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各縣區(qū)人民政府,漢中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會,市政府各工作部門、直屬機構(gòu):
近年來,我市認(rèn)真貫徹中省決策部署,積極促進住房消費和投資,大力解決低收入家庭住房困難,房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,為三市建設(shè)做出了重要貢獻。與此同時,受國家宏觀政策調(diào)控和市場環(huán)境影響,我市房地產(chǎn)業(yè)存在住宅滯銷、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局不合理、開發(fā)品質(zhì)不高等階段性、結(jié)構(gòu)性問題。為進一步規(guī)范市場秩序、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,現(xiàn)結(jié)合實際,提出以下意見。
一、合理調(diào)整各類住房土地供應(yīng)比例
市縣國土、規(guī)劃、房管等部門要建立房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測聯(lián)席會議制度,加強市場需求研判,調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),逐步消化庫存。要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》繋齑媪亢褪袌龉┣笞兓闆r,每年由政府合理確定并下達(dá)商品房、保障性住房、陜南移民搬遷、棚戶區(qū)改造項目的土地供應(yīng)比例和計劃。今后三年內(nèi)從嚴(yán)控制普通商品房建設(shè)用地審批。
二、科學(xué)規(guī)劃建設(shè)宜居小區(qū)
根據(jù)土地面積、配套設(shè)施、環(huán)境綠化、容積率等要素,科學(xué)規(guī)劃建設(shè)一批體現(xiàn)城市特色、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的宜居小區(qū)。漢中行政區(qū)域內(nèi),按照三類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)城市宜居小區(qū)。一類標(biāo)準(zhǔn):容積率在1.8以下,小區(qū)配套有醫(yī)院(診所)、學(xué)校(幼兒園)、商業(yè)超市、酒店餐飲服務(wù)、一定的綠化水系、娛樂健身活動場所、公廁、垃圾站點等,物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為一類,房價遵循市場規(guī)律,不受限制;二類標(biāo)準(zhǔn):容積率在1.8?2.5之間,小區(qū)建設(shè)有一定的綠化水系環(huán)境,有適當(dāng)?shù)膴蕵、健身等公共服?wù)配套設(shè)施,物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為二類,房價最高不超過一類小區(qū)房價的平均價;三類標(biāo)準(zhǔn):容積率在2.5以上,有與之相適應(yīng)的綠化和基本公共配套設(shè)施,物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為三類,房價按照政府物價部門指導(dǎo)價執(zhí)行。以上三類小區(qū)由規(guī)劃部門每年按照一定比例有計劃地確定指標(biāo),以推動實施。
三、著力加強房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理
積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)重組,壯大實力、抱團取暖,從商品房預(yù)售制逐漸向現(xiàn)房銷售制過渡發(fā)展。引導(dǎo)企業(yè)積極探索向商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)等領(lǐng)域發(fā)展。鼓勵有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資生態(tài)環(huán)境好、服務(wù)設(shè)施配套齊全的精品、高端、改善性商品房和精裝修商品房。
建立政府房地產(chǎn)信息月公布制度,健全房地產(chǎn)信息發(fā)布渠道,增加市場的透明度,積極主動引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
建立健全漢中市商品房交付使用備案制度,繼續(xù)強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信考核體系,嚴(yán)格違規(guī)建設(shè)、違規(guī)預(yù)售行為的查處力度。
四、切實規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序
完善物業(yè)管理機制,加強物業(yè)服務(wù)活動監(jiān)管,規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。做好物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)投標(biāo)工作,形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境,鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強,積極創(chuàng)建“和諧、文明、安全”宜居小區(qū)。促進物業(yè)服務(wù)向“專業(yè)化、規(guī);、制度化”發(fā)展,逐步建立物業(yè)企業(yè)服務(wù)合同備案制度,推行保潔、綠化、安保、設(shè)施設(shè)備維修等專業(yè)化服務(wù),不斷滿足業(yè)主多樣化服務(wù)需求,提高業(yè)主滿意度。結(jié)合一類、二類、三類城市宜居小區(qū)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范物業(yè)服務(wù)和收費標(biāo)準(zhǔn),堅決查處亂收費、隨意漲價等違規(guī)行為。
五、全面落實各項惠民政策
。ㄒ唬└餍姓块T、企事業(yè)單位要進一步規(guī)范涉及房地產(chǎn)開發(fā)的行政審批和收費行為,對不符合中、省各類收費規(guī)定的一律停止。凡新設(shè)立、提高各類收費項目和標(biāo)準(zhǔn)的,在沒有中省統(tǒng)一規(guī)定的情況下,必須召開人大代表、政協(xié)委員、企業(yè)代表、群眾代表參加的價格聽證會,凡沒有經(jīng)聽證會通過的,不得設(shè)立、提高收費標(biāo)準(zhǔn)。
。ǘ┚徴骶徖U減免相關(guān)規(guī)費
1.緩繳城市建設(shè)配套費。一次開工面積大于5萬平方米,城市配套建設(shè)費在開工前繳納總額的10%,即可辦理《工程施工許可證》,開工半年內(nèi)繳足50%,一年內(nèi)繳清。凡未在緩繳期限內(nèi)繳清配套費的,可從商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中劃轉(zhuǎn),并停止辦理后期建設(shè)項目開工審批手續(xù),同時按欠費總額每年1%征繳滯納金。
2.緩繳供電配套費。在供電設(shè)施建設(shè)開工前,繳納供電配套費總額的50%,正式供電施工完畢后再繳納35%,剩余款項在正式通電后30日內(nèi)一次性付清。
3.凡代建城市道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施的,經(jīng)政府同意后,在相關(guān)部門監(jiān)管下,按照公建項目進行招投標(biāo)、工程監(jiān)理和審計決算,并全程管理。相關(guān)部門在企業(yè)繳納項目建設(shè)配套費時給予相應(yīng)沖抵減免。
。ㄈ┥虡I(yè)銀行、住房公積金管理部門要放開政策,允許開發(fā)企業(yè)將已辦理預(yù)售但尚未銷售的房屋進行在建工程抵押,減輕開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)周轉(zhuǎn)資金壓力。
六、積極促進個人住房消費
。ㄒ唬┒悇(wù)、商業(yè)銀行、住房公積金管理等部門要按照現(xiàn)有法規(guī),讓購房人享受最大優(yōu)惠政策。今后房產(chǎn)主管部門不再為購房人出具首套房證明手續(xù)。凡享受普通住房契稅優(yōu)惠政策的購房人,必須以書面形式向地稅部門提交《家庭唯一住房誠信保證書》;凡首套房還清貸款的購房人,購買第二套住房時,商業(yè)銀行仍按首套房利率辦理貸款;購買第三套住房時,由商業(yè)銀行按政策規(guī)定辦理貸款手續(xù);凡住房公積金貸款還清的購房人,再次購房時,住房公積金中心均按首套房貸款利率辦理貸款手續(xù)。
。ǘ┦、縣(區(qū))人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋,居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù),對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償?shù)模瑢Τ霾糠职匆?guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的,對新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的,對差價部分按規(guī)定征收契稅。
。ㄈ﹪(yán)格限制保障性住房中配建的商服等經(jīng)營性項目面積比例,利用保障房劃撥用地建設(shè)的經(jīng)營性門面房出售后,在辦房產(chǎn)證時,開發(fā)企業(yè)按規(guī)定補繳土地出讓金后,房屋權(quán)屬登記部門可以按商品房性質(zhì)給購房人辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。
。ㄋ模┌l(fā)揮住房公積金使用效能,提高個人住房公積金貸款額度,延長還款期限,購買首套住房的住房公積金貸款本息還清后,可再次申請住房公積金貸款。住房公積金繳存職工在購買、建造、翻修、大修自住住房時,經(jīng)本人同意可申請?zhí)崛∨渑、父母及子女(直系親屬)的住房公積金。
。ㄎ澹┕膭钪С洲r(nóng)村、外地人員來漢購房。凡購買我市商品房的農(nóng)村及外地人員,可根據(jù)其本人意愿,為購房人及配偶、子女辦理當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民戶口及戶口遷移手續(xù)。
七、不斷深化保障性住房建設(shè)
鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房項目中配建共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房,支持和鼓勵企業(yè)在符合一定條件的前提下,利用自有土地建設(shè)公共租賃住房,充分利用公共租賃住房政策支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。
市、縣政府可出資購買存量或在售的100平米以下中小戶型商品房的部分產(chǎn)權(quán),形成政府與開發(fā)企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房,對外出租時政府產(chǎn)權(quán)部分可免收或緩收租金。
政府可通過限定銷售價格和銷售對象并適當(dāng)減免或緩繳部分規(guī)費的方式將存量或在售的中小戶型商品住房納入保障性住房管理。
將進城務(wù)工農(nóng)村戶籍人員、陜南移民搬遷安置對象納入住房保障范圍,鼓勵移民搬遷對象用搬遷安置補助資金購買限價商品房、經(jīng)濟適用房或共有產(chǎn)權(quán)住房解決安置問題。
八、全力支持棚戶區(qū)改造項目
銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項目,用足用活政策性貸款,多方籌措資金,充分發(fā)揮國家開發(fā)銀行政策性貸款的引導(dǎo)示范作用,加快棚戶區(qū)改造。
鼓勵棚戶區(qū)改造對象選擇貨幣化安置和異地安置方式,對實行貨幣補償?shù)谋徽魇杖,按補償標(biāo)準(zhǔn)給予一定比例的獎勵。市、縣政府可對實行貨幣化補償并在異地購買經(jīng)濟適用住房、限價商品房或中小套型普通商品房的被征收人給予適當(dāng)?shù)馁Y金補助。
漢中市人民政府
2月9日
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