(2007年9月14日珠海市第七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò)2007年11月30日廣東省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議批準(zhǔn))

　　第一章　總則

　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、文明、整潔、優(yōu)美、和諧的居住和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化。

　　第四條物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。

　　規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、物價(jià)、環(huán)保、公安、工商等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

　　第五條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)管理糾紛。

　　市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)向居民委員會(huì)撥付適當(dāng)經(jīng)費(fèi)，保障其正常開(kāi)展與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

　　第六條本市建立市、區(qū)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題。

　　第七條市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)自律，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作。

　　提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。

　　第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理與服務(wù)。

　　第九條提倡通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);提倡通過(guò)平等協(xié)商的方式解決物業(yè)管理糾紛。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

　　第十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。

　　第十一條業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)主自治和自律。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第十二條區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　第十三條劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：

　　(一)新建物業(yè)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

　　(二)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定;

　　(三)分期開(kāi)發(fā)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

　　(四)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　尚未劃定或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，考慮居民委員會(huì)的布局、經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、建筑物規(guī)模、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備等因素，劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。

　　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門確定。已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。

　　第十四條物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以按照本條例規(guī)定，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

　　(一)房屋出售交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上;

　　(二)首套房屋出售交付使用超過(guò)二年，交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之三十以上。

　　第十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件之日起三十日內(nèi)將有關(guān)情況書面報(bào)告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主。建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提交業(yè)主名單和聯(lián)系方式。

　　第十六條經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的百分之二十以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的要求。

　　街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主的書面要求之日起十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　第十七條業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

　　(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同，監(jiān)督合同履行;

　　(四)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(六)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;

　　(七)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

　　第十八條業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。遇有下列情形的，業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　發(fā)生上述應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情形，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi)。逾期仍不組織召開(kāi)的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開(kāi)。

　　第十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。

　　業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。

　　第二十條業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見(jiàn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)代為提交。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非業(yè)主使用人到會(huì)，聽(tīng)取其物業(yè)管理意見(jiàn)。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托，行使業(yè)主權(quán)利。

　　第二十二條業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)分為兩類：第一類根據(jù)擁有已竣工房屋的建筑面積計(jì)算，每一平方米為一投票權(quán)，不足一平方米的，按照四舍五入計(jì)算;第二類根據(jù)業(yè)主人數(shù)計(jì)算，一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位擁有一個(gè)業(yè)主投票權(quán)。業(yè)主在業(yè)主大會(huì)以外的其他事項(xiàng)上的投票權(quán)依此方法計(jì)算。

　　投票權(quán)的確認(rèn)以房地產(chǎn)權(quán)證登記的權(quán)屬人以及建筑面積為準(zhǔn);尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以房地產(chǎn)登記部門備案的房屋買賣合同登記的購(gòu)買人以及建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)需查驗(yàn)相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)資料的，應(yīng)當(dāng)出具所在地居民委員會(huì)的證明，房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　建設(shè)單位有未出售物業(yè)的，以業(yè)主身份參加業(yè)主大會(huì)。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。

　　第二十三條業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì)作出制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

　　第二十四條投票表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)書面送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日。公告期限屆滿，業(yè)主未進(jìn)行投票或者未向業(yè)主代表提交書面意見(jiàn)的，除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)外，其余表決事項(xiàng)，推定該業(yè)主表示同意參與投票的多數(shù)人的意見(jiàn)。

　　業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，應(yīng)當(dāng)采取有效措施通知其相關(guān)事項(xiàng)。

　　第二十五條業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動(dòng)中，辦理業(yè)主大會(huì)交辦的具體事務(wù)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

　　(一)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;

　　(二)組織業(yè)主委員會(huì)換屆選舉;

　　(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施;

　　(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十六條業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)委員為五人以上十五人以下單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)委員候選人采用業(yè)主自薦，或者以幢、單元、樓層為單位進(jìn)行推薦以及居民委員會(huì)推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)委員選舉實(shí)行差額選舉方式。業(yè)主委員會(huì)委員候選人與業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的差額比例為百分之二十至百分之三十。

　　居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)自薦及被推薦人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

　　第二十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行變更備案。

　　第二十八條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一名，副主任一至二名。

　　第二十九條業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

　　第三十條業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會(huì)委員：

　　(一)存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的;

　　(二)連續(xù)三個(gè)月以上或者累計(jì)六個(gè)月以上拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)維修費(fèi)用且在選舉前仍未補(bǔ)繳的;

　　(三)本人、配偶以及直系親屬在所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的;

　　(四)存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　第三十一條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格終止：

　　(一)已經(jīng)不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

　　(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;

　　(三)因疾病等原因喪失工作能力的;

　　(四)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;

　　(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;

　　(六)存在本條例第三十條所列情形之一的。

　　業(yè)主委員會(huì)委員有上述情形的，由居民委員會(huì)審查后報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并通知業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行公告或者由居民委員會(huì)自行公告。

　　第三十二條業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委員認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)委員資格應(yīng)當(dāng)終止而未終止，或者不應(yīng)當(dāng)終止而被終止的，可以向業(yè)主委員會(huì)提出終止或者恢復(fù)委員資格的意見(jiàn)，經(jīng)居民委員會(huì)審查，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止或者恢復(fù)委員資格的，由居民委員會(huì)向業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受。

　　第三十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者恢復(fù)的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于七日。

　　第三十四條業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)五年，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前至少提前六十日書面報(bào)告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，提出換屆選舉意見(jiàn)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)任期另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織換屆選舉工作的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

　　因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能達(dá)到法定數(shù)量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，并在居民委員會(huì)指導(dǎo)下，繼續(xù)組織換屆，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。

　　第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職責(zé)，不得超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出的決定，不得強(qiáng)迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見(jiàn)或者投票，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　第三十六條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)以書面形式及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定造成損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。

　　第三十七條區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)存在違法行為的應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。

　　業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定是否解散原業(yè)主委員會(huì)，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)：

　　(一)有超越職權(quán)、違反法律法規(guī)的行為，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的;

　　(二)有嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定行為的;

　　(三)對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責(zé)令改正的違法行為拒不改正的。

　　第三十八條業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，費(fèi)用的籌集方式由業(yè)主大會(huì)決定，也可以從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支。應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門帳號(hào)，對(duì)費(fèi)用實(shí)施依法管理，費(fèi)用的使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織費(fèi)用，由全體業(yè)主共同承擔(dān)，由首次業(yè)主大會(huì)籌備組籌集或者由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代籌，接受業(yè)主和居民委員會(huì)監(jiān)督。

　　第三章物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備

　　第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地屬于業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占有、處分：

　　(一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房;

　　(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地，非經(jīng)營(yíng)性的共用文體設(shè)施;

　　(四)建設(shè)單位在房屋買賣合同中約定或者以其他形式承諾歸全體業(yè)主所有的其他配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　除了按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行面積分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地之外，房地產(chǎn)登記部門不得向任何單位或者個(gè)人核發(fā)上述配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　第四十條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　第四十一條規(guī)劃批準(zhǔn)的人防工程，投資者可以合法利用，但不得出售或者變相出售。

　　第四十二條新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前依法明確所有物業(yè)配套設(shè)施和場(chǎng)地的權(quán)屬，并將相關(guān)權(quán)屬文件向市房地產(chǎn)登記主管部門備案。

　　相關(guān)權(quán)屬文件應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售現(xiàn)場(chǎng)予以公告，向物業(yè)買受人予以明示，并作為房屋買賣合同的附件。

　　第四十三條新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)滿足物業(yè)管理需要，最低配置標(biāo)準(zhǔn)為：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以下(含五萬(wàn)平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之三，且建筑面積不得少于一百平方米;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以上十萬(wàn)平方米以下(含十萬(wàn)平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二點(diǎn)五，且建筑面積不得少于一百五十平方米;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積十萬(wàn)平方米以上二十萬(wàn)平方米以下(含二十萬(wàn)平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二，且建筑面積不得少于二百五十平方米;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積二十萬(wàn)平方米以上四十萬(wàn)平方米以下(含四十萬(wàn)平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之一點(diǎn)五，且建筑面積不得少于四百平方米;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積四十萬(wàn)平方米以上的，不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之一，且建筑面積不得少于六百平方米。

　　分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在首期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照前款規(guī)定配置物業(yè)管理用房，或者在每期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照前款規(guī)定按照本期房屋建筑面積與物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的比例配置物業(yè)管理用房。

　　第四十四條規(guī)劃行政主管部門在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提出物業(yè)管理用房的具體要求，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)管理用房的具體位置以及建筑面積。

　　建設(shè)單位申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的房號(hào)、建筑面積等有關(guān)資料。建設(shè)單位未提交有關(guān)資料的，房屋銷售管理部門不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證，房地產(chǎn)登記部門不予核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　房屋銷售管理部門應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證中載明物業(yè)管理用房的具體位置、面積。

　　房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)權(quán)證書中載明物業(yè)管理用房的具體位置、面積。

　　第四十五條物業(yè)管理用房一般應(yīng)當(dāng)為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間將物業(yè)管理用房提供給負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　第四十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同的約定，為業(yè)主完善物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書核定的資質(zhì)等級(jí)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得資格證書。

　　市物業(yè)管理行政主管部門可以委托各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)在本區(qū)工商行政管理部門進(jìn)行工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)(含暫定三級(jí))資質(zhì)證書。

　　市外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理服務(wù)前，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公開(kāi)。

　　第四十八條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同向物業(yè)管理行政主管部門備案。前期物業(yè)管理招投標(biāo)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止。

　　除有特別規(guī)定外，本條例關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定適用于前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為房屋買賣合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位未在房屋買賣合同中載明前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，按照政府指導(dǎo)價(jià)的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第五十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境秩序進(jìn)行管理;

　　(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損害公共利益的行為;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔服務(wù)，提供共用部位及設(shè)施設(shè)備和園林景觀等維護(hù)養(yǎng)護(hù)服務(wù);

　　(二)公布日常維護(hù)費(fèi)用等公共費(fèi)用的使用情況;

　　(三)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第五十二條物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、措施、目標(biāo);

　　(二)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法;

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支管理的措施及目標(biāo);

　　(四)各方權(quán)利義務(wù);

　　(五)違約責(zé)任;

　　(六)合同爭(zhēng)議及糾紛的解決辦法;

　　(七)提前解除合同的條件;

　　(八)合同期限;

　　(九)合同生效條款;

　　(十)其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包含物業(yè)維護(hù)及管理、公共秩序維護(hù)及管理、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)及管理、車輛停放管理、物業(yè)使用禁止行為管理、檔案資料建立保管以及其他物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。

　　合同的期限一般不少于三年，不超過(guò)五年。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同雙方應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起三十日內(nèi)將合同報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)管理服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

　　第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其接受委托的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立管理處。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極參與社區(qū)建設(shè)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，積極配合公安、人口計(jì)生、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等部門共同做好有關(guān)工作。

　　第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;有保證人身、財(cái)產(chǎn)安全特別約定的，從其約定。

　　第五十六條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定，根據(jù)物價(jià)指數(shù)進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，每年向社會(huì)公布。

　　政府指導(dǎo)價(jià)范圍之外的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，可以實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行長(zhǎng)期公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方收取公示范圍之外的費(fèi)用。

　　第五十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月公布共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地用水、用電的數(shù)量、單價(jià)、金額，按照市政府有關(guān)規(guī)定向全體業(yè)主合理分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從約定。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)需要使用水、電、燃?xì)獾确��?wù)的共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地安裝獨(dú)立計(jì)量器。共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是否安裝獨(dú)立計(jì)量器應(yīng)當(dāng)納入竣工驗(yàn)收范圍。共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地未安裝獨(dú)立計(jì)量器的，不予辦理竣工驗(yàn)收備案。

　　第五十九條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　　(一)前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付業(yè)主當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān);

　　(二)物業(yè)交付業(yè)主后次月起的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　業(yè)主空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

　　第六十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取任何附加費(fèi)用。

　　第六十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用。未按時(shí)交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催繳，要求限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定加收滯納金。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催繳。

　　業(yè)主違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十二條物業(yè)發(fā)生買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，受讓人應(yīng)當(dāng)了解原業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)維修資金交納情況。

　　受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)后十五日內(nèi)將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、真實(shí)姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)，辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第六十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿九十日前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或者解聘事項(xiàng)。雙方商定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)以書面形式通知對(duì)方。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的，原物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)履行。

　　第六十四條物業(yè)管理服務(wù)合同終止，決定不續(xù)聘的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域;物業(yè)管理服務(wù)合同未約定期限的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域終止物業(yè)管理服務(wù)之前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、有關(guān)物品和文件檔案資料;物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理期間所產(chǎn)生的涉及業(yè)主的信息資料也應(yīng)當(dāng)全部移交，不得外泄;物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好接管工作，辦理交接手續(xù)。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未辦理交接手續(xù)前，不得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)盡快組織新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接。

　　第六十五條物業(yè)管理服務(wù)交接時(shí)，交接各方應(yīng)當(dāng)共同對(duì)物業(yè)共有部分以及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，交接各方應(yīng)當(dāng)書面確認(rèn)。

　　查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，屬于建設(shè)單位責(zé)任的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;屬于部分業(yè)主責(zé)任的，部分業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;屬于全體業(yè)主責(zé)任的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　第六十六條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，履行物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理合同約定依法追究違約方的違約責(zé)任。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等方式拒不履行合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務(wù)等方式拒不履行合同。

　　第五章物業(yè)的使用

　　第六十七條物業(yè)的使用應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、房屋使用、消防管理、治安管理等有關(guān)規(guī)定。

　　第六十八條業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反法律、法規(guī)、規(guī)章、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。

　　第六十九條禁止任何單位和個(gè)人在物業(yè)使用過(guò)程中從事下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標(biāo)高;

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)擅自改建或者以其他方式改變物業(yè)共有部分，擅自改變物業(yè)的使用功能;對(duì)房屋進(jìn)行分割搭建，將廚房間、衛(wèi)生間、不分門進(jìn)出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租;

　　(四)占用或者損壞共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)共用配套設(shè)施設(shè)備;

　　(五)超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)定的荷載使用物業(yè);

　　(六)擅自改動(dòng)、接駁共用管線;

　　(七)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將廚房間改為衛(wèi)生間;

　　(八)存放超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品;

　　(九)排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

　　(十)亂設(shè)攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場(chǎng)地放置雜物;

　　(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第七十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和非業(yè)主使用人的需要。

　　第七十一條建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的車位，業(yè)主可以按劃定的地點(diǎn)依序停車。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了管理與服務(wù)的，可以收取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用。

　　利用人民防空工程停放汽車或者作其他用途的，收益歸投資者所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了管理與服務(wù)的，可以收取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用。

　　第七十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合市人民政府的有關(guān)規(guī)定。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)車輛停放有特別保管要求的，由業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同，費(fèi)用由雙方另行約定。

　　第七十三條業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設(shè)施，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者非業(yè)主使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的約定收取裝修保證金，用于可能因裝飾裝修活動(dòng)對(duì)物業(yè)共有部分及毗鄰房屋造成損壞進(jìn)行賠償?shù)谋ＷC。裝飾裝修活動(dòng)結(jié)束后，未發(fā)生前述行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于裝飾裝修工程投入使用后三十日內(nèi)退還裝修保證金;發(fā)生前述行為的，應(yīng)當(dāng)在整改完成后三十日內(nèi)退還保證金。

　　第七十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修以及安裝活動(dòng)進(jìn)行巡查，對(duì)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的行為予以制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告城市管理行政執(zhí)法部門。

　　第七十五條城市管理行政執(zhí)法部門接到違法行為報(bào)告之后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，依法處理。

　　屬于正在實(shí)施的裝飾裝修違法行為的，由城市管理行政執(zhí)法部門責(zé)令立即停止違法行為;違法裝修裝飾雖已完工，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，責(zé)令限期改正。拒不停止違法行為或者逾期不改正的，城市管理行政執(zhí)法部門可以強(qiáng)制拆除違法裝飾裝修，扣押有關(guān)建筑材料、物品、工具設(shè)備。

　　第七十六條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　第七十七條利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)首先征得相關(guān)業(yè)主同意。

　　合法利用物業(yè)全體共有部分獲取的收益歸全體業(yè)主所有，合法利用物業(yè)部分共有部分獲取的收益歸該部分物業(yè)的業(yè)主所有。

　　合法利用物業(yè)共有部分所獲取的收益分配，有約定的按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占共有部分建筑物的比例確定。

　　第六章物業(yè)的維修

　　第七十八條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確各自的物業(yè)日常維護(hù)責(zé)任及范圍。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)。

　　第七十九條供水、排水、供電、供氣、消防、照明、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　第八十條建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。

　　第八十一條保修期滿后，物業(yè)專有部分的維修、更新費(fèi)用，由專有部分業(yè)主自行承擔(dān)。

　　第八十二條保修期滿后，物業(yè)共有部分的維修費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主按一事一籌、�？顚Ｓ谩�業(yè)主自付的原則，按照其所擁有物業(yè)建筑面積的份額承擔(dān)，對(duì)維修責(zé)任另有約定的，從約定。

　　提倡業(yè)主以逐月繳納或者其他方式先行籌集物業(yè)維修費(fèi)用。

　　政府可以依法制定物業(yè)維修資金的籌集管理辦法。

　　第八十三條物業(yè)共有部分保修期滿后的維修費(fèi)用按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　　(一)部分共有的物業(yè)，由共有部分的業(yè)主按其專有部分建筑面積占共有部分建筑面積的份額共同承擔(dān);

　　(二)全體共有的物業(yè)，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按其專有部分建筑面積占建筑物總面積的份額共同承擔(dān)。

　　第八十四條人為造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)，造成損失或者不良影響的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。

　　第八十五條決定對(duì)全體共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占全體業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　決定對(duì)部分共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共有部分業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　維修決定作出后，按照本條例第八十三條的規(guī)定承擔(dān)維修費(fèi)用的業(yè)主必須服從維修決定，承擔(dān)費(fèi)用，不得以放棄利用或者使用為由拒不承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　第八十六條決定對(duì)全體共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)籌集維修費(fèi)用;決定對(duì)部分共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，業(yè)主委員會(huì)或者部分共有人推選的業(yè)主代表負(fù)責(zé)籌集維修費(fèi)用。

　　尚未成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主意見(jiàn)的征集和物業(yè)維修費(fèi)用的籌集，由居民委員會(huì)組織推選五人以上十五人以下的業(yè)主代表負(fù)責(zé)。

　　第八十七條需要對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行維修的，由共有部分業(yè)主自行決定采用何種方式確定維修方。

　　第八十八條物業(yè)共有部分的維修，應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)維修方案，明確維修費(fèi)用的用途及數(shù)額并向業(yè)主公布，費(fèi)用的使用受業(yè)主監(jiān)督。

　　第八十九條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第九十條業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維護(hù)物業(yè)共有部分或者其他公共利益需要，其他業(yè)主或者非業(yè)主使用人因正當(dāng)維護(hù)物業(yè)需要，必須進(jìn)入物業(yè)專有部分的，業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人無(wú)理阻撓維護(hù)或者監(jiān)督管理造成損失或者不良影響的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。

　　第九十一條任何單位或者個(gè)人因物業(yè)維護(hù)或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘、拆裝物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等物業(yè)共有部分的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂管理協(xié)議，并按照約定的期限恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

　　第七章法律責(zé)任

　　第九十二條建設(shè)單位違反本條例第十五條，未按照規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十三條建設(shè)單位違反本條例第四十三條，未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處三十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)通過(guò)購(gòu)買房屋的方式繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理用房的配置責(zé)任。

　　第九十四條建設(shè)單位違反本條例第四十五條第一款，提供的物業(yè)管理用房不符合使用要求的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十五條建設(shè)單位違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款：

　　(一)違反本條例第四十六條，未按照規(guī)定完善配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的;

　　(二)違反本條例第五十八條第二款，未按照規(guī)定在共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地安裝獨(dú)立計(jì)量器的;

　　(三)違反本條例第六十五條第二款，未按照規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的責(zé)任的。

　　第九十六條業(yè)主委員會(huì)違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正：

　　(一)違反本條例第二十七條，未按照規(guī)定辦理業(yè)主委員會(huì)備案或者變更備案的;

　　(二)違反本條例第三十五條，以業(yè)主委員會(huì)身份從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)或者超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出的決定的。

　　第九十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十四條第一款，未按照規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款：

　　(一)違反本條例第五十二條第四款，未按照規(guī)定辦理物業(yè)管理服務(wù)合同備案的;

　　(二)違反本條例第七十三條第三款，未按時(shí)退還裝修保證金的;

　　(三)違反本條例第七十四條，未按照規(guī)定對(duì)違法裝飾裝修或者安裝行為進(jìn)行制止并報(bào)告的。

　　第九十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十八條第一款，未按照規(guī)定公布共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地用水、用電的數(shù)量、單價(jià)、金額的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　第一百條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定，不按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定且不合理分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用的，由區(qū)級(jí)以上價(jià)格管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第一百零一條業(yè)主或者非業(yè)主使用人有違反本條例第六十九條規(guī)定情形的，由相關(guān)主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。

　　第八章附則

　　第一百零二條市人民政府應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)規(guī)程等具體管理辦法。

　　第一百零三條本條例中有關(guān)名詞解釋：

　　本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其附屬配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)有關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

　　本條例所稱非業(yè)主使用人，是指房屋的承租人或者其他實(shí)際使用人。

　　本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　本條例所稱車庫(kù)，是指規(guī)劃批準(zhǔn)用于停放汽車，層高二點(diǎn)二米以上的建筑物。

　　本條例所稱車位，是指車庫(kù)內(nèi)劃定的具體停車位置。

　　本條例所稱物業(yè)專有部分，是指屬于業(yè)主獨(dú)立所有，由業(yè)主獨(dú)立占有、使用、收益及處分的物業(yè)。

　　本條例所稱物業(yè)共有部分，包括物業(yè)部分共有部分和物業(yè)全體共有部分。物業(yè)部分共有部分，是指屬于部分業(yè)主共有，由部分業(yè)主占有、使用、收益及處分的物業(yè)。物業(yè)全體共有部分，是指屬于全體業(yè)主共有，由全體業(yè)主占有、使用、收益及處分的物業(yè)。

　　第一百零四條業(yè)主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的，參照本條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第一百零五條本條例自2008年4月1日起施行。