過(guò)不交納物管費(fèi)來(lái)解決訴求。

孫文杰：業(yè)主和物管是否在物業(yè)服務(wù)合同中就滯納金的收取方式、具體金額等進(jìn)行約定，如無(wú)約定，則屬單方通知，并非雙方合同約定；同時(shí)需每戶(hù)業(yè)主簽訂。如果合同已約定每年物管費(fèi)的支付時(shí)間，業(yè)主不按時(shí)支付，物管方則有權(quán)利按照合同要求讓業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2.如果物業(yè)服務(wù)合同無(wú)約定，物管強(qiáng)制收取滯納金怎么辦？

唐曉林：如果沒(méi)有合同約定物業(yè)公司仍要收取滯納金，該收費(fèi)是沒(méi)有依據(jù)的，法規(guī)z中無(wú)依據(jù)、合同沒(méi)有約定也屬無(wú)依據(jù)、又沒(méi)有到相關(guān)部門(mén)備案，屬于違規(guī)收費(fèi)。如果一旦涉及違規(guī)收費(fèi)，按照最高人民法院司法解釋?zhuān)瑯I(yè)主有權(quán)不交；若交了滯納金，業(yè)主也有權(quán)要求物業(yè)公司退還費(fèi)用，業(yè)主可向法院提起訴訟。

3.“滯納金”該如何定性？物管方是否需向相關(guān)部門(mén)備案？

云南凌云律師事務(wù)所律師孫文杰

唐曉林：物管費(fèi)的收取、漲價(jià)等需要發(fā)改委、住建局備案，但一般物業(yè)公司都不會(huì)去備案。

孫文杰：滯納金的問(wèn)題實(shí)際是違約的問(wèn)題，屬違約金的性質(zhì)，只要約定的違約金比例沒(méi)有超出法律規(guī)定的范圍不用報(bào)批。

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平等民事主體之間的約定應(yīng)屬違約金

據(jù)《成都商報(bào)》今年3月份報(bào)道，成都市民毛先生因與物管發(fā)生糾紛，2008年8月開(kāi)始停交物業(yè)費(fèi)，去年6月，毛先生被物管公司告上了法庭，物業(yè)不僅要求他支付欠交的9000多元物管費(fèi)，還要求毛先生支付從2010年9月計(jì)算至實(shí)際交納拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)之日止，按合同約定的以3%計(jì)算得出的高達(dá)1.3萬(wàn)余元的滯納金。本案歷經(jīng)一審、二審，但法院對(duì)物業(yè)合同約定的滯納金并不認(rèn)可，最終法院只認(rèn)可50余元的違約金。

從成都多個(gè)法院的判例看，法院都未支持滯納金。據(jù)法官解釋?zhuān)瑴�納金具有行政處罰色彩，平等民事主體之間不能約定滯納金，應(yīng)屬違約金。而滯納金與違約金有本質(zhì)的區(qū)別??滯納金是民事主體逾期履行國(guó)家行政義務(wù)而應(yīng)該承擔(dān)的行政責(zé)任形式，而違約金是平等主體之間因逾期履行義務(wù)而承擔(dān)的民事責(zé)任形式。

滯納金具有法定性，由國(guó)家法律、法規(guī)明文規(guī)定，個(gè)人和其他團(tuán)體都無(wú)權(quán)私自設(shè)立，物業(yè)公司不是行政部門(mén)，因此物業(yè)合同里不應(yīng)提出滯納金，而是違約金。其次，滯納金具有強(qiáng)制性，滯納金的征收由國(guó)家強(qiáng)制力保障實(shí)施，并具有懲罰性，是對(duì)超過(guò)規(guī)定的期限交款而采取的懲罰性的措施。因此，滯納金只能發(fā)生在雙方的法律地位不平等、國(guó)家行使公共權(quán)力的過(guò)程中。

業(yè)主逾期不交物管費(fèi)，該如何處理？據(jù)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，第六十七條規(guī)定：“違反物