物業(yè)一般是指已建成并投入使用的各類房屋和其與之相配套的設(shè)施、設(shè)備及場地。物業(yè)管理（propertymanagement）一詞根據(jù)2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)其表述為：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

一、高校物業(yè)管理的特點(diǎn)：

高校物業(yè)管理的服務(wù)的對(duì)象是廣大學(xué)生和教師，是為了發(fā)揮高校物業(yè)的最大使用功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的最大價(jià)值，為師生創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。其除了具有服務(wù)性、專業(yè)性、規(guī)范性外，還具有一般社會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所不具備的功能，即育人功能、政治功能：

1.育人功能：高校物業(yè)管理是高校管理的重要組成部分，肩負(fù)著“管理育人、服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)，其各項(xiàng)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)必須以教學(xué)為中心，為教學(xué)、教育、科研服務(wù)；一個(gè)干凈優(yōu)美的校園環(huán)境，有助于培養(yǎng)大學(xué)生良好的思想品德，使之形成樂觀向上、積極進(jìn)取的心理素質(zhì)；物業(yè)人員的文明服務(wù)有助于培養(yǎng)大學(xué)生樸素的世界觀，能引起他們對(duì)勞動(dòng)者的尊重和對(duì)勞動(dòng)的熱愛。

2.政治功能：高校物業(yè)管理主要是以為師生創(chuàng)建和保持一個(gè)良好的教育、教學(xué)環(huán)境為目標(biāo)，并協(xié)助提升大學(xué)生的思想品德，維護(hù)校園穩(wěn)定，是校園安全穩(wěn)定治理手段之一，是高校對(duì)外形象的重要組成部分。因此高校物業(yè)管理存在公益性要求，同時(shí)也存在社會(huì)效益的要求，因此高校物業(yè)管理模式不能完全按照市場化運(yùn)作。

二、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題：

從調(diào)研的情況看，現(xiàn)在大部分的高校在后勤社會(huì)化改革中采用共管式管理模式，也就是常說的“甲乙方”模式，其中甲方為高校后勤的管理部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督、協(xié)調(diào)；乙方為具有企業(yè)法人資質(zhì)的后勤實(shí)體，但在具體的實(shí)踐中后勤實(shí)體并非真正意義上的乙方，其領(lǐng)導(dǎo)層由高校聘任，絕大部分資產(chǎn)由高校出資，還有不少工作人員是高校在職在編人員，實(shí)質(zhì)上乙方就是高校的一個(gè)二級(jí)部門，由于高校物業(yè)的特殊性，在改革發(fā)展中有許多不足之處，很大程度上制約了高校的發(fā)展。其存在的主要問題有以下幾個(gè)方面：

1.思想觀念轉(zhuǎn)變不到位。高校自擴(kuò)招以來發(fā)展迅速，使得高校物業(yè)管理面臨許多新的問題，舊的物業(yè)管理理念和員工舊的觀念影響著高校物業(yè)發(fā)展。一方面高校物業(yè)管理人員年齡結(jié)構(gòu)老化、管理理念陳舊，沒有建立建立現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)關(guān)系的概念，在日常工作中往往還是以行政命令為主導(dǎo)，追求社會(huì)效益重于經(jīng)濟(jì)效益，市場經(jīng)營意識(shí)淡薄。另一方面高校物業(yè)管理服務(wù)人員大多來自高校后勤部門，受“大鍋飯”“鐵飯碗”等舊觀念影響，在思想認(rèn)識(shí)上沒有緊迫感、危機(jī)感，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，工作效率低下，服務(wù)質(zhì)量得不到保證。

2.缺乏專業(yè)技能人才。高校物業(yè)管理包括水電等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、校園綠化養(yǎng)護(hù)、校園環(huán)境保潔等，這些工作都要求從業(yè)人員具備一定的專業(yè)技術(shù)知識(shí)。但高校屬于事業(yè)單位，管理經(jīng)費(fèi)緊張，使得高校物業(yè)管理費(fèi)用和人員經(jīng)費(fèi)一壓再壓，使得物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員和高級(jí)管理人員十分缺乏，為節(jié)省開支，只能大量招聘文化水平低、專業(yè)技能差的外來勞務(wù)人員，導(dǎo)致服務(wù)手段、服務(wù)技術(shù)落后，嚴(yán)重制約了高校物業(yè)管理向高水平服務(wù)的發(fā)展。

3.經(jīng)營模式不夠完善，經(jīng)費(fèi)投入不足。高校不僅是“傳道、授業(yè)、解惑”的場所，更是開展思想文化交流、開展各項(xiàng)文體活動(dòng)的重要場所，這就要求物業(yè)管理部門創(chuàng)建高品質(zhì)的校園環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，但大部分高校的物業(yè)經(jīng)費(fèi)來源于高校的行政撥款，自身的盈利能力不強(qiáng)，所得款項(xiàng)只能維持校園物業(yè)的基本運(yùn)作，且物業(yè)管理模式單一，離達(dá)到高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)要求還有較大的距離。

三、高校物業(yè)管理的改進(jìn)對(duì)策

1.轉(zhuǎn)變思想觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。隨著高校后勤改革的不斷完善和推進(jìn)，后勤工作人員應(yīng)破除“大鍋飯”“鐵飯碗”的思想，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，變“被動(dòng)”為“主動(dòng)”，以廣大師生的需求為本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為各項(xiàng)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

2.加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范高校物業(yè)管理。制定較為完備、適用的制度，需以國家的法律法規(guī)及政府有關(guān)部門頒布的政策文件為依據(jù)，結(jié)合高校物業(yè)自身的實(shí)際情況，借鑒其他優(yōu)秀物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。制度建設(shè)是高校物業(yè)管理走向規(guī)范化、科學(xué)化和法制化的必要前提，是開展日常工作的準(zhǔn)繩和依據(jù)，將有利于物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。

3.構(gòu)建具有專業(yè)技能的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。高素質(zhì)的技能人才是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理的前提條件，高校物業(yè)員工素質(zhì)的好壞，專業(yè)技能的高低將直接關(guān)系物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，因此人的因素是提高服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要的因素。一方面要引進(jìn)高素質(zhì)的專業(yè)人才，同時(shí)也要對(duì)現(xiàn)有的工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和職業(yè)再教育，鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)和提高，通過專業(yè)培訓(xùn)、同行交流等形式，不斷提高員工的綜合素質(zhì)。

4.轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，拓寬經(jīng)費(fèi)來源。經(jīng)費(fèi)保障是高校物業(yè)管理工作順利開展的基礎(chǔ)，高校物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不能只依靠行政撥款，在確保學(xué)校各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的情況下，通過擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，以主業(yè)為本，多種經(jīng)營，積極開拓校外市場，拓寬經(jīng)費(fèi)來源，只有在經(jīng)費(fèi)有了保障，才能在根本上促進(jìn)高校物業(yè)管理的改革和發(fā)展。

總之，高校物業(yè)管理處于高校這個(gè)特定的環(huán)境，要強(qiáng)化“服務(wù)育人”的管理理念，努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與高校育人環(huán)境的有機(jī)統(tǒng)一，用良好的服務(wù)提升高校物業(yè)管理的內(nèi)涵，營造有文化特色的高校物業(yè)管理氛圍。