第一章

總則

第一條為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，提高物業(yè)服務水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進我市物業(yè)服務行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市市轄區(qū)范圍內的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費及其管理工作。

本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指具有物業(yè)服務資質的物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)小區(qū)內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

第三條　物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結合的原則。

第四條政府鼓勵支持物業(yè)服務行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展；引導業(yè)主或業(yè)主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第五條市價格主管部門應當會同市房地產行政主管部門，加強對物業(yè)服務企業(yè)收費項目、標準的監(jiān)督。市房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理投訴受理制度，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

第六條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵循國家的有關法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。

第二章

物業(yè)服務及收費管理

第七條物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)性質、服務內容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

普通住宅小區(qū)內物業(yè)綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導價。

非住宅物業(yè)（含已改變使用性質的住宅物業(yè)）、公寓區(qū)和別墅區(qū)（含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）的物業(yè)服務費、物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的代收代辦服務、特約服務等其他服務收費實行市場調節(jié)價。

物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主、物業(yè)使用人等收取管理費、保證金和各種形式的押金、工本費等（國家、省另有規(guī)定的除外）。

第八條實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。

第九條物業(yè)綜合服務收費，實行等級收費管理。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務內容、服務等級和服務成本等，制定相應的基準收費標準和浮動幅度，并適時向社會公布。

我市物業(yè)服務由高到低設定為A級、B級、C級、D級，具體等級標準詳見《蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準》，具體等級收費標準詳見附件一（蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務費基準收費標準）。

第十條新建普通住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位應當在房屋（物業(yè)）取得預售許可證之前，按照《蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》，擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級標準，在相應的基準收費標準范圍內，按規(guī)定實行公開招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)，中標價格即為前期物業(yè)綜合服務收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。

前期物業(yè)服務合同應當明確物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間等內容。

第十一條新建物業(yè)的建設單位在申領商品房預售許可證前，應當向市房地產行政主管部門報送以下材料：

（一）建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同；

（二）經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃設計方案；

（三）標注物業(yè)服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾；

（四）應當招投標的物業(yè)管理項目招投標情況的書面材料；

（五）物業(yè)配套建筑和設施設備的清單及產權歸屬說明等資料。

第十二條開發(fā)建設單位與業(yè)主（物業(yè)買受人）簽訂的房屋（物業(yè)）買賣合同應包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買受人）簽字確認，此附件對房屋買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力。

第十三條業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務企業(yè)；具體收費標準由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)服務等級和相應的基準收費標準及浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定，各等級收費標準上下浮動不超過20%。物業(yè)服務合同簽訂后及時報市價格主管部門備案。

第十四條物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制等形式。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)綜合服務費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務費包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

物業(yè)綜合服務費用的成本構成因素為：

（一）服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護保養(yǎng)費用;

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；

（四）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；

（五）物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理必備的固定資產折舊；

（六）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規(guī)定的，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。

第十五條　業(yè)主或使用人自辦理房屋（物業(yè)）交付使用手續(xù)之日起，應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)綜合服務費。物業(yè)出租的業(yè)主應當及時到物業(yè)企業(yè)登記備案,將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費用交納的約定等情況告知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)綜合服務費按照房屋所有權證登記面積計收。未領取房屋所有權證的物業(yè)，以購房合同中的建筑面積或房產測繪部門實測面積計算。

未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務費。

第十六條已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承擔。

交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。開發(fā)建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。

第十七條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定預收物業(yè)服務費的，預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過物業(yè)服務合同期限。

對五保戶和實行生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務費用。

第十八條前期物業(yè)服務住宅小區(qū)因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設施和綠化未全部完工的，業(yè)主交納的物業(yè)服務費應低于約定收費標準的20%，差額部分由開發(fā)建設單位承擔，待小區(qū)配套設施和綠化全部完工，再按約定的物業(yè)費標準執(zhí)行。

第十九條物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于一次向全體業(yè)主或業(yè)主大會公布物業(yè)服務資金的收支情況。

第二十條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當繳納裝修垃圾清運費。裝修垃圾清運費標準為每平方米建筑面積不高于2.00元，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)另有約定的從其約定。

因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用由業(yè)主（使用人）或裝修單位承擔，并承擔相關法律責任。

第二十一條實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行服務價格登記證制度。物業(yè)服務企業(yè)在收費前，應當向價格行政主管部門辦理備案和申領《服務價格登記證》。

備案時，應提供以下資料：

1、營業(yè)執(zhí)照；

2、物業(yè)管理資質證書；

3、前期物業(yè)服務合同及房屋買賣合同樣本；

4、工程竣工驗收備案表復印件；

5、物業(yè)綜合服務費收費標準備案表（見附件二）。

第二十二條物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。在物業(yè)管理區(qū)域內的醒目位置，將物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目內容、服務等級標準、收費項目、收費標準、計費起止時間、收費依據(jù)、機動車停放收費標準、舉報電話等進行公示。

第三章

停車收費

第二十三條　住宅小區(qū)內規(guī)劃配置的車位、車庫及路面臨時停車泊位，在規(guī)定標準內可以收取車輛停放服務費，具體收費標準按蚌埠市物價局、房管局《蚌埠市普通住宅小區(qū)停車服務收費實施細則》（蚌價管〔2009〕39號）規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條住宅小區(qū)內車庫、車位應優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

確需占用業(yè)主共有的道路或其他場地停放車輛的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意并收取車輛停放服務費。車輛停放服務費收益屬于全體業(yè)主，收益的分配，按照本辦法第三十條規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條　實施物業(yè)服務區(qū)域車輛停放服務收費的物業(yè)服務企業(yè)，應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度，做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護等服務工作。

第四章

共用設施設備收費

第二十六條物業(yè)服務區(qū)域內，公共照明、單元防盜門的電費和物業(yè)企業(yè)辦公所用電費已列入物業(yè)綜合服務費，不得再向業(yè)主分攤收取。

第二十七條水泵、電梯等公共設備設施運行電費由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳。水泵電費可按用水量、電梯電費可按戶的原則進行分攤，公示后結算；經(jīng)業(yè)主委員會同意也可按其他方式公示后據(jù)實分攤。

第二十八條物業(yè)服務區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十九條　設有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務企業(yè)提出收費方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意后收取。物業(yè)服務企業(yè)在供暖期結束后，應向業(yè)主公示收支情況。

第三十條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)綜合服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五章

責任與義務

第三十一條　物業(yè)服務企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同約定的內容提供服務。物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。

第三十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設單位，應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。逾期不交納物業(yè)服務費用的，應按照物業(yè)服務合同約定承擔違約責任，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

第三十三條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由市價格監(jiān)督檢查機構依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

（一）越權定價或擅自設立收費項目，提高收費標準的；

（二）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（三）只收費不服務或多收費少服務的；

（四）違反法律、法規(guī)和規(guī)定的其他收費行為。

第六章

附則

第三十四條　市轄三縣價格主管部門和房地產行政主管部門，可依據(jù)本辦法，結合本地實際制定物業(yè)收費辦法，并報市價格主管部門、房地產行政主管部門備案。

第三十五條　本辦法由市價格主管部門負責解釋。

第三十六條　本辦法自二?一二年三月一日起執(zhí)行。