賬務(wù)管理等事項(xiàng)委托專業(yè)單位實(shí)施，并明確管理責(zé)任和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。受委托的專業(yè)單位對(duì)業(yè)主權(quán)益造成損害的，物業(yè)管理人承擔(dān)連帶責(zé)任。

第五十七條業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同以外的買賣、裝修房屋交付驗(yàn)收，停車保管、人身財(cái)產(chǎn)安全防范，房屋、車位中介服務(wù)，房屋專有部分清掃、保潔、維修，物流配送、養(yǎng)老護(hù)理等事項(xiàng)有服務(wù)要求的，可以與物業(yè)管理人協(xié)商，就服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收取、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

第五十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前九十日通知。

第五十九條物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)管理人與業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理人未履行通知義務(wù)或者未辦理物業(yè)移交手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

第六十條業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，或者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有異議的，可以向業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門投訴。

業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對(duì)投訴事實(shí)及時(shí)核查；涉及房屋共有部分、共用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)詢問所涉范圍其他業(yè)主的意見。經(jīng)核查屬實(shí)的，業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理人發(fā)出整改通知，督促其限期整改；業(yè)主投訴不成立的，予以回復(fù)并進(jìn)行說明。

第六十一條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系和企業(yè)信用信息披露制度，將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量列入信用考核指標(biāo)，提高業(yè)主、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)、居民委員會(huì)考評(píng)意見的權(quán)重系數(shù)。

第六十二條任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫物業(yè)管理人代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。

有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)不得作出減損物業(yè)管理人權(quán)益或者增加其義務(wù)的決定。

第六十三條物業(yè)管理人依法享受國家和自治區(qū)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施維護(hù)、保潔、綠化等使用水的，水費(fèi)按照綠化用水價(jià)格執(zhí)行；使用電、氣的，電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)按照居民用電、用氣價(jià)格執(zhí)行。

第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第六十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅類前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并綜合物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，適時(shí)予以調(diào)整，及時(shí)向社會(huì)公布。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)就完成服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行成本測(cè)算，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、計(jì)費(fèi)方式等。

政府在商品住宅小區(qū)配建的保障性住房，保障戶無法單獨(dú)選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力，對(duì)保障戶交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予補(bǔ)助。

第六十五條尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

第六十六條物業(yè)管理人違反價(jià)格管理規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的、強(qiáng)制服務(wù)或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)、或者不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的，業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)超收部分有權(quán)制止或者糾正，業(yè)主有權(quán)拒交。

物業(yè)管理人履行合同義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得拒交或者惡意拖欠。

第六十七條業(yè)主將物業(yè)交付他人使用，約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)使用人履行約定；物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

業(yè)主將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第六十八條水、電、氣、熱供應(yīng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶直接收取費(fèi)用，不得強(qiáng)迫物業(yè)管理人代收代交。物業(yè)管理人代收水、電、氣、熱費(fèi)用的，不得向業(yè)主加收手續(xù)費(fèi)。

物業(yè)管理人不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)限制業(yè)主的水、電、氣、熱卡充值，影響業(yè)主正常生活。

第六章物業(yè)的保修與維護(hù)

第一節(jié)物業(yè)保修、維護(hù)責(zé)任

第六十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。建設(shè)單位將保修責(zé)任委托物業(yè)管理人承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴處理制度。物業(yè)存在缺陷，屬于保修范圍和保修期限的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)即時(shí)登記、查看，與業(yè)主、物業(yè)管理人商定修復(fù)方式、期限。因物業(yè)質(zhì)量缺陷或者有安全隱患影響使用的，建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)采取補(bǔ)救措施，并對(duì)造成的損失依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十條物業(yè)保修期限屆滿后，房屋專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

房屋專有部分出現(xiàn)危害安全、公共利益和他人合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第七十一條物業(yè)保修期限屆滿后，建筑物共有部分及共用設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)由物業(yè)管理人負(fù)責(zé)。電梯、鍋爐等特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)由特種設(shè)備生產(chǎn)廠商負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)或者由取得相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)維修單位負(fù)責(zé)。

第七十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)予以配合。

第二節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金

第七十三條專項(xiàng)維修資金用于共有部分、共用設(shè)施保修期滿后的養(yǎng)護(hù)、維修和更新、改造。專項(xiàng)維修資金的交存、續(xù)交、使用、管理，按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十四條需要使用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修、更新、改造共有部分、共用設(shè)施最小使用單元三分之二以上且專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，經(jīng)業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)同意，物業(yè)管理人可以委托維修、更新、改造單位制定緊急處置方案，即時(shí)組織搶修。處置方案、搶修結(jié)果、費(fèi)用支出等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，接受業(yè)主的監(jiān)督：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障停止使用的；

（三）經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門鑒定為危房需要加固、維修的；

（四）房屋局部有垮塌、脫落危險(xiǎn)的；

（五）共用消防設(shè)施、設(shè)備損壞已不具備防火、滅火功能的；

（六）其他危及房屋使用安全的情形。

國家對(duì)老舊小區(qū)改造和老舊電梯更新需要使用維修資金另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七章老舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第七十五條對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的老舊住宅區(qū)，縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。

第七十六條對(duì)業(yè)主數(shù)量較少的老舊住宅區(qū)，市或者縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)合理整合物業(yè)管理區(qū)域，也可以組織協(xié)調(diào)多個(gè)老舊住宅區(qū)共同委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

第七十七條老舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地、消防、文化體育設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)、改造資金，由政府承擔(dān)；屬于設(shè)施不配套等遺留問題的，由原產(chǎn)權(quán)單位或者建設(shè)單位承擔(dān)；老舊住宅區(qū)水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施、設(shè)備建設(shè)、改造資金，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

第七十八條鼓勵(lì)具備條件的老舊住宅區(qū)，結(jié)合改造整治，建設(shè)經(jīng)營性用房、車庫、車位，規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可時(shí)，可以適度提高容積率和建筑密度。新建的經(jīng)營性用房、車庫、車位歸全體業(yè)主共有，經(jīng)營收益可以彌補(bǔ)改造整治資金的不足，或者納入住宅專項(xiàng)維修資金管理。

第七十九條縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)老舊住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)實(shí)行業(yè)主自治管理。

第八章法律責(zé)任

第八十條建設(shè)單位違反本條例第十條第三款、第二十條第一款規(guī)定，未向房屋買受人明示物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正；逾期不改的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第八十一條建設(shè)單位違反本條例第十五條規(guī)定，擅自處分屬于業(yè)主共有車庫、車位的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十二條建設(shè)單位違反本條例第二十一條、第二十二條規(guī)定，交付的前期物業(yè)不符合要求的，不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，對(duì)建設(shè)單位處建設(shè)工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；

物業(yè)管理人違反前款規(guī)定，承接的前期物業(yè)不符合要求的，不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第八十三條建設(shè)單位、物業(yè)管理人、專業(yè)維修單位、專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例規(guī)定，不履行或者拖延履行保修、維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款，造成業(yè)主損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十四條業(yè)主委員會(huì)委員違反本條例第四十條規(guī)定，退還挪用、侵占業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和索取、收受的報(bào)酬及得到的不當(dāng)利益；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八十五條業(yè)主、物業(yè)管理人和物業(yè)使用人違反本條例第四十五條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、城市管理、公安、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處。

第八十六條物業(yè)管理人違反本條例五十九條規(guī)定，解除、終止物業(yè)服務(wù)合同后拒不辦理退出手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十七條物業(yè)管理人違反本條例第六十六條規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的、強(qiáng)制服務(wù)或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)、或者不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門責(zé)令改正，限期退還違規(guī)收取的收費(fèi)；情節(jié)嚴(yán)重的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第八十八條物業(yè)管理人違反本條例第六十八條代收水、電、氣、熱等費(fèi)用向業(yè)主加收手續(xù)費(fèi)的，或者限制為業(yè)主水、電、氣、熱卡充值，影響業(yè)主生活的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，限期退還加收費(fèi)用。

第八十九條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，以及其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

（一）未按照規(guī)定的期限、條件劃分物業(yè)管理區(qū)域的；

（二）未按照規(guī)定組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主大會(huì)或者干預(yù)、阻撓業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)選舉的；

（三）接到舉報(bào)投訴不及時(shí)處理的；

（四）其他不履行法定職責(zé)的行為。

第九十條違反本條例規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以處罰的其他行為，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第九章附則

第九十一條本條例下列用語的含義：

（一）容積率，是指建設(shè)用地合理使用的規(guī)劃控制指標(biāo)，以建設(shè)用地規(guī)劃許可范圍內(nèi)總建筑面積與用地面積的比值表示。

（二）其他管理人，是指社區(qū)（居委會(huì)）依法成立的便民服務(wù)組織，或者提供清掃保潔、冰雪清除、保安巡查、綠化管護(hù)、房屋修繕與設(shè)施養(yǎng)護(hù)、維修與搶修、管道疏通等專業(yè)服務(wù)的單位。

（三）共有部分，是指承擔(dān)建筑物主體承重結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、避難層、設(shè)備間等。

（四）共用設(shè)施，是指業(yè)主共有的建筑物附屬設(shè)施、設(shè)備，主要包括電梯、水泵、水箱、天線、樓道燈、避雷裝置、消防設(shè)施、給排水管線、共用采暖及空調(diào)管線設(shè)備，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、人造景觀、路燈、溝渠、池、井、視頻監(jiān)控、門禁、圍欄、垃圾容器、公益性文體設(shè)施和市政公用產(chǎn)品供應(yīng)管線，以及共用設(shè)施使用的房屋等。

第九十二條自治區(qū)人民政府可以根據(jù)本條例，制定物業(yè)管理的具體規(guī)定和辦法。