東莞市物業(yè)管理辦法

（討論稿）

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條市房地產(chǎn)行政管理部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助鎮(zhèn)街房地產(chǎn)行政管理部門對物業(yè)管理活動進行指導和監(jiān)督。

居（村）民委員會負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導和調(diào)解工作。

第四條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當有專門機構(gòu)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理工作，并根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)量和規(guī)模，配備相應的物業(yè)管理工作人員。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會應分別確定1名領(lǐng)導分管物業(yè)管理工作。

居（村）民委員會應在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導下，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導和調(diào)解工作，并配備適當數(shù)量的物業(yè)管理工作人員。

全市各級人民政府應對物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予經(jīng)費支持。

第五條全市各級人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

價格管理部門負責制定或調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準，確認物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)收費標準；對物業(yè)管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進行查處；受理物業(yè)管理收費價格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。

城市管理部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法排放或制造社會生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務(wù)業(yè)油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質(zhì)氣體的行為，在人口集中地區(qū)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)的行為；破壞房屋外立面、違法設(shè)置戶外廣告、非法搭建、違規(guī)裝修、擅自改變房屋使用性質(zhì)、亂擺賣行為等，相關(guān)管理部門應依法予以配合。

住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負責在確定房地產(chǎn)項目規(guī)劃條件時，按規(guī)定配置各類公共建設(shè)配套設(shè)施；并按照《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的標準提出物業(yè)服務(wù)用房的具體要求，并在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

公安行政管理部門負責指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實相關(guān)管理制度；及時查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾；負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道等行為依法采取相關(guān)措施。配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區(qū)內(nèi)流動人口和出租房屋的管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放大型車輛、危險化學品車輛等行為依法采取強制措施；打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市行為。

公安消防部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全監(jiān)督管理工作。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律、法規(guī)的情況依法進行日常監(jiān)督檢查；負責督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)，如發(fā)現(xiàn)存在嚴重威脅公共安全的火災隱患，應當在責令改正的同時依法進行處罰和整改。

園林綠化管理部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、破壞綠地行為。

環(huán)境保護管理部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廢水、廢渣、固體廢物、工業(yè)有毒有害廢物、噪聲、振動、輻射放射等行為。

質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯安全監(jiān)督管理工作。

人口與計劃生育管理部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人口與計劃生育工作。

各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責指導和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，做好社區(qū)居委會（村民委員會）、業(yè)主委員會、物業(yè)管理協(xié)調(diào)配合的有關(guān)工作；會同各市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對轄區(qū)內(nèi)設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導、協(xié)助并調(diào)處矛盾糾紛等相關(guān)工作。

第六條相關(guān)職能部門分別成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組。

建立街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題，聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集、主持。

重大問題是指在本區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的因人為、自然災害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產(chǎn)損失事故，以及因物業(yè)管理不善，嚴重影響業(yè)主和使用人日常生活，并造成不良社會影響的問題或其他確需政府職能部門協(xié)調(diào)解決的問題。

第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并配合政府有關(guān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)服務(wù)、社區(qū)文化活動以及流動人員計劃生育服務(wù)管理等行政管理工作。

第八條東莞市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（以下簡稱市物業(yè)管理協(xié)會）是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應當積極規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，維護會員合法權(quán)益，促進行業(yè)健康發(fā)展；負責制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營，并組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，承接主管部門委托、轉(zhuǎn)移的其他事項。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第九條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

第十條依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應當認定為業(yè)主。

第十一條尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔相應的義務(wù)。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項維修資金（以下簡稱住宅專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家法有關(guān)規(guī)定繳納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十三條業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行職責。

1個物業(yè)管理區(qū)域成立1個業(yè)主大會，由1個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第十四條業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）決定住宅專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（七）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（九）改變共有部分的用途；

（十）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十一）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

第十五條已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設(shè)單位應當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

第十六條百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在三十日內(nèi)會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應當不少于首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十。業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

第十七條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持。

業(yè)主大會籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會籌備無關(guān)的活動。

第十八條業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款（一）至（四）項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。

第十六條首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。

第十九條管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項作出約定。

第二十條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

經(jīng)業(yè)主委員會決定，或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)組織召開。

第二十一條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

第二十二條業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

第二十三條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

第二十四條業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。

第二十五條業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

第二十六條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況，以書面形式召集業(yè)主大會會議的，應在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理年度實施報告；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會會議的決議、決定；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（四）協(xié)助制訂重大維修工程項目年度計劃，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；

（六）組織業(yè)主委員會的換屆選舉工作；

（七）監(jiān)督業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的實施；

（八）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（九）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會和有關(guān)部門的監(jiān)督；

（十）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作，接受居（村）民委員會的監(jiān)督、指導；配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作；

（十一）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用，維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十二）調(diào)整委員職務(wù)以及將候補委員遞補為委員；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。業(yè)主委員會應當于每年12月作1次工作報告，抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第二十七條業(yè)主委員會委員應當從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

（三）遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務(wù)費用，無損害公共利益行為；

（四）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。

第二十八條業(yè)主委員會一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

第二十九條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應提交以下材料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況。

物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十條業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的備案回執(zhí)，向公安機關(guān)申請刻制印章，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用。

第三十一條業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。

第三十二條業(yè)主委員會委員應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，擅自決定解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（三）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費；

（五）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務(wù)。

第三十三條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十四條業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員應當自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。拒不移交的，可以請求公安派出所協(xié)助移交。

第三十五條業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員集體辭職的，應當召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予協(xié)助。

第三十六條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予協(xié)助。

業(yè)主委員會應當在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。

第三十七條業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會應當按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三章前期物業(yè)管理

第三十八條新建住宅物業(yè)應當實行前期物業(yè)管理。預售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預售許可證》之前，應當按照物業(yè)管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理委托合同�，F(xiàn)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應在權(quán)屬初始登記前完成前期物業(yè)招投標工作。

投標人少于3個或者總建筑面積不超過50,000平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)市房地產(chǎn)行政管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)（資格）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

分期開發(fā)的住宅物業(yè)，應以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進行前期物業(yè)管理招投標，不得分期招投標。

前期物業(yè)管理招投標由招標單位在市房地產(chǎn)行政管理部門專家?guī)斐槿�專家，市房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標過程。

第三十九條建設(shè)單位應當與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，已交付使用的物業(yè)建筑面積未達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，建設(shè)單位應當重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應當將物業(yè)管理資料移交給建設(shè)單位。

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上且已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會決定物業(yè)管理事項；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應當將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會。未成立業(yè)主大會的，建設(shè)單位應當重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應當將物業(yè)管理資料移交給建設(shè)單位。

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域已全部交付使用且已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會決定物業(yè)管理事項；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應當將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會。未成立業(yè)主大會的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理資料可以移交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）暫為保管。

第四十條　建設(shè)單位在預（銷）售物業(yè)之前，應當制定臨時管理規(guī)約，臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第四十一條　建設(shè)單位銷售住宅物業(yè)時，應按規(guī)定將以下相關(guān)事項和信息告知購房人，保障購房人的知情權(quán)：

（一）建設(shè)單位在申請核發(fā)商品房預售許可證時，應當提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》和明確物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃資料；

（二）建設(shè)單位在預（銷）售物業(yè)時，必須在銷售現(xiàn)場顯著位置公示前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應當特別標示物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會辦公用房）、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。并應當在商品房銷售現(xiàn)場將物業(yè)服務(wù)用房的具體位置、面積，公共建筑、共用設(shè)備設(shè)施的配置等資料和《業(yè)主交存住宅專項維修資金協(xié)議書》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》予以公示，接受社會公眾的查詢。

（三）建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明收費標準、服務(wù)標準，以及合同終止和公共建筑、物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)備設(shè)施的配置情況。

實行政府指導價的前期物業(yè)服務(wù)費標準，應當按照政府指導價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。臨時管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時自動終止。

第四十二條　物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

第四十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項目時，應當對物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備是否滿足正常使用功能進行查驗，并與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

第四十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應當按照有關(guān)規(guī)定進行查驗移交。

（一）已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與撤出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗移交；沒有新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會與撤出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗移交。

（二）未成立業(yè)主大會的，可以由居民委員會（村民委員會）與撤出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗移交，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當給予指導和協(xié)助。

第四十四條　沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)實施物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理時，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗移交，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當給予指導和協(xié)助。

第四十五條　物業(yè)服務(wù)交接時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當維持在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間的正常物業(yè)管理秩序；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第四十六條建設(shè)單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積2‰的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積2‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應當由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

第四十七條　規(guī)劃行政管理部門應依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案。

建設(shè)單位應將物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置在設(shè)計方案中載明。

先期開發(fā)部分未配置或配置不足物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應臨時配置或補充配置。

第四十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應當在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應當在商品房預售時予以公布。

房地產(chǎn)行政主管部門應當在辦理所有權(quán)初始登記時，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。

第四十九條建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)服務(wù)用房、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨立的水電氣計量器具。

第五十條物業(yè)買受人應當在建設(shè)單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。

建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔。

第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應當會同居（村）民委員會對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經(jīng)雙方確認的資料移交清單和重要資料。

（一）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

（七）業(yè)主清冊；

（八）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料；

（九）以上資料的清單。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將前款資料移交給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將前期物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的鎮(zhèn)街人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。

第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，及時處理業(yè)主投訴，改進物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時處理業(yè)主的投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市房地產(chǎn)行政管理部門應當及時協(xié)調(diào)處理；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市房地產(chǎn)行政管理部門應當責令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按期整改。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照房產(chǎn)行政主管部門核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級，在資質(zhì)證書的有效期內(nèi)從事相應的物業(yè)管理服務(wù)活動，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目，從業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應的職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的有效期為三年，需要延續(xù)有效期的，應當在有效期屆滿三十日前向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請；逾期未申請延續(xù)或者申請未獲批準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新申請取得資質(zhì)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定并設(shè)定一年的暫定期。
第五十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書被依法吊銷的，自吊銷之日起三年內(nèi)，其法定代表人以及負有主要責任的經(jīng)理、項目經(jīng)理不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
第五十五條　物業(yè)管理應當實行信用信息管理制度。房產(chǎn)行政主管部門應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實施管理和考核。
房產(chǎn)行政主管部門可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第五十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主資料，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動。物業(yè)服務(wù)合同終止時，應當將物業(yè)管理檔案移交業(yè)主委員會。

第五十七條　業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生后，應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，向市房產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿但業(yè)主委員會仍未成立的或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以繼續(xù)履行至新物業(yè)服務(wù)合同約定的提供物業(yè)服務(wù)之日止。
第五十八條　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任等內(nèi)容進行約定。
第五十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提供以下物業(yè)服務(wù)：
（一）建筑物共有部位的維護和管理；
（二）共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；
（三）共有部位的綠化養(yǎng)護管理、環(huán)境衛(wèi)生的保潔和設(shè)施維修保養(yǎng)；
（四）秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；
（五）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。
第六十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，并及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
第六十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，并配合有關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好相關(guān)社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)。
第六十二條　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
實行政府指導價的，價格主管部門應當根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
第六十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標準以及收費項目、收費標準等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金收支情況進行審計。
第六十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行服務(wù)的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務(wù)費及其他費用。未按時交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催繳，要求限期交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定加收違約金。
業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等其他無正當理由拒付物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準。
第六十六條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位已服務(wù)到最終用戶的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用并支付代收費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用，不得提高收費標準或者向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無償服務(wù)。
第六十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間，按照國家相關(guān)規(guī)定購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責任保險，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責任保險，由業(yè)主大會決定。
第六十八條　業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會。沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。
第六十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會履行下列交接義務(wù)，退出物業(yè)管理區(qū)域：
（一）移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（二）移交本條例第六十條規(guī)定的資料；
（三）移交物業(yè)管理檔案、物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；
（四）結(jié)清預收、代收的有關(guān)費用；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。
第七十條　物業(yè)管理服務(wù)交接時，交接各方應當共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及有關(guān)文件檔案資料進行查驗，書面記錄查驗情況并簽訂確認書。
第七十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或者對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續(xù)或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者業(yè)主委員會應當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
第七十二條　接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)管理項目移交后十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同連同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確認的業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況報告書向房產(chǎn)行政主管部門備案。

第七十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人；

（二）挪用或擅自使用住宅專項維修資金；

（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和共用設(shè)施用途；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（六）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

（七）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定辦理查驗移交手續(xù)；

（八）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（九）物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（十）超越資質(zhì)（資格）等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（十一）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；

（十二）限定業(yè)主購買其指定的經(jīng)營者（服務(wù)提供者）的商品或者服務(wù)；

（十三）其他嚴重損害業(yè)主權(quán)益的情形。

第七十四條業(yè)主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，每年對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進行年度考核。每年至少開展一次業(yè)主滿意度測評工作。年度考核結(jié)果和滿意度調(diào)查情況應當公示在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置。

住宅小區(qū)沒有成立業(yè)委會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在居（村）民居委會的指導監(jiān)督下，以物業(yè)服務(wù)項目為單位，組織業(yè)主滿意度測評。

第五章共有收益管理

第七十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會同意將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的凈收益（以下稱共有收益）歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當配合相關(guān)行政管理部門的公益宣傳工作。利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得凈收益依法歸全體業(yè)主共有，存入共有收益獨立賬戶。

共有收益主要用于以下幾個方面：

（一）維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主公益活動的開展；

（三）業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和補貼；

（四）補充住宅專項維修資金；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他事項。

第七十六條已成立業(yè)主委員會的，可由業(yè)主委員會對共有收益進行管理；未成立業(yè)主委員會的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有收益暫行管理。居（村）民委員會對業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督。

第七十七條已成立業(yè)主委員會的，共有收益用于第三十三條所列方面時，由業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則在共有收益獨立賬戶中支取。業(yè)主委員會應當每個季度對共有收益情況進行公示，報居（村）民委員會備案。

未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有收益單列賬戶管理。每季度的開支情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，同時報建設(shè)單位和居（村）民委員會備案。業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將經(jīng)審計的共有收益的歷年收支情況及剩余款項移交業(yè)主委員會。

第七十八條業(yè)主委員會成立后，依法依約屬于全體業(yè)主的共有收益，應統(tǒng)一納入共有收益獨立賬戶管理。若委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進行經(jīng)營的，共有收益分配應考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在共有收益經(jīng)營中的成本，具體收益分配由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

第六章物業(yè)的使用和維護

第七十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

第八十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛(wèi)生間、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十二）擅自擺攤設(shè)點，無序停放車輛；

（十三）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設(shè)置路障，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備；

（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關(guān)行政管理部門，有關(guān)部門應當依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極予以配合。

第八十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應當遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

業(yè)主或物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議，申報登記裝飾裝修方案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修行為進行監(jiān)督，對隱蔽工程和防水工程進行現(xiàn)場檢查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關(guān)行政管理部門依法處理。

裝修期間業(yè)主的裝修物料搬運，由業(yè)主自行負責。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運隊伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當做好配合和服務(wù)工作，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示裝修搬運指引、管理部門投訴電話等內(nèi)容。發(fā)生、發(fā)現(xiàn)裝修搬運欺行霸市行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應及時報告公安部門處理。

第八十二條裝修期間搬運物料應遵守如下規(guī)定：

（一）業(yè)主聘請專業(yè)隊伍搬運裝修物料時，需配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理；

（二）裝修期間可使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應對搬運隊伍加強監(jiān)督和管理。專業(yè)搬運隊伍進行作業(yè)過程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運；

（三）在搬運作業(yè)期間造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由行為人承擔賠償責任，業(yè)主承擔連帶責任。

第八十三條　房屋的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主自行維修，毗連部位按照《中華人民共和國物權(quán)法》執(zhí)行；

（二）共用物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤；

（三）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔；

（四）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復，并賠償損失；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應當由提供該項服務(wù)的單位維修養(yǎng)護的，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主維修養(yǎng)護，不得從住宅專項維修資金中列支。

第八十四條　建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

業(yè)主、物業(yè)使用人對其負有維護責任的物業(yè)，應當按照有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護標準，定期維修養(yǎng)護。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護。

物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，業(yè)主委員會、居委會協(xié)調(diào)改正，拒不改正的經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。

因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第八十五條物業(yè)服務(wù)合同應當約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護、維修的費用標準。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須每季公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護、維修費用的使用情況。前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位和居（村）民委員會監(jiān)督，業(yè)主委員會成立以后，由業(yè)主委員會和居（村）民委員會共同監(jiān)督。

前期物業(yè)管理階段，每月維護、維修費用不足部分在共有收益獨立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護、維修費用中繼續(xù)使用。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域，維護、維修費用有結(jié)余的，應由建設(shè)單位、居（村）民委員會共同監(jiān)督，繳存入共有收益獨立賬戶中。

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理階段，每月維護費用不足的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請，業(yè)主委員會批準，經(jīng)居（村）民委員會證明，在共有收益獨立賬戶中支出。每月的維護、維護費用有結(jié)余的，由業(yè)主委員會、居（村）民委員會共同監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳存入共有收益獨立賬戶中。

第八十六條　依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定應當進行的緊急維修，相關(guān)業(yè)主不能及時統(tǒng)一意見的，業(yè)主委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會和相關(guān)職能部門應當督促業(yè)主或者相關(guān)責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費用經(jīng)審核或者審計后，經(jīng)居（村）民委員會加具證明意見，從共有收益賬戶中或住宅專項維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開支由相關(guān)業(yè)主分攤，費用支出情況向業(yè)主公示。

第八十七條　物業(yè)維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家規(guī)定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩�業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

住宅專項維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，并按房屋戶門號設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第八十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。

第七章物業(yè)服務(wù)收費管理

第八十九條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）管理費分攤；

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費用。

第九十條為了使物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費相對應，有條件的物業(yè)管理區(qū)域可采取菜單式物業(yè)收費標準。

第九十一條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收。未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買賣合同中記載的建筑面積為準。物業(yè)服務(wù)費計價單位為元/每月每平方米建筑面積。

物業(yè)服務(wù)收費按《商品房買賣合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定開始計收。

第九十二條實行政府指導價管理的普通住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位車庫），其物業(yè)服務(wù)收費指導價由市價格管理部門適時制定公布。

物業(yè)服務(wù)具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導價范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定，需向所屬街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）價格管理部門備案，并告知居（村）民委員會。確需超過區(qū)公布的最高指導價標準的，要按屬地報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）價格管理部門審核。

第九十三條　物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價，收費公示的樣式、內(nèi)容由市價格管理部門監(jiān)制。

第九十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，其收支情況接受業(yè)主委員會、居（村）民委員會的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每季公布經(jīng)業(yè)主委員會確認的收支情況。

實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況應該進行年度審計。前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托有資質(zhì)的審計機構(gòu)進行，費用由全體業(yè)主分攤；已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會委托有資質(zhì)的審計機構(gòu)進行。審計結(jié)果予以公示并抄送居（村）民委員會。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時答復。

第九十五條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶責任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費必須由建設(shè)單位全額交納。

第九十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用，建設(shè)單位應該為最終用戶單獨安裝各收費單位確認的計量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金。

住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

第九十七條　自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費可按車位（車庫）的數(shù)量計收，也可按法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計收。如按車位（車庫）數(shù)量計收，由市價格管理部門制定折算方式。

經(jīng)業(yè)主大會同意，經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審批，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置全體業(yè)主共有的臨時停車位的，停放服務(wù)收費按市價格管理部門制定的機動車停放保管服務(wù)收費管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。

第九十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪、辦公用房等物業(yè)按質(zhì)價相符、協(xié)商一致的原則，由上述物業(yè)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合理收費標準。

住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費，可參考該小區(qū)最低住宅物業(yè)服務(wù)收費標準和物業(yè)服務(wù)實際情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人協(xié)商約定。

第九十九條業(yè)主委員會采取公開招標或者邀請招標的形式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定各項物業(yè)服務(wù)等級標準和內(nèi)容，決定物業(yè)服務(wù)合同的主要條款。

第一百條房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報手續(xù)后，業(yè)主進行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（或裝修企業(yè)）收取裝修保證金，收費標準按價格管理部門有關(guān)規(guī)定制定。

除市價格管理部門規(guī)定的收費項目外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制收取其他任何與裝修相關(guān)的費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應與業(yè)主（或裝修企業(yè)）以書面形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、裝修保證金退還等內(nèi)容。裝修完工后，如業(yè)主（或裝修企業(yè)）未造成共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應自檢查合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應責令責任人限期修復或折價賠償，其裝修保證金在修復或賠償后的5個工作日內(nèi)退回。

裝修產(chǎn)生的垃圾，由業(yè)主自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行收取清運費；業(yè)主自愿委托清運的，清運費由雙方約定。

第一百零一條實行智能化管理的小區(qū)，在房屋交付使用時，建設(shè)單位應為每戶業(yè)主免費配置3張出入證（含IC卡等），對自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的業(yè)主應按1車位（庫）1證免費配置車輛出入證。

業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按每證（含IC卡等）收取制作工本費，收取標準按價格管理部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第一百零二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重新約定收費，或有20%以上業(yè)主提議調(diào)整收費標準的，應綜合物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主滿意度測評結(jié)果，通過召開業(yè)主大會或業(yè)主大會表決的方式，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示30日，將新的收費標準向所屬街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）價格管理部門備案，并抄送居（村）民委員會、市房地產(chǎn)行政管理部門。

對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向價格管理部門申請協(xié)商調(diào)解。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間對收費不能達成共識時，經(jīng)雙方出具委托書后，可委托有價格成本審核資質(zhì)的中介機構(gòu)進行成本審核，根據(jù)成本審核結(jié)果自行協(xié)商。仍不能達成共識的，可向物業(yè)所屬街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）價格管理部門提出核定收費標準的申請。

當發(fā)生業(yè)主不按合同約定的時間和標準交納物業(yè)服務(wù)費時，業(yè)主委員會應當配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主繳交。

業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過法律途徑追討物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主出租物業(yè)，應當將管理規(guī)約告知承租人，承租人應當遵守管理規(guī)約。

自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，買受人或承租人應當將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第一百零四條業(yè)主委員會應當督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的投訴。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、司法所、居（村）民委員會應當建立物業(yè)糾紛調(diào)解機制，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有意見的，可以向業(yè)主委員會或居（村）民委員會反映，由業(yè)主委員會或居（村）民委員會督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時處理的，業(yè)主委員會應該請求居（村）民委員會進行調(diào)解。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，市房地產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按期整改。業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，可向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

第一百零五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域時，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等費用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討，業(yè)主委員會、居（村）民委員會、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以協(xié)助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等費用為理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。

第八章行業(yè)管理

第一百零六條從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在日常管理中建立以下內(nèi)部工作制度：

（一）工作人員著裝統(tǒng)一，持證上崗，掛牌服務(wù)，文明禮貌；

（二）公開、公示收費項目、收費標準、辦事制度；

（三）工作人員全天候值班，報修及時（水電小修不過夜）；

（四）保安、保潔、綠化服務(wù)到位；

（五）建立高效的投訴、回訪處理機制（查閱投訴處理記錄）；

（六）建立物業(yè)服務(wù)檔案管理制度。

第一百零七條市房地產(chǎn)行政管理部門建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信管理系統(tǒng)，為每個在本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為、重大投訴、安全責任事故等，由居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實后，報市房地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠信檔案。

業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度考核報告和滿意度調(diào)查情況，載入企業(yè)的誠信檔案，作為參考依據(jù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行勸阻、制止、及時報告義務(wù)的，由相關(guān)行政管理部門報市房地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠信檔案。

第一百零八條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當制定物業(yè)管理行業(yè)誠信自律管理公約，對經(jīng)核實違反誠信自律的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員進行行業(yè)通報，并報市房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信檔案。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭行為，應組織專業(yè)委員會對其管理區(qū)域的服務(wù)質(zhì)量進行跟蹤檢查，并報市房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信檔案，如管理水平和質(zhì)量嚴重下降的，對該企業(yè)進行行業(yè)通報批評，并報市房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信檔案。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當每年制訂行業(yè)培訓計劃，通過培訓、參觀、交流等形式提升物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當引導物業(yè)管理行業(yè)采取新技術(shù)、新方法開展物業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)管理和服務(wù)水平。至少每3年進行1次全市物業(yè)管理行業(yè)情況調(diào)研，形成行業(yè)報告，引導行業(yè)的良性發(fā)展。

第一百零九條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在全市范圍內(nèi)每年開展1次物業(yè)管理示范小區(qū)、示范大廈（園區(qū)）考評工作�？荚u工作根據(jù)國家、省、市制定的考評標準進行，保證考評工作的公開、公平、公正�？荚u達標的示范項目，在行業(yè)內(nèi)通報表揚，并報市房地產(chǎn)行政管理部門。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當對獲得示范稱號的管理項目進行不少于兩年1次的跟蹤檢查，發(fā)生重大有效投訴或者管理質(zhì)量嚴重下降的，應報市房地產(chǎn)行政管理部門批準，撤銷其示范稱號。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會負責國家、省示范項目的推薦工作。

第七章法律責任

第一百一十條　違反本辦法規(guī)定的行為，按照國務(wù)院《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰。

第一百一十一條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百一十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以勸阻、制止。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔民事責任。

業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主交納；業(yè)主拒絕交納或者逾期仍未交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第一百一十三條　房地產(chǎn)行政管理部門和相關(guān)部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十章附則

第一百一十四條　本辦法自公布之日起試行，有效期三年。

第一百一十五條本辦法由東莞市房產(chǎn)管理局負責解釋。