XX年的物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨很多嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟效益也不如往年景氣，市場競爭也比較激烈，因此物業(yè)維修也有了更高的要求。為了適應(yīng)市場要求，我們在集團公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下不斷提高工程維修技能，使xx市xx物業(yè)維修在整體工作績效，專業(yè)技能，服務(wù)態(tài)度，制度規(guī)章及外圍單位管理等方面有了逐步明顯提升。因此，XX年是簡單而不平凡的一年，為了總結(jié)經(jīng)驗，尋找差距，規(guī)劃前景，促成XX下半年工作再上一個新的臺階，現(xiàn)將XX年半年工作總結(jié)如下：

一：主要工作匯報：

1：完成xx樓宇門整修、換鎖，消防管道止回閥維修、逛到漏水維修。

2：xx大廈、商務(wù)樓東井蓋焊制安裝、商務(wù)樓下水道疏通。

3：安裝xx19#、24#、25#、7#及小高層電表集抄表管線。

4：安裝xx小區(qū)1#商場5戶商戶供水管道。

5：xx東墻欄桿修補.。

6：安裝xx公寓太陽能管道。

7：xx小區(qū)南墻欄桿更換。

8：c4#樓井蓋更換。

9：安裝xx花園減速帶。

10：xx小區(qū)路燈桿加固。

11：xx辦公室東欄桿加固、安裝圍擋鐵皮。

12：焊制垃圾車三輛。

13：xx7#樓排水管修理。

14：機械組團樓頂欄桿焊接修理。

15：積極參加公司組織的集體活動，認(rèn)真完成了xx水系、xxx、xx、xx的衛(wèi)生清理工作。

二：日常設(shè)備維護保養(yǎng)情況

目前各小區(qū)設(shè)備保養(yǎng)情況總體還是比較到位的，所有的設(shè)備按照設(shè)備保養(yǎng)說明書進行保養(yǎng)，目前都處于良好的工作狀態(tài)

三：目前存在的問題

1：專業(yè)技術(shù)水平還比較欠缺，一專都能的水平還達(dá)不到

2:工作流程中，規(guī)范操作的統(tǒng)一性不強，對外圍單位監(jiān)督檢查工作做得不夠細(xì)致

3：養(yǎng)護單寫的不是很規(guī)范，字跡不夠工整，

4：倉庫材料擺放不夠規(guī)范，東西擺放比較亂，沒有貼明顯標(biāo)簽

5：個別工作進度均比計劃拖延滯后,維修工作的效率和維修質(zhì)量有待提高

6：和各部門工作銜接還不是很完美

四：XX年xx市xx物業(yè)公司維修工作重點設(shè)想。

針對以上提到的問題和薄弱環(huán)節(jié)，XX下半年對我們xx市xx物業(yè)公司維修工作初步設(shè)想主要圍繞“計劃，完善，規(guī)范，落實”。等幾個方面開展

1：計劃：主要對XX年的下半年工作做一個計劃，月月有進展，周周有活忙，天天有落實。根據(jù)小區(qū)實踐工作需要進行合理分配人員，把工作落實到人，責(zé)任到人。

2：完善：根據(jù)公司“精細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”的方針，對xx市xx物業(yè)公司維修部的工作進一步細(xì)化，將精細(xì)化服務(wù)落實到日常工作的所有階段和環(huán)節(jié)，形成一套完整的從工程維修養(yǎng)護單看為業(yè)主服務(wù)的滿意程度

3：規(guī)范：結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)要求，對上述工作存在的問題以及其它方面的工作環(huán)節(jié)進一步規(guī)范，一切以標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范，一切以業(yè)主滿意為目標(biāo)，(包括對外圍單位的管理，一切以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范)做到各個工作環(huán)節(jié)有計劃，有制度，有實施，有檢查，有改進，并形成相關(guān)記錄

4：落實;對計劃工作一定落實到位，責(zé)任到人，提高我們維修人員的責(zé)任心，督查外圍單位一定做到定時與不定時相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，促使各項規(guī)章制度落實到實處。

以上就是我XX年上半年工作總結(jié)，有不足之處還請領(lǐng)導(dǎo)和同事們批評指正!

最后真誠的期望以后的物業(yè)維修工作中，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，在同事的幫助中，齊心協(xié)力把xx市xx物業(yè)公司維修工作做到更完美，爭取更上一個臺階。

范文二：

時光飛逝，201x年即將結(jié)束，首先感謝公司對我工作的肯定，將我提升為工程部主管。在這一年里，在集團公司和項目領(lǐng)導(dǎo)正確指導(dǎo)下，以及同各部門的密切配合、團結(jié)一致下，圓滿完成公司領(lǐng)導(dǎo)交付的各項工作任務(wù)，保證了園區(qū)所有設(shè)備的安全運行。取得了一定的好成績，為完成公司質(zhì)量目標(biāo)做出貢獻，為了總結(jié)經(jīng)驗，促成201x年工作再上一個新的臺階，現(xiàn)將201x年物業(yè)維修工年終總結(jié)如下：

一.日常工作完成情況

1.2011年度共完成約1485項零維修工作,其中有公共區(qū)域，業(yè)主維修，商戶維修等。得到業(yè)主商戶的好評和認(rèn)可。

2.加強現(xiàn)場管理，對小區(qū)裝修單元施工按管理處規(guī)章制度進行監(jiān)督，使之不影響小區(qū)外貌和安全管理，對商鋪的中央空調(diào)和消防管道改造要求按工藝規(guī)范施工，保證中央空調(diào)系統(tǒng)和消防系統(tǒng)的正常運行。

3.4月份重新修訂了崗責(zé)和工作流程，在此基礎(chǔ)上改進了工作記錄和設(shè)備運行記錄，把崗責(zé)落實到實處

4.每月抄寫計算水電表，配合財務(wù)做好每月水電計費和管理費的收取工作

5.A、B棟走火梯改造。原環(huán)形燈加電子鎮(zhèn)流器成本約30元一套，改造后節(jié)能燈成本約10元一支，改造數(shù)量約160支。

6.A.B棟走廊燈改造。原36W一體化排管燈成本約35元一支，改造后節(jié)能燈成本約10元一支，改造數(shù)量325支。

7.協(xié)助商鋪用電增容線路改造。(如;郵政銀行、農(nóng)商銀行，二樓202、210、219華銀公司)

8.銀業(yè)國際負(fù)一層水泵噪音的處理。生活水泵房在使用過程出現(xiàn)震動和噪音導(dǎo)致A棟多戶業(yè)主曾多次投訴水泵噪音嚴(yán)重影響他們的生活質(zhì)量，后經(jīng)環(huán)保局，施工單位的改造已解決此難題。

9.地下車庫出入口對調(diào)工程及露天停車場安裝崗?fù)ず偷篱l.減速帶。

10.在雷暴雨期間及時對小區(qū)明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作

11.跟進小區(qū)遺留工程維修。(修補墻壁裂縫、補漏、維修門窗等)

二.施工改造

按照公司布署，經(jīng)集團公司同意，工程部較好的完成了公司下達(dá)的各項施工任務(wù)，為公司節(jié)約成本。

1.一樓安管部、工程部辦公室裝修。

2.地下車庫入口處路面倒水泥。

3.觀光電梯大堂門口鋪設(shè)無障礙通道。

4.一樓商鋪前面綠化帶改為鋪設(shè)環(huán)保磚。

5.02崗旁草坪改為鋪設(shè)石子路。

三.設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)

目前小區(qū)設(shè)備保養(yǎng)情況總體還是比較到位的，所有的設(shè)備按照設(shè)備保養(yǎng)說明書進行保養(yǎng)，每日巡查，目前都處于良好的工作狀態(tài)。

1.嚴(yán)格按照配電系統(tǒng)運行保養(yǎng)的規(guī)范要求，參照年度工作計劃，完成大夏核心配電室設(shè)備的運行、檢修和清掃工作。同時對各樓層配電管井內(nèi)母線插接箱定期進行保養(yǎng)

2.電梯檢查方法的更新。針對電梯事故的多發(fā)，而工程部檢查工作時又未發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象進行分析和總結(jié)，對原有的檢查方式進行改進和完善。在原來只對機房、電梯主機進行檢查的基礎(chǔ)上，加強了檢查中乘坐舒適度、穩(wěn)定性及噪聲情況的檢查，到轎頂運行觀察、底坑的查看。督促維保單位提高維修保養(yǎng)水平消除故障隱患。加強電梯維護保養(yǎng)跟進監(jiān)督工作，使銀業(yè)國際10臺電梯順利通過質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局一年一次的電梯年檢，并取得電梯安全使用證。

3.嚴(yán)格按照消防管理規(guī)定抓好樓宇消防設(shè)施的日常管理，對消防設(shè)備進行了全面檢修和防銹加油工作。規(guī)范消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)。為使應(yīng)急燈、疏散指示燈系統(tǒng)的運行良好，確�；馂�(zāi)發(fā)生后每一個疏散指示燈、安全指示燈、樓道應(yīng)急照明燈亮以引導(dǎo)業(yè)主(用戶)有序地進行應(yīng)急疏散，減少人員傷亡制定《應(yīng)急燈、疏散指示燈系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)定》并配發(fā)相應(yīng)的記錄表格，對應(yīng)急燈、疏散指示燈系統(tǒng)保養(yǎng)進行規(guī)范。及時發(fā)現(xiàn)有問題的燈具進行修復(fù)，進一步提高消防設(shè)施設(shè)備運行可靠性。

4.中央空調(diào)設(shè)備的維修保養(yǎng)，對天面冷卻塔和冷凍水管道每月進行清洗。每月對一～三商鋪180臺盤管風(fēng)機普查并對其中12臺存在不同問題的盤管風(fēng)管進行了維修，6月份機房和天面冷卻水管進行除銹和油漆，提高了設(shè)備安全運轉(zhuǎn)性能，保證夏季制冷的正常供應(yīng)。

5.發(fā)電機每月進行一次保養(yǎng)，保養(yǎng)時例行開機運行15分鐘，確保停電時能快速進行發(fā)電。

6.生活水泵房每日巡查2次，保證設(shè)備的安全運行，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。

7.弱電設(shè)備保養(yǎng)工作，對樓內(nèi)弱電管井進行了全面清潔、整理工作，配合電信、移動、聯(lián)通等公司進行設(shè)備的安裝維修和保養(yǎng)工作

8.易出問題節(jié)點匯總。因為設(shè)施設(shè)備絕大多數(shù)的故障都是由于個別重要部件損壞造成，如供水系統(tǒng)的故障大多是由于止回閥和電磁閥、液位計造成，燒電機多為交流接觸器的觸點拉毛受損造成，電梯的故障多為光膜、門機、平層器、控制柜的各種接觸器造成。要求各維修部逐步建立設(shè)備故障臺帳，進行易出問題節(jié)點匯總，做到心中有數(shù)，加強此部位保養(yǎng)工作，提高設(shè)施設(shè)備安全保障。

范文三：

在自然、人為及時間因素的共同作用下，居住物業(yè)或早或遲會出現(xiàn)不同程度的損壞，直接影響居民的安居樂業(yè)，因此，物業(yè)維修是一項常規(guī)性的管理工作。由于“三分建、七分管”，“小洞不補，大洞吃苦”，所以在居住物業(yè)的維修管理中，日常養(yǎng)護管理(又稱便民小修服務(wù)、小修養(yǎng)護服務(wù)、窗口報修服務(wù)等)又成為基礎(chǔ)性的工作。物業(yè)維修工作總結(jié)就居住物業(yè)的日常養(yǎng)護管理(簡稱“養(yǎng)護管理”)進行探討，以求拋磚引玉，認(rèn)識深化。

一、養(yǎng)護管理的涵義及其關(guān)鍵

早在1985年1月1日，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部(后改名建設(shè)部)頒發(fā)了《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》，對物業(yè)維修工程進行了分類，其中“凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程”，其“綜合年均費用控制在現(xiàn)時造價的1%以下”。這里所稱的養(yǎng)護管理，便是物業(yè)公司對房屋小修工程行使的各項管理職能，其主要環(huán)節(jié)包括報修、查勘、派工、計劃、組織、驗收、抽查、結(jié)算、回訪等。

養(yǎng)護管理是物業(yè)公司經(jīng)常性、持久性的基礎(chǔ)工作。為了恢復(fù)和確保居住物業(yè)正常的使用功能，管理人員和維修人員必須采取各種手段，及時修復(fù)已經(jīng)出現(xiàn)的各類小損小壞，有效防止小損小壞的發(fā)展及可能發(fā)生的后果，以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境，維修費用控制(包干)在現(xiàn)時造價的1%以下。進而言之，不論物業(yè)原有的質(zhì)量等級如何，不論完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房還是危險房，在整個物業(yè)壽命期限(屋齡)中，只要物業(yè)零部件因損壞而功能失常，在居民報修之后(如突然斷電斷水等)，或因公共部位無人報修(如走道窗玻璃破碎等)，物業(yè)公司都要及時進行預(yù)檢修復(fù)。修復(fù)之后房屋原來的完損等級不變。

在這里，“及時修復(fù)房屋的小損小壞”，成為養(yǎng)護管理的根本要求和關(guān)鍵詞語。為了“及時修復(fù)”，就要強調(diào)“養(yǎng)護及時率”與“質(zhì)量合格率”，并要求物業(yè)公司防患于未然，對物業(yè)進行計劃性、制度性和季節(jié)性的主動檢修。

二、養(yǎng)護管理的特點及其意義

養(yǎng)護管理具有以下四個特點：

1、養(yǎng)護任務(wù)，面廣量大

居住物業(yè)(物業(yè)區(qū)域)構(gòu)成要素的復(fù)雜性，決定了每一幢不同類型、不同結(jié)構(gòu)的房屋，每一幢房屋的不同區(qū)域和不同部位，每一幢房屋的不同業(yè)戶，都會產(chǎn)生因物業(yè)功能失常而引發(fā)的修理訴求，因此，養(yǎng)護任務(wù)面廣量大，地點時點分散，不如大修、中修工地相對固定，也不如保安、保潔、保綠等工作相對集中。根據(jù)傳統(tǒng)房屋管理的經(jīng)驗總結(jié)，以及房地產(chǎn)行政管理部門歷來的有關(guān)規(guī)定，養(yǎng)護范圍包括：

1)屋面筑漏，修補屋面、泛水、屋脊等;

2)鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等;

3)修補樓地面面層，抽換個別楞木等;

4)修補內(nèi)外墻面、抹灰、窗臺、腰線等;

5)拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等;

6)抽換個別檁條，接換個別過梁、屋架、木柱、修補木樓梯等;

7)水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等;

8)下水管道、窨井的疏通，修補明溝、散水、落水管等;

9)房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件臨時加固維修。

從上可見，居住物業(yè)日常養(yǎng)護的內(nèi)容林林總總，點多面廣，具有分散性。養(yǎng)護工人經(jīng)常是“打一槍換一個地方”，流動性強，在管理上較難控制。

2、技術(shù)工種，復(fù)雜多樣

居住物業(yè)結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備設(shè)施及其構(gòu)成零部件的多樣性，決定了損壞項目和技術(shù)工種的復(fù)雜多樣。因此，雖然某些項目技術(shù)比較簡單，卻十分強調(diào)不同工種之間的密切配合。例如：水電工在調(diào)換管道時，常會遇到泥工的活計;溝路工在施工時，常需綠化工的協(xié)助;油漆工在油漆門窗時，少不了鋼窗工或木工的配合等。為此，養(yǎng)護管理對養(yǎng)護工人提出了技術(shù)全面(多面手)的要求，需根據(jù)實際情況經(jīng)常變換修理技術(shù)、工藝、方法、材料及工具。

3、施工現(xiàn)場，條件較差

居住物業(yè)小修工程在施工時，不論在室內(nèi)室外，均易受到季節(jié)、氣候和環(huán)境的影響。有時現(xiàn)場施工條件較差，周轉(zhuǎn)不便，清除建筑垃圾不易，還必須接受來自于業(yè)戶的直接監(jiān)督，因此，對養(yǎng)護工程質(zhì)量(合格率)和服務(wù)者的綜合素質(zhì)(包括應(yīng)知應(yīng)會、適應(yīng)能力、服務(wù)態(tài)度、勞動紀(jì)律等)提出了更高的要求。

4、報修業(yè)戶，要求較高

從居民報修的項目看來，雖然都是“小事”，但直接影響使用功能，其中不少項目還具有應(yīng)急的性質(zhì)，關(guān)系到“水”與“電”的正常供給，稱為“水電急修項目”，如：室內(nèi)線路故障的停電、漏電，電梯運行時突發(fā)故障等等，不及時修復(fù)就會中斷居民的正常生活。又如陽臺、曬臺、扶梯的扶手欄桿松動，具有一定的危險性，不修復(fù)很可能發(fā)生意外。有些非屬應(yīng)急項目，但也不能掉以輕心，上海市曾發(fā)生因公共走道窗玻璃破損不及時調(diào)換，雨水進入，天冷冰凍，造成某業(yè)主滑倒而骨折的案例。因此居民報修時常抱有急躁的心情，常會因缺乏理解(或服務(wù)者缺乏耐心)而發(fā)生抵牾。在報修時，居民不僅講究實際效果，要求服務(wù)者具有較高的技能，而且講究時空效果，要求省力、省時、省麻煩，提供禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。

上述四個特點充分說明：養(yǎng)護管理雖然所需工時、費用較少，實屬“小修”之列，但卻不能等閑視之。“百姓利益無小事”，進一步加強城市管理，推進城市精神文明建設(shè)，必須從細(xì)微處入手。細(xì)微處即管理中的“小事”�！肮芾頍o小事”，“細(xì)節(jié)決定成敗”，那是微觀管理學(xué)上經(jīng)常強調(diào)的名言，而物業(yè)管理則是典型的微觀管理。因為“小事”的放大效應(yīng)、疊加效應(yīng)或連鎖效應(yīng)，將會換來管理上的遺憾。

養(yǎng)護管理既能保證居民的安居樂業(yè)，使物業(yè)公司爭取到更多的滿意率，從而改善與提升企業(yè)形象，又能減輕大中修的壓力，延緩修房周期，延長物業(yè)的使用年限，還能為大中修和綜合維修提供勘察、施工的資料依據(jù)。因此，它是最經(jīng)常、最直接的為民、便民、利民服務(wù)，也是服務(wù)性最強的“窗口”服務(wù)。這正是小修服務(wù)經(jīng)常成為社會熱點的原因，也正是黨和政府各級領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常在不同場合強調(diào)養(yǎng)護服務(wù)必須“叫得應(yīng)、修得及時、修得好”的由來。養(yǎng)護管理在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性是不容置疑的。

三、養(yǎng)護管理的類型及其要求

養(yǎng)護管理的類型包括：

1、零星養(yǎng)護

零星養(yǎng)護是指物業(yè)構(gòu)部件突然損壞而引起的居民報修，或在主動檢修中結(jié)合實際情況確定的小修。零星養(yǎng)護的修理范圍很廣，項目技術(shù)簡單，突發(fā)性強，時間緊迫。其中養(yǎng)護任務(wù)(單)的獲得，一是被動式的窗口報修、電話報修、報修箱;二是主動性的管理人員走訪，或定點設(shè)攤，使養(yǎng)護工作走在居民報修之前。在管理中必須貫徹報修先行原則，業(yè)戶先報先做，保證養(yǎng)護單不積壓。

歷來房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定，養(yǎng)護管理必須做到：“受理有登記，辦理有專人，完成有時限，工作有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有答復(fù)，結(jié)果有記載”。為了保證報修及時率，還提出：急修項目不過夜，一般項目不過三(天)。后來又補充規(guī)定：水電急修2小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，24小時內(nèi)修復(fù)，如不能修復(fù)須作出限時承諾。

2、計劃養(yǎng)護

為了實踐物業(yè)管理的宗旨物業(yè)保值增值，物業(yè)公司既要“有求必應(yīng)”，又要“找米下鍋”。計劃養(yǎng)護是指在零星養(yǎng)護任務(wù)完成的基礎(chǔ)上，確定科學(xué)的定期保養(yǎng)周期，科學(xué)設(shè)計樓宇保養(yǎng)周期表及設(shè)備設(shè)施更新周期表，制定房屋構(gòu)部件的各類保養(yǎng)制度，如：下水道、窨井巡回疏通制度、門窗定期油漆制度、外墻及公用走道天棚定期粉刷制度、電路明線暗線定期檢查制度、電梯常規(guī)(年、半年、周保)保養(yǎng)制度、水箱每年兩次清洗制度等等;或按房屋單元(戶幢、組團)，或按工種，或按季節(jié)，進行循環(huán)檢查和維修養(yǎng)護。例如根據(jù)季節(jié)特點安排不同的計劃任務(wù)，如冬季來臨前的水管包扎防凍、梅雨臺汛來臨前的筑漏普查等。計劃養(yǎng)護具有預(yù)檢性，有時被稱為“預(yù)檢維修”，在預(yù)檢中應(yīng)修盡修，人工費用較少，以區(qū)別于中修或大修。

零星養(yǎng)護與計劃養(yǎng)護的主要區(qū)別是：前者具有突發(fā)性和一次性，后者具有計劃性和循環(huán)性。兩者都要求主動服務(wù)，但計劃養(yǎng)護的主動性更強，物業(yè)管理的含金量更高。

四、進一步改善養(yǎng)護管理的若干建議

“物業(yè)管理無小事”，一旦放松了日常管理，極易出現(xiàn)“一年新、二年舊、三年亂、四年面目全非”的后果。在考察中發(fā)現(xiàn)，管理操作人員不按管理標(biāo)準(zhǔn)與程序操作的事例時有發(fā)生，部分管理人員理念缺失，行動遲緩，習(xí)慣于自上而下的運動式整治，而不善于制度化、規(guī)范化的長效式管理。盡管政府有關(guān)部門從民生出發(fā)，對物業(yè)管理行業(yè)進行了連續(xù)不斷的調(diào)控，大部分物業(yè)公司已經(jīng)達(dá)標(biāo)或創(chuàng)優(yōu)，整體水平不斷提高，但“三差”現(xiàn)象仍有所見，管理成果存在反復(fù)。小修養(yǎng)護基本處于“你報我修，不報不修”的狀態(tài)，主動性的計劃養(yǎng)護成為薄弱環(huán)節(jié)，致使許多小損小壞項目，如剛窗銹蝕、粉刷脫落等，已經(jīng)變成了大損大壞。報載甚至有屋漏報修18次仍然如故的案例，有的小區(qū)“不報我休”，甚至消極等待政府的“實事工程”。因此，亟需引起有關(guān)方面的進一步重視。

1、完善居住物業(yè)日常養(yǎng)護管理的考核指標(biāo)

“及時修復(fù)房屋的小損小壞”的要害，是養(yǎng)護及時率和質(zhì)量合格率。因而，養(yǎng)護管理最基本的的考核指標(biāo)是“兩率”。在實踐中影響“兩率”的因素是多方面的，比如：缺少相關(guān)工種技術(shù)人員;服務(wù)者責(zé)任性不強，敷衍了事;有關(guān)人員因病假、事假、讀書、開會而調(diào)休;暴雨季節(jié)房屋滲漏劇增而缺少人手;相關(guān)工種整體配合較差;操作工人技術(shù)不過硬;缺少維修技術(shù)通才(多面手)等。因此，要經(jīng)常分析影響“兩率”的相關(guān)因素，總結(jié)其規(guī)律，既要采取一般性措施，又要采取針對性措施，提倡求真務(wù)實，“有諾必踐”，將考核落到實處。

在影響“兩率”的因素中，關(guān)鍵是“管理”及操作人員“綜合素質(zhì)”。目前的物業(yè)維修工大多是農(nóng)民工，普遍缺少維修技能和服務(wù)理念的培訓(xùn)，且流動性大。故為了提高養(yǎng)護隊伍內(nèi)在綜合素質(zhì)，應(yīng)穩(wěn)定隊伍，探索內(nèi)涵型發(fā)展道路，制訂應(yīng)知應(yīng)會的培訓(xùn)計劃，開展技術(shù)比武，獎勵敬業(yè)愛崗，而非動輒“炒魷魚”了事。

最終還要考核住戶滿意率。住戶滿意率包含“硬”與“軟”兩個方面，它既是居民對工程質(zhì)量(是否平整、牢固、安全、和順、可以使用)的總體評價，也是居民對養(yǎng)護服務(wù)態(tài)度(是否及時、方便、誠懇、和氣)的心理感受。養(yǎng)護及時率和質(zhì)量合格率當(dāng)然包含在住戶滿意率中�！邦櫩途褪腔实邸�，居民的滿意應(yīng)當(dāng)是物業(yè)公司追求的最終和最高目標(biāo)。

2、完善居住物業(yè)日常養(yǎng)護管理的主要環(huán)節(jié)

1)報修：固定接待窗口、報修箱、特設(shè)地點;建立夜間值班制度，實行365天全天候服務(wù);張貼小修項目收費標(biāo)準(zhǔn);公布物業(yè)公司的有關(guān)承諾;報修填單不漏項，登記后發(fā)放憑證、集中編號;

2)查勘：由查驗員查勘后估料派工。當(dāng)日或三天內(nèi)能夠及時解決的，可直接派工，此外的預(yù)先查勘，明確損壞部位及范圍、修理項目及工程數(shù)量、工時及材料定額、安全設(shè)施及工具要求，并負(fù)責(zé)向住戶預(yù)約修理日期，以便根據(jù)輕重緩急組織均衡生產(chǎn)，防止任務(wù)單人為積壓，有利于定額松緊及路線遠(yuǎn)近合理組合，落實修理責(zé)任;

3)修理：修理工按約定時間上門修理，佩帶胸卡，表明身份，說明來意，文明施工，并落實帶修、轉(zhuǎn)修的項目。完工后由報修人驗收、簽字;

4)驗收：檢查填單是否有誤項漏項，養(yǎng)護人是否按(查勘)要求施工，是否存在應(yīng)做未做或擴大范圍，工程質(zhì)量、材料耗用及折舊料回收是否符合要求，住戶對養(yǎng)護人的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)紀(jì)律是否滿意，工程修理數(shù)量是否符合套用定額。不合格修理項目及時補開返工單。根據(jù)修理標(biāo)準(zhǔn)和工程量結(jié)算修理費用;

5)監(jiān)督：外部措施有監(jiān)督電話、投訴接待、熱線電話、發(fā)放聯(lián)系卡、發(fā)放征詢表、走訪居委會等;內(nèi)部措施有建立回訪制度，抽查制度，制訂考核辦法、獎懲辦法，對不及時、不合格項目進行會診，根據(jù)保修規(guī)定及時返工。

3、梳理并修訂物業(yè)維修管理的有關(guān)文件

傳統(tǒng)房屋維修管理經(jīng)過長期而廣泛的實踐，已經(jīng)具備一整套的做法，某些方面已形成相對穩(wěn)定的經(jīng)驗，但當(dāng)前對其精華深入研究、繼承、推廣似不足。例如：以提高房屋完好率為目標(biāo)的維修管理體制已不復(fù)存在，1999年9月1日曾在普陀區(qū)試行的《上海市成套職工住宅修繕管理規(guī)定》已達(dá)6年之久，至今未見推行等等。因此，梳理原有的物業(yè)維修管理的有關(guān)文件，修改、制訂、完善現(xiàn)行的物業(yè)維修管理文件，已成為業(yè)內(nèi)當(dāng)務(wù)之急。

4、完善養(yǎng)護管理的有關(guān)制度和服務(wù)方式

通常的養(yǎng)護管理制度，有報修制度、值班制度、查勘鑒定制度、修繕責(zé)任制度、回訪制度、驗收制度、巡視制度、考核與獎懲制度等。

在長期的養(yǎng)護管理實踐中，曾涌現(xiàn)出許多頗具特色的養(yǎng)護制度，如：特殊對象(烈軍屬、離休干部、殘疾人、孤老、30年以上老教師等)服務(wù)制度;十大節(jié)日(元旦、春節(jié)、國慶節(jié)、清明節(jié)、勞動節(jié)、兒童節(jié)、建軍節(jié)、教師節(jié)、老人節(jié)、圣誕節(jié))服務(wù)制度;多面手培訓(xùn)制度;廢舊料回收制度等。還總結(jié)出許多行之有效的服務(wù)方式，如：365天均衡服務(wù)，四季熱點服務(wù)，落手清服務(wù)，“險”、“漏”、“堵”、“水”、“電”、“綠”重點服務(wù)，三個“三”服務(wù)(每季三次主動上門服務(wù)，每張養(yǎng)護單上門三次方可注銷、屋內(nèi)維修必須敲門三次方可進入)、“六個提前服務(wù)”(用水高峰前搶修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒流前包扎外露水管、大風(fēng)前抓緊查險搶險、暴雨前修補低洼路面、節(jié)日前重點疏通窨井化糞池)等等，均值得大力推廣。