第三章物業(yè)管理企業(yè)

　　第十九條　物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)管理部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理資質(zhì)實(shí)行年審制和等級(jí)管理制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府認(rèn)定的機(jī)構(gòu)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新;

　　(二)物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務(wù);

　　(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理;

　　(四)協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范;

　　(五)物業(yè)裝飾、裝修的管理服務(wù);

　　(六)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管。

　　物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會(huì)約定其它服務(wù)項(xiàng)目。業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務(wù)有自主選擇權(quán)。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　　(一)依法制訂物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度和物業(yè)管理方案;

　　(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理;

　　(三)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(四)制止違反物業(yè)管理制度及業(yè)主公約的行為;

　　(五)委托專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù);

　　(六)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與業(yè)主的糾紛;

　　(七)依法開展有償服務(wù);

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　(一)根據(jù)行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)合同年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù);

　　(二)每6個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，并報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;

　　(三)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求，列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，解答業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù);

　　(四)接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維修和處理;

　　(五)接受物業(yè)管理部門、其它有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo);

　　(六)配合社區(qū)居民委員會(huì)提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動(dòng);

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四章物業(yè)的使用、維修和管理用房

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)遵循平等、自愿的原則簽定物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含以下主要內(nèi)容：

　　(一)雙方當(dāng)事人和委托管理物業(yè)的基本情況;

　　(二)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取方法;

　　(四)合同的期限、合同終止和解約的約定、合同終止時(shí)預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、結(jié)余維修費(fèi)用、物業(yè)管理用房、物業(yè)資料等的移交方法;

　　(五)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;

　　(六)雙方當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本由市物業(yè)管.理部門、市工商行政管理部門共同制定。

　　物業(yè)管理合同應(yīng)在生效、終止或解除之日起15日內(nèi)報(bào)區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門備案。

　　第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)營不善或其他原因要求提前解除物業(yè)管理合同，經(jīng)物業(yè)管理部門調(diào)解無效的，應(yīng)提前2個(gè)月告知業(yè)主委員會(huì)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在被告知之日起2個(gè)月內(nèi)，組織招聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止后應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)或新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交全部物業(yè)管理檔案和資料。

　　第二十五條　物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途;

　　(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)備;

　　(三)踐踏、占用綠地;

　　(四)損毀樹木、綠化設(shè)施;

　　(五)違章搭建;

　　(六)拋、扔、堆放垃圾、雜物;

　　(七)排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或產(chǎn)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

　　(八)在建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物上張貼、涂寫、刻畫;

　　(九)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);

　　(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十六條　業(yè)主或使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按物業(yè)裝修的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反裝修規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正;對(duì)拒不改正的，應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政主管部門依法處理。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反有關(guān)裝修規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門依法處理。

　　業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修而造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

　　第二十七條　因物業(yè)維修或公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)，并及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛、停放的管理制度由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同制定，報(bào)公安部門備案。停車場(chǎng)地的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十九條　利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)同意后，方可辦理審批手續(xù)。

　　第三十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供氣、供熱以及電力、通信、有線電視等設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，由相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)。企業(yè)也可以按規(guī)定將上述服務(wù)事項(xiàng)，委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一服務(wù)管理。

　　第三十一條　物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按下列規(guī)定承擔(dān)：

　　(一)物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主或使用人承擔(dān)。

　　(二)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金并符合基金使用條件的，可在物業(yè)維修基金中列支。

　　(三)屬全體業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金并符合基金使用條件的，可在物業(yè)維修基金中列支。

　　物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第三十二條　物業(yè)維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造.成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財(cái)產(chǎn)損失的，由責(zé)任人修復(fù)或賠償。

　　物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

　　第三十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房(包括物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房)和公建配套用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工。

　　第三十四條　建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前，提供房屋總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房和公共活動(dòng)用房，以及總建筑面積4‰的商業(yè)用房，由市、縣(市)物業(yè)管理部門代為接收。社區(qū)居民委員會(huì)的用房，按國家規(guī)定另行配置。

　　物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。

　　第三十五條

　　業(yè)主委員會(huì)成立后，市、縣(市)物業(yè)管理部門應(yīng)將物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房全部移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在保留必要的辦公場(chǎng)所后，全部提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營。

　　第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)商業(yè)用房及其他共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營的，其收入應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

　　前款經(jīng)營性收入的收支情況應(yīng)按規(guī)定每6個(gè)月至少公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的詢問和監(jiān)督。

　　第三十七條　本條例實(shí)施前已交付使用的物業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理所需的物業(yè)管理用房，由市、縣(市)人民政府另行規(guī)定。