一、為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于印發(fā)福建省定價(jià)目錄的通知》(閩政〔2015〕31號)、《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》及《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等規(guī)定，制定本實(shí)施辦法。

　　二、本辦法適用本市行政區(qū)域內(nèi)具有法定物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　三、本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對房屋及配套設(shè)施相關(guān)場地進(jìn)行日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等服務(wù)，向業(yè)主和物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

　　四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅(不含別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其它物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　五、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行分級管理，三明市區(qū)范圍內(nèi)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和各等級對應(yīng)的指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定，并定期(2-3年)公布;三明市區(qū)以外的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級及指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)刈〗ň?房管局)制定，并定期(2-3年)公布。

　　六、新建住宅的具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)公布的指導(dǎo)價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主大會的，如服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿前一個(gè)月在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，合同期屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依舊提供不低于原服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，若無專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主(以下簡稱“雙過半業(yè)主”)提出異議的，可繼續(xù)適用原服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　若調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，須經(jīng)雙過半業(yè)主同意后，公布執(zhí)行。

　　七、實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，采取包干制形式，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定;已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　八、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　九、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號)、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》(發(fā)改價(jià)格〔2007〕2285號)、《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(閩價(jià)服〔2010〕267號)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)的成本主要由以下項(xiàng)目構(gòu)成：

　　(一).管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等(管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會保險(xiǎn)費(fèi)用);

　　(二).物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用(為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用);

　　(三).物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用(保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等);

　　(四).物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi));

　　(五).物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用(維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等，其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備);

　　(六).辦公費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它辦公費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)項(xiàng)目分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用);

　　(七).物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊(按照規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)的折舊金額);

　　(八).物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用(物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn));

　　(九).經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會同意的其它費(fèi)用;

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的成本可以參照前款規(guī)定由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　十、新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)銷售時(shí)應(yīng)當(dāng)明示臨時(shí)管理規(guī)約并予以說明，對物業(yè)買受人遵守臨時(shí)管理規(guī)約的承諾應(yīng)當(dāng)予以書面確認(rèn)。

　　十一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從物業(yè)交付買受人之日起按合同約定方式收取，業(yè)主自愿預(yù)繳的除外。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);已竣工但未出售房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);出售房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。開發(fā)建設(shè)單位售房時(shí)承諾減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，減免部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　十二、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境不佳、其它業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，已成立業(yè)主大會的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期三個(gè)月不交納的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在小區(qū)顯著位置公布欠費(fèi)業(yè)主名單及欠費(fèi)情況;若三個(gè)月內(nèi)仍未交清，可通過當(dāng)?shù)貓?bào)紙、電視等媒體單位催交，也可依法提起訴訟追繳。經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明，房管交易部門方可辦理過戶手續(xù)。

　　十三、住宅改變?yōu)榻?jīng)營性的物業(yè)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。住宅小區(qū)配套的商業(yè)店面的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　十四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)經(jīng)營資金年度預(yù)決算，并每年至少一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，同時(shí)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的質(zhì)詢。

　　十五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)方式經(jīng)業(yè)主大會通過，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　十六、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。業(yè)主自用的向業(yè)主收取;物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取;公共使用的由業(yè)主分?jǐn)�，公攤費(fèi)用包括：電梯日常運(yùn)行電費(fèi)、專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、年度安全檢測費(fèi)和公共照明等公共電費(fèi)、公共水費(fèi)，具體分?jǐn)傓k法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每6個(gè)月應(yīng)在服務(wù)區(qū)域內(nèi)公布一次由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　十七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主或使用人收取房屋裝修保證金，裝修保證金按戶收取，業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積93平方米以下(含93平方米)的為3000元/戶，業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積93平方米以上(不含93平方米)的為5000元/戶。業(yè)主或使用人入住后，裝修過程無違規(guī)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于申請之日起5個(gè)工作日內(nèi)退還裝修保證金。

　　裝修過程中有損壞公共設(shè)施設(shè)備、損壞污染公共部位的，由業(yè)主或使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、清潔。業(yè)主或使用人不修復(fù)、清潔的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復(fù)、清潔，所需費(fèi)用從保證金中抵扣。裝修保證金不足以抵扣修復(fù)、清潔費(fèi)用，不足部分仍由業(yè)主或使用人承擔(dān)。

　　從裝修保證金收取之日起至首位業(yè)主入住后1年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以幢為單位，每季度公布一次裝修保證金管理情況。

　　十八、根據(jù)建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號令)，業(yè)主需進(jìn)行二次裝飾裝修的，可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)提供的服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容向業(yè)主收取裝修監(jiān)管服務(wù)費(fèi)，為業(yè)主提供裝修期間的管控服務(wù)，督促裝修施工隊(duì)伍按約定要求進(jìn)行裝修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行管理職責(zé)的應(yīng)雙倍返還。

　　裝修垃圾的清運(yùn)由業(yè)主本著自愿的原則，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

　　十九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托服務(wù)的業(yè)主雙方約定。

　　二十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入服務(wù)區(qū)域內(nèi)為業(yè)主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務(wù)的外來人員收取任何費(fèi)用。

　　二十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一時(shí)間交付且同一使用性質(zhì)和同一類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，不得以任何形式采取價(jià)格歧視。

　　二十二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和本省相關(guān)規(guī)定，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，做好明碼標(biāo)價(jià)工作，公示內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

　　二十三、各級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督和檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家和本省物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由各級物業(yè)行政主管部門與物價(jià)管理部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

　　本實(shí)施辦法自6月1日起執(zhí)行，以往規(guī)定與本辦法不一致的,以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。