第一章　總　　則

　　第一條　為規(guī)范本市物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,提高城市管理水平,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際情況,制定本條例。
　　第二條　本條例所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的設備、設施和場地。
　　本條例所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定對物業(yè)實行專業(yè)化管理和為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的綜合性服務。
　　本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本條例所稱非業(yè)主使用人,是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
　　第三條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。
　　第四條　青島市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)行政主管部門)主管全市物業(yè)管理工作。青島市物業(yè)管理部門和各區(qū)(市)人民政府確定的部門(以下稱物業(yè)行政管理部門)按照本條例規(guī)定具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政管理工作。
　　其他有關(guān)部門按照各自的職責,協(xié)同做好物業(yè)管理的有關(guān)行政管理工作。
　　街道辦事處對涉及城市管理的物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查,對物業(yè)管理與居委會工作、社區(qū)服務的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　第二章　業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第五條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成;業(yè)主人數(shù)較多的,應當按比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表大會。
　　業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)物業(yè)行政管理部門登記,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的范圍由物業(yè)行政管理部門按照實際情況劃定。
　　第六條　實行物業(yè)管理的新建物業(yè)由物業(yè)行政管理部門會同開發(fā)建設單位組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議;原有物業(yè)由物業(yè)行政管理部門組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議。
　　第七條　業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議,應當由過半數(shù)持有表決權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席方可舉行。
　　表決權(quán)實行住宅房屋一戶一票;非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票,一百平方米以下的有房屋所有權(quán)證的每證一票。
　　第八條　業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議每年至少召開一次。經(jīng)百分之十五的業(yè)主或業(yè)主代表提議,應當就所提議題召開業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議。
　　業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議應當邀請非業(yè)主使用人和有關(guān)部門及街道辦事處、居委會代表列席。
　　第九條　業(yè)主委員會成員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,由七至十一人組成,設主任一人、副主任一至二人。
　　業(yè)主不足七人的物業(yè),業(yè)主委員會的組成,由全體業(yè)主協(xié)商確定。業(yè)主委員會每屆任期三年,主任、副主任、委員可以連選連任。
　　第十條　業(yè)主大會和業(yè)主代表大會行使下列職權(quán):(一)選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員;(二)聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(三)通過和修訂業(yè)主公約,批準業(yè)主委員會章程;(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;(五)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);(六)決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
　　第十一條　業(yè)主委員會履行下列職責:(一)召集業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議并報告工作;(二)負責選聘物業(yè)管理企業(yè)的具體工作,與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理聘用合同;(三)審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理工作計劃,監(jiān)督和評價物業(yè)管理企業(yè)的工作情況;(四)審議物業(yè)管理各項有關(guān)資金的收取與使用計劃,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按年度公布收支情況;(五)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人及物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理工作的意見和建議;(六)配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)追交欠費;(七)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
　　第十二條　業(yè)主委員會應當定期召開會議。業(yè)主委員會作出的決定應當經(jīng)全體組成人員過半數(shù)通過。
　　第十三條　實行物業(yè)管理的,應當制定業(yè)主公約。業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議討論通過后生效。
　　第十四條　業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
　　業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定,不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　企業(yè)與市場管理

　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設立,以物業(yè)管理服務為經(jīng)營業(yè)務,并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。
　　第十六條　物業(yè)管理企業(yè)成立應當具備下列條件:(一)有企業(yè)名稱、章程和固定的辦公場所;(二)有健全的組織管理機構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員;(三)有符合規(guī)定的注冊資金;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
　　第十七條　申辦物業(yè)管理企業(yè),在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)范圍內(nèi)的,經(jīng)所在區(qū)物業(yè)行政管理部門審查后,報市物業(yè)行政主管部門審批;在嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)和各縣級市范圍內(nèi)的,報所在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門審批。
　　物業(yè)管理企業(yè)應當按規(guī)定辦理工商、稅務等有關(guān)登記手續(xù)。
　　第十八條　申辦物業(yè)管理企業(yè),應當提交下列文書資料:(一)企業(yè)法定代表人和專業(yè)技術(shù)及管理人員的職稱證件;(二)資信證明;(三)其他規(guī)定的文書資料。
　　第十九條　物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理,按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)需變更登記事項或撤銷的,應當?shù)皆瓕徟�、登記部門辦理變更或注銷登記手續(xù)。
　　第二十一條　業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè),應當與其簽訂物業(yè)管理聘用合同,報物業(yè)行政管理部門備案。
　　選聘物業(yè)管理企業(yè),一般應當采取公開招標的方式。
　　物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過三年,到期可續(xù)簽或重新簽訂。
　　第二十二條　物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的,應當在合同期滿前兩個月通知對方,由業(yè)主委員會在合同期滿前確定新聘用的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理聘用合同期滿前,物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的,由物業(yè)行政管理部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域的物業(yè)管理,至業(yè)主委員會聘用新的物業(yè)管理企業(yè)止。在合同執(zhí)行期間發(fā)生爭議的,在爭議解決之前,合同雙方不得停止履行義務。
　　物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止后的一個月內(nèi),騰出占用的有關(guān)物業(yè)管理辦公和商業(yè)網(wǎng)點用房等各項經(jīng)營設施,交出有關(guān)資料,辦理退租和費用結(jié)算等手續(xù)。
　　第二十三條　物業(yè)管理收費標準,采取政府定價或協(xié)商定價的方式確定。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　物業(yè)管理服務

　　第二十四條　新建物業(yè)投入使用至業(yè)主委員會成立并聘用物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理前的前期物業(yè)管理,由開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施,費用由開發(fā)建設單位承擔。
　　開發(fā)建設單位應當在物業(yè)投入使用前制定物業(yè)使用規(guī)定。開發(fā)建設單位持工程竣工質(zhì)量驗收和規(guī)劃管理驗收證明、物業(yè)使用規(guī)定、前期物業(yè)管理聘用合同向物業(yè)行政管理部門提出物業(yè)投入使用申請,經(jīng)批準后方可投入使用。
　　物業(yè)投入使用且入住率達到百分之五十的,應當在業(yè)主委員會成立后的兩個月內(nèi)完成物業(yè)管理企業(yè)的選聘、物業(yè)管理聘用合同及入住合同的簽訂、實施物業(yè)管理審批手續(xù)的辦理以及物業(yè)管理移交手續(xù)等項工作。
　　第二十五條　原有物業(yè)實行物業(yè)管理的,須經(jīng)物業(yè)行政管理部門審查同意。
　　第二十六條　業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后,開發(fā)建設單位或原管理單位和部門應當將物業(yè)管理有關(guān)工作移交給業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè),并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。
　　第二十七條　開發(fā)建設單位應當按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金,公共資金實行專項管理,�？顚Ｓ�。該資金的具體收取、使用和管理辦法,由市人民政府制定。
　　第二十八條　住宅區(qū)開發(fā)建設單位在物業(yè)管理移交時,應當按開發(fā)建設各類房屋總建筑面積百分之零點五的比例向業(yè)主委員會提供配套的商業(yè)網(wǎng)點用房以及一定面積的物業(yè)管理辦公用房、停車場(庫)、自行車棚(房)等,用于業(yè)主委員會辦公和物業(yè)管理企業(yè)辦公及經(jīng)營活動,經(jīng)營所得收入用于該物業(yè)管理區(qū)域管理經(jīng)費的支出。
　　第二十九條　物業(yè)管理辦公用房、配套商業(yè)網(wǎng)點用房以及停車場(庫)、自行車棚(房)等設施,其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,任何單位和個人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交換、買賣。已經(jīng)占用或改作他用的,應當在物業(yè)行政管理部門限定的期限內(nèi)騰出并恢復原使用功能。
　　第三十條　物業(yè)管理聘用合同應包括以下內(nèi)容:
　　(一)物業(yè)管理的項目、范圍、內(nèi)容及費用;
　　(二)雙方當事人的權(quán)利和義務;
　　(三)管理與服務的標準;
　　(四)合同期限及違約責任;
　　(五)其他條款。
　　第三十一條　業(yè)主和非業(yè)主使用人應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住合同。入住合同應當包括下列主要內(nèi)容:
　　(一)物業(yè)名稱;
　　(二)物業(yè)管理企業(yè)名稱;(三)業(yè)主或非業(yè)主使用人情況;(四)所使用房屋情況;(五)物業(yè)管理服務內(nèi)容;(六)雙方的權(quán)利與義務;(七)費用標準及交納時限;(八)違約責任;(九)其他有關(guān)事項。
　　第三十二條　物業(yè)管理服務內(nèi)容一般應包括:(一)房屋公共部位及其附屬設施的維修、養(yǎng)護;(二)電梯、二次供水設施等的運行服務;(三)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;(五)協(xié)助當?shù)毓�安機關(guān)和基層治保組織搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作;(六)庭院綠地及其設施的養(yǎng)護管理;(七)通知有關(guān)單位維修有關(guān)市政公用設施;(八)物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項。
　　第三十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設施管理與物業(yè)管理的具體內(nèi)容和界限,由市人民政府確定。原由市政公用設施管理單位承擔的管理職責和服務事項,不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔。
　　第三十四條　房屋公共部位及其附屬設施的維修費用,按有關(guān)規(guī)定從建立的公共部位維修金中支出,未建立公共部位維修金或維修金不足的,由業(yè)主依其房屋所占建筑物總面積的比例承擔。
　　第三十五條　業(yè)主房屋內(nèi)部的維修,由業(yè)主自行負責。租賃房屋的維修責任由出租方承擔,但當事人雙方另有約定的除外。
　　第三十六條　在保修期內(nèi)新建物業(yè)的維修,按國家規(guī)定或房屋出售合同規(guī)定的期限由開發(fā)建設單位負責維修;委托物業(yè)管理企業(yè)保修的,保修費用由雙方另行約定。
　　第三十七條　物業(yè)管理企業(yè)提供第三十二條(二)、(三)、(五)、(六)項服務的,應當按價格行政主管部門核定的收費標準和范圍或合同約定向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取公共性服務費用。
　　新建物業(yè)尚未售出部分的房屋,應由開發(fā)建設單位交納物業(yè)管理有關(guān)服務費用,交納標準按已入住房屋收費標準的百分之五十執(zhí)行。雙方另有約定的按合同執(zhí)行。
　　第三十八條　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的專項服務事項,應明碼標價;提供特約服務項目,費用可由雙方商定。
　　第三十九條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設施的管理單位,可以按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)服務事項,委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務,委托服務費用按市有關(guān)規(guī)定或委托合同執(zhí)行。不實行委托服務的,應由有關(guān)市政公用設施管理單位服務到戶。
　　第四十條　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修、更新和改造工程,應當向物業(yè)管理企業(yè)通報,按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù),并做好施工后的恢復工作。
　　第四十一條　物業(yè)管理企業(yè)可以開展并應當支持社區(qū)服務工作。社區(qū)服務工作應當遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　法律責任

　　第四十二條　對未經(jīng)批準從事物業(yè)管理經(jīng)營的,由物業(yè)行政管理部門責令停止違法行為、沒收非法所得,并處以一萬元以下罰款。
　　第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定收取費用的,由價格行政主管部門依法給予處罰;違反工商行政管理規(guī)定的,由工商行政管理部門依法給予處罰。
　　第四十四條　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主、非業(yè)主使用人違反入住合同,一方當事人有權(quán)要求對方當事人依法承擔違約責任。
　　第四十五條　對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人,物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。
　　第四十六條　開發(fā)建設單位未辦理審批手續(xù)即將新建物業(yè)投入使用的,由物業(yè)行政管理部門處以五萬元以上、十萬元以下罰款。
　　第四十七條　開發(fā)建設單位不按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金,或在物業(yè)管理移交時未按規(guī)定移交物業(yè)管理辦公用房等設施的,由物業(yè)行政管理部門責令其繳納或移交,并可處五萬元以上、十萬元以下罰款。
　　第四十八條　物業(yè)行政管理部門工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、失職瀆職的,由有關(guān)部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
　　第四十九條　業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)因履行物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時,可由物業(yè)行政管理部門調(diào)解,也可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
　　第五十條　當事人對行政處罰決定不服的,可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議條例》的規(guī)定申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟,又不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　附　　則

　　第五十一條　本條例自1999年5月1日起施行。